En el mercado inmobiliario, es común que los consumidores realicen pagos iniciales para separar un inmueble antes de concretar la compraventa. Sin embargo, cuando el proceso no avanza y el consumidor decide desistir, surgen cuestionamientos sobre la devolución de ese monto: ¿tiene el proveedor derecho a retener lo pagado?, ¿o prevalece el derecho del consumidor a recuperar lo entregado si no se concretó la operación?
Este dilema fue objeto de análisis en un procedimiento administrativo seguido ante el Indecopi la controversia empezó cuando un consumidor realizó el pago de una cuota inicial para separar un lote de terreno ofrecido por una empresa inmobiliaria como parte de un proyecto en el distrito de Laredo, en la provincia de Trujillo.
Posteriormente, tras ser informado de que no cumplía con ciertos requisitos para continuar con el proceso de adquisición, decidió desistir de la compraventa y presentó formalmente una solicitud de devolución del monto entregado.
A pesar de haber reconocido la solicitud de desistimiento, la empresa no realizó la devolución del dinero en el momento en que fue requerida, alegando dificultades económicas. Pasado un periodo considerable, el consumidor decidió presentar una denuncia ante el Indecopi para reclamar el reembolso de la suma pagada por concepto de separación del inmueble.
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Análisis de Indecopi
El Tribunal de Indecopi evaluó si correspondía la devolución de la cuota inicial pagada por el consumidor a pesar de no haberse establecido penalidades en el contrato. La Sala concluyó que el proveedor tenía el deber de devolver el dinero al no haberse concretado la compraventa, conforme a los artículos 18° y 19° del Código de Protección y Defensa del Consumidor, que regulan la idoneidad del servicio.
También se tomó en cuenta que el proveedor reconoció su obligación, pero alegó dificultades económicas para cumplirla. La justificación basada en los efectos de la pandemia fue descartada por el Tribunal, al considerar que no existía nexo directo con el incumplimiento ocurrido tres años después.
Si bien la empresa devolvió el dinero en febrero de 2024, luego de iniciado el procedimiento, la Sala consideró que se había configurado la infracción por no atender oportunamente la solicitud de desistimiento presentada en enero de 2023.
Por ello, confirmó que existió responsabilidad administrativa, aunque revocó la medida correctiva por haberse cumplido el reembolso. Asimismo, declaró nula la multa inicial impuesta en primera instancia por una incorrecta aplicación del decreto de graduación de sanciones y, en su lugar, impuso una multa.
Finalmente, confirmó la obligación de la empresa de reembolsar los costos del procedimiento e inscribió la infracción en el Registro de Infracciones y Sanciones del Indecopi.
Inmobiliarias y consumidores: condiciones para retener o devolver pagos por separación
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Garantías en el contrato inmobiliario
Fabricio Sánchez, socio de Benites, Vargas & Ugaz, señala que, en las relaciones de consumo, el proveedor está sujeto a tres tipos de garantías: legales, explícitas e implícitas.
Las garantías legales son aquellas establecidas por norma y de cumplimiento obligatorio, como las disposiciones del Código de Protección y Defensa del Consumidor que regulan la compraventa de inmuebles —por ejemplo, la obligación de entregar el bien con saneamiento físico-legal y dentro del plazo prometido—. Las garantías explícitas son las que el proveedor ofrece voluntariamente a través del contrato, incluso si la ley no las exige.
Por último, las garantías implícitas derivan de los usos y costumbres del mercado, como ciertas condiciones que los consumidores esperan en determinados sectores. En el ámbito inmobiliario, el incumplimiento de cualquiera de estas garantías puede dar lugar a la exigencia de devolución de montos pagados por parte del consumidor, aun cuando no se haya concretado la compraventa.
Obligación de cláusula de penalidad por desistimiento
Giancarlo Baella, socio del estudio Hernández & Cía, advierte que, en los contratos de separación de inmuebles, la existencia o ausencia de una cláusula de penalidad por desistimiento resulta clave para determinar si el proveedor puede retener parte del monto entregado por el consumidor.
Si no hay una cláusula expresa que establezca una penalidad en caso de que el comprador desista por decisión propia, el proveedor no estaría legitimado para conservar el dinero, según ha determinado el propio Indecopi.
Además, Baella señala que el Indecopi, durante varios años, mantuvo el criterio de no intervenir en la evaluación de las penalidades pactadas entre las partes (eg porcentaje), al considerar que hacerlo implicaría una forma indirecta de regulación de precios.
Sin embargo, indica que la resolución (N° 1053-2024) refleja un posible cambio de postura, ya que la autoridad calificó como abusiva una penalidad del 30% del monto entregado, sin una argumentación detallada sobre su razonabilidad. Esta tendencia —según Baella— podría generar incertidumbre jurídica para los proveedores que estructuran sus contratos en función de reglas previamente aceptadas por el mercado y con razonabilidad comercial.
Costo de oportunidad
En relación con el argumento del costo de oportunidad, Fabricio Sánchez señala que este solo puede ser invocado por el proveedor cuando no existe un incumplimiento de su parte y el consumidor decide desistir de la compra de manera unilateral.
En ese escenario, si el contrato establece una penalidad o se pactó la entrega del monto como una señal (arras), el proveedor estaría facultado para conservar total o parcialmente el dinero entregado, como compensación por haber apartado el bien y no haberlo ofrecido a otros interesados.
Baella coincide en que el proveedor puede justificar la retención del monto únicamente si se cumplen dos condiciones: que el consumidor haya desistido sin causa atribuible al proveedor y que exista una cláusula contractual expresa que prevea la penalidad.
En caso contrario —es decir, si el proveedor incumple o no se establece penalidad alguna— no puede alegarse la pérdida del costo de oportunidad para retener el dinero. Además, Baella subraya que el cambio de criterio de Indecopi respecto a penalidades podría limitar esta posibilidad incluso cuando las partes lo hayan pactado, lo que genera preocupación sobre la estabilidad de los contratos.
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Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
