En el mundo inmobiliario, surgen varias preguntas cuando una persona decide alquilar un inmueble: ¿qué ocurre si el inquilino incumple el pago?, ¿debe el propietario tributar igual ante la Sunat por un ingreso que nunca recibió?, ¿se puede considerar renta un monto que jamás ingresó a su bolsillo?
Estas interrogantes han acompañado por años a los arrendadores y reflejan un debate sobre la justicia del sistema tributario. Hasta ahora, la Ley del Impuesto a la Renta aplicaba el criterio del devengo: el contribuyente debía pagar impuestos por el solo hecho de tener derecho a cobrar, aun cuando el inquilino fuera moroso.
¿Pagabas impuestos sin cobrar renta? Eso cambia pronto. Foto: Andina/ Referencial.
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Así, incluso frente a deudas prolongadas o procesos judiciales de desalojo, el contribuyente debía abonar el impuesto con recursos propios, sin posibilidad de deducir incobrables.
Esto cambia con la Ley 32430
Con la Ley N.º 32430, publicada recientemente, esa regla cambia de manera sustancial. La norma modifica el artículo 57 de la Ley del Impuesto a la Renta y dispone que las rentas de primera categoría —donde se encuentran los arrendamientos de bienes inmuebles por parte de personas naturales— se imputarán únicamente en el ejercicio en que sean percibidas. En otras palabras, si el inquilino no paga, el propietario ya no tendrá que tributar por un ingreso inexistente.
La nueva disposición, conocida como el régimen del “arrendamiento justo”, entrará en vigencia a partir del 1 de enero de 2026. Además, otorga al Poder Ejecutivo un plazo de 90 días para adecuar el reglamento respectivo, con lo cual se deberán precisar aspectos prácticos como el tratamiento de adelantos, atrasos en los pagos o situaciones especiales que podrían generar dudas en la aplicación.
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Un principio de justicia tributaria
La crítica central al régimen anterior era que obligaba a los arrendadores a tributar sobre montos que nunca habían percibido. Esto generaba que, en la práctica, un propietario con un inquilino moroso terminara pagando de su propio bolsillo un impuesto calculado sobre una renta ficticia. La Ley 32430 corrige esa distorsión.
Jorge Dávila, socio de Rubio Leguía Normand, explica que la medida busca alinear la tributación con la realidad económica: “Ahora la determinación del impuesto se efectuará sobre los ingresos reales obtenidos”.
En la misma línea, Jesús Ramos, socio de DLA Piper Perú, considera que este cambio devuelve coherencia al sistema. “Era incoherente que alguien pagara impuestos por ingresos que nunca recibió. El criterio del percibido es más justo y evita situaciones cercanas a lo confiscatorio”, afirma.
Impacto en la recaudación
El ajuste legal también genera interrogantes sobre su efecto en la recaudación fiscal. Con el criterio del devengo, el fisco aseguraba ingresos tributarios aun cuando los inquilinos no pagaban; con el percibido, esa recaudación ya no está garantizada.
Para Dávila, es previsible que la recaudación por rentas de primera categoría se reduzca, pues el Estado ya no podrá cobrar impuestos en casos de morosidad.
Ramos complementa señalando que el impacto dependerá del nivel de cumplimiento: los contribuyentes que nunca declaraban seguirán fuera del sistema, mientras que los que sí cumplían serán los principales beneficiados. “La medida favorece a quienes venían tributando correctamente, pero obliga a la Sunat a reforzar sus mecanismos de control”, comenta.
¿Tu inquilino dejó de pagar? No más impuestos desde el 2026 | Foto: Andina
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La sombra de la informalidad
El mercado de alquileres presenta altos niveles de informalidad. Muchos contratos no se registran y gran parte de los pagos se realizan en efectivo sin ser declarados. En ese contexto, la sola modificación legal no resolverá este problema estructural.
Ramos advierte que la brecha de incumplimiento continuará si no se adoptan medidas adicionales. Una de las alternativas, plantea, podría ser la creación de un registro obligatorio de contratos de arrendamiento, que permita a la Sunat identificar operaciones y cruzar información con la actividad económica real de los contribuyentes.
Dávila, por su parte, enfatiza que la formalización de contratos no solo tiene un impacto tributario, sino que brinda seguridad jurídica al arrendador y sirve como sustento en deducciones de gasto cuando el arrendatario es una empresa.
Vacíos y reglamentación pendiente
La aplicación práctica de la norma también abre nuevas interrogantes. Uno de los temas críticos es el tratamiento de los pagos adelantados.
Dávila observa que aún no está claro cómo deberá reconocerse si un arrendador recibe en 2025 un adelanto que incluye meses del 2026, pues la vigencia de la ley recién empieza en enero del próximo año. “Ese vacío tendrá que ser precisado en el reglamento”, advierte.
Ramos coincide en la necesidad de ajustes, pero pone el foco en otro punto: los contratos con arrendatarios empresariales. “Hoy puede generarse un desbalance porque la empresa deducirá un gasto devengado, mientras que el arrendador solo declarará el ingreso cuando lo perciba. Ese desfase debe corregirse para evitar espacios de evasión”, sostiene.
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Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
