El Tribunal Registral ha publicado un precedente de observancia obligatoria que afecta a la gestión de la propiedad inmobiliaria en el país. Estos cambios, reflejados en la Resolución, buscan clarificar y estandarizar procedimientos en el registro de propiedades, especialmente en casos de habilitaciones urbanas no formalizadas y usucapión (adquirir propiedad por posesión prolongada).
En la nueva resolución del Tribunal Registral (107-2024), se establecen tres cambios, los cuales hacen que no se permita la inscripción del cambio de uso de predios de rústico a urbano basado solamente en certificados de zonificación o parámetros urbanísticos.
Además, que se requiere la inscripción de la habilitación urbana antes de inscribir una subdivisión de predios rústicos aprobada por una municipalidad.
Por ultimo, se establece que no es posible rectificar la calidad de un bien en casos de usucapión en el registro, incluso si el propietario está casado.
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Cambio en base a la zonificación
Establece que no procede la inscripción del cambio de condición o uso del predio de rústico a urbano únicamente con base en el certificado de zonificación y vías o el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.
Para entrar en detalle sobre esta modificación, Rina Mostacero Anaya, Gerente General de Lecaver Asesoría y Gestión explicó que este precedente apunta a cerrar las brechas que permitían prácticas informales extendidas en el sector inmobiliario. “Anteriormente, solo con un certificado que declaraba un predio como urbano, se generaba la percepción de que el predio estaba habilitado, lo que no es correcto según los estándares legales”.
El proceso de habilitación urbana ahora requerirá de un proceso más estructurado, que incluye estudios detallados e infraestructura básica, asegurando que las nuevas urbanizaciones cumplan con todos los criterios formales antes de ser consideradas como tales. “No basta con presentar un certificado; es necesario que el terreno cumpla con todos los procedimientos formales de habilitación”, añadió.
Sobre las consecuencias de estas nuevas regulaciones, Mostacero Anaya es optimista: “Aunque esto podría significar más trabajo en cuanto a cumplimiento y enfrentar la burocracia municipal, es un paso adelante para aumentar la formalidad en los proyectos de habilitación de vivienda en Perú, donde el 90% se realiza de manera informal”.
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Aprobaciones formales
El segundo precedente impide la inscripción de habilitaciones urbanas que no hayan sido formalmente aprobadas mediante los procedimientos establecidos, que incluyen la realización de estudios adecuados, la provisión de servicios básicos y la ejecución de infraestructura necesaria como vías de acceso.
Este cambio tiene como objetivo garantizar que todas las nuevas unidades inmobiliarias cumplan con los requisitos urbanísticos y legales, contribuyendo a la planificación y desarrollo sostenible de las ciudades.
Para entrar en detalles, Dulmer Malca, director del área Inmobiliaria de Valderrama Abogados, explicó que es común que existan predios que están inscritos en los registros públicos como rústicos pero que debido a que están ubicados dentro del área urbana de una ciudad o en la área de expansión urbana, algunas municipalidades aprueban subdivisiones como si se tratasen de predios urbanos.
Esto, sin que previamente haberse realizado un procedimiento de habilitación urbana (el procedimiento de habilitación urbana es aquél por el cual se convierte un predio en urbano).
En ese sentido, esta práctica no tiene correspondencia con el marco regulatorio que establece los procedimientos que un predio adquiera la calidad de urbano.
El abogado indicó que los terrenos deben tener habilitación urbana antes de que se pueda solicitar una subdivisión de terreno como urbano, lo cual se realiza ante la autoridad municipal correspondiente.
“El procedimiento de habilitación urbana implica que se incluya a la ciudad un nuevo terreno a través de un lotización con la dotación de servicios públicos básicos, pistas, veredas y otro mobiliario urbano. Luego que un lote cuenta con habilitación urbana, puede subdividirse si se cumplen con las condiciones técnicas estableces en la norma pertinente” dijo.
Además, Malca aborda el tema de los terrenos rústicos, indicando que su subdivisión y tratamiento varían dependiendo de su ubicación.
Los terrenos rústicos en zonas agrícolas, por ejemplo, fuera de expansión urbana pueden desmembrarse, pero manteniendo su condición rústica y rural a traves de gestiones ante el Gobierno Regional o Ministerio de Agricultura.
En cambio, para cambiar la condición de un terreno rústico a urbano, se requiere también un procedimiento de habilitación urbana que se gestiona a nivel municipal
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Los casos de usucapión
El tercer cambio establece que, en los casos donde alguien se convierte en dueño de una propiedad por haberla usado durante mucho tiempo (usucapión) según la ley (Decreto Legislativo 667), no se puede cambiar la descripción de cómo esa persona obtuvo la propiedad en los documentos oficiales, incluso si estaba casada.
Esto asegura que la información original sobre cómo se adquirió la propiedad no se modifique, manteniendo los registros claros y correctos.
José Yataco, socio de Yataco Arias Abogados, explica que, ahora se aclara que la inscripción de la propiedad se realizará únicamente a nombre del cónyuge que inicie el proceso, a menos que ambos cónyuges lo soliciten de manera conjunta.
Este cambio responde a una necesidad de unificar criterios entre los registradores, quienes anteriormente mostraban disparidad de opiniones sobre si una propiedad debería registrarse a nombre de uno o ambos cónyuges.
“La prescripción adquisitiva de dominio, que se adquiere por la posesión pacífica del bien y no implica una transacción onerosa ni gratuita, ahora tiene reglas claras para su inscripción” dijo.
Para ilustrar el cambio, Yataco presentó el ejemplo de una pareja, Juan y María. Si Juan decide solicitar la inscripción después de 10 años de posesión sin incluir a María en el proceso, la propiedad se registraría solo a su nombre. Pero ya no podrá inscribir a María posteriormente. Sin embargo, si ambos inician el procedimiento juntos, la propiedad se inscribe a nombre de ambos.
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Abogado por la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas. Actualmente, ocupa la posición de redactor en el área de Economía en el Diario Gestión.
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