Las cinco tendencias del mercado inmobiliario para este 2022

1. Precios

En los últimos años la tendencia al alza de los precios de las viviendas se ha mantenido constante, solo con ligeros baches temporales (el último en el segundo trimestre del 2020, tras el impacto de la llegada del COVID-19).

El principal factor que impulsa los precios al alza es la fuerte demanda por viviendas nuevas. “Es una demanda real, no especulativa, son familias buscando inmuebles para vivir, no para especular. La demanda se concentra en distritos como Jesús María, Lince y Pueblo Libre”, indica Ricardo Arbulú, presidente del Comité de Análisis de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI).

Incluso en los últimos dos años el alza de precios se aceleró debido al aumento en la cotización del dólar. Así, los precios subieron en 18% en dos años, según reporta un informe de la consultora inmobiliaria Tinsa.

Mientras en el tercer trimestre del 2019 el valor promedio por m2 era de S/ 5,639, este precio se ha incrementado a S/ 6,704 en el tercer trimestre del 2021 (ver cuadro).

Tanto Arbulú como Carlos Vourakis, director comercial del portal de búsqueda inmobiliaria Properati, estiman que este año los precios de las viviendas seguirán al alza, entre 5% a 6%.

Es decir, esperan que el ritmo de incremento sea menor al registrado el 2021, siempre y cuando el dólar se mantenga relativamente estable en alrededor de S/ 4.

2. Tamaños

El alza del valor (por m2) de las viviendas también ha impulsado una reducción en el tamaño de los inmuebles ofertados, con el objetivo de que ello compense en parte los mayores precios y así las ventas no se vean mermadas.

Actualmente el tamaño de los departamentos nuevos en venta es de 78.3 m2 en promedio, mientras que hace dos años el promedio era de 84.4 m2. Esto implica una reducción de 7.2% (ver cuadro).

Esto ha generado que el precio final de venta de los inmuebles nuevos en los últimos dos años tengan un alza de 10.3%, un nivel de incremento menor al 18% señalado cuando se compara el valor por metro cuadrado (ver cuadro).

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3. Demanda de viviendas

Tras el impacto económico del COVID-19, la colocación de viviendas empezó a recuperarse desde mediados del 2020 y esta tendencia continuó a lo largo del 2021.

No obstante, las ventas aún no retornan a los niveles previos a la pandemia. Así, el último reporte de la consultora inmobiliaria Tinsa muestra que en el tercer trimestre del 2021 se vendieron en Lima y Callao 3,465 viviendas nuevas, un 28.7% menos respecto a las ventas registradas en similar trimestre del 2019.

Incluso en el tercer trimestre del año, tras el cambio de Gobierno, las ventas de viviendas frenaron su avance por primera vez tras el COVID-19 (ver gráfico).

La recuperación de las ventas en este 2022 no solo dependerá del avance económico, sino también del nivel de incertidumbre política, con temas como vacancia presidencial, cierre del Congreso o cambio de Constitución, ya que pueden postergar decisiones de compra, indicó Víctor Saldaña, presidente de la Asociación Peruana de Agentes Inmobiliarios (Aspai).

“La política afecta directamente a la economía. Si hay falta de seguridad jurídica eso afecta a la economía y también al sector inmobiliario”, subrayó.

Saldaña refirió que la mayor demanda esta concentrada en departamentos de entre 65 m2 a 120 m2, dependiendo del distrito.

“Las zonas más demandadas se ubican alrededor de los distritos de San Isidro y Miraflores, es decir, en Lince, Jesús Maria, Magdalena, San Borja y San Miguel. Estos siempre van a ser distritos atractivos, con mayor dinámica y proyectos en desarrollo”, anotó.

4. Tasas de interés

Tras tocar un mínimo histórico de 5.87% en junio del 2021, las tasas de interés de los créditos hipotecarios iniciaron una lenta pero constante tendencia al alza. Así, a fines de diciembre del 2021 ya se ubican en 6.8% en promedio.

Lo más probable es que las tasas sigan subiendo y tiendan a su promedio histórico desde hace once años (8.3%), estimó el subgerente de Economía del Departamento de Estudios Económicos de Scotiabank, Mario Guerrero.

“No tenemos una proyección puntual, pero se espera una tendencia al alza el 2022 y una cercanía a su promedio histórico”, indicó.

Guerrero explicó que la tasa de interés hipotecario se elevaría por el aumento en la tasa de referencia del Banco Central de Reserva (BCR) para controlar la inflación. Y debido a los plazos largos de los créditos hipotecarios, lo que ocurra con las tasas de los bonos soberanos a 10 o más años marcarán su pauta de manera más inmediata.

En ese sentido, al estar los bonos vinculados a las expectativas (y lo que suceda efectivamente) alrededor del tapering o recorte de estímulos monetarios por parte de Reserva Federal, los créditos hipotecarios lo estarían también (en este caso presionados al alza).

“Tanto las tasas de corto como de largo plazo están subiendo. La expectativa sobre el retiro de estímulos monetarios de EE.UU, que ha hecho que aumenten los rendimientos del bono de EE.UU. seguiría presionando al alza el próximo año a los bonos de largo plazo de economías emergentes como la peruana (las tasas de los bonos soberanos ya han venido aumentando a lo largo del 2021), los que finalmente son la referencia de los créditos hipotecarios”, señaló.

5. El mercado de alquileres

La demanda de alquileres ha registrado una baja en los últimos dos años, indicó Víctor Saldaña, presidente de Aspai.

Así, refiere que tanto la demanda como el precio de los alquileres han disminuido en alrededor de 25%.

“Cada vez más familias apuestan por la compra antes que por el alquiler. Prefieren usar el dinero del alquiler en pagar la cuota del crédito hipotecario. Eso ha generado una reducción en la demanda de alquileres”, remarcó.

Saldaña estima que esta tendencia continuará en el 2022, más aún si se tiene en cuenta que desde el Estado se sigue impulsando la compra de inmuebles a través del programa Mivivienda.