Cuando una persona compra un departamento o una casa, espera que el proceso de independización—es decir, la inscripción del inmueble a su nombre en los registros públicos—se realice en un tiempo prudente. Sin embargo, ¿qué ocurre si el contrato no especifica cuánto debería demorar este trámite?
El Indecopi aclaró este panorama al resolver que, en ausencia de un plazo contractual, el tiempo razonable para completar la independización de un inmueble es de un año desde la fecha de entrega. Esta interpretación usada hace poco, fue ratificada tras analizar el siguiente caso.
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¿Qué ocurrió?
Un consumidor denunció a una empresa inmobiliaria por no haber completado la independización de un inmueble. El contrato de compraventa establecía que la empresa debía gestionar este trámite en el menor tiempo posible, asumiendo los costos notariales y registrales. Sin embargo, el inmueble fue entregado en abril de 2022 y el proceso de independización recién se inició en agosto de 2023, lo que generó la controversia sobre si este plazo era razonable.
El análisis del Indecopi se centró en determinar si la demora estaba justificada, considerando que el contrato no establecía un plazo específico para la independización. En este contexto, el tribunal reafirmó un criterio utilizado en resoluciones previas, estableciendo que, en ausencia de un plazo contractual, un año desde la entrega del inmueble es un período razonable para completar este trámite. Asimismo, se concluyó que la empresa no demostró haber adoptado medidas diligentes para agilizar el proceso ni presentó justificaciones suficientes para la demora.
Como resultado, el Indecopi determinó que hubo un incumplimiento del deber de idoneidad, sancionando a la empresa con una multa de dos Unidades Impositivas Tributarias (UIT) y ordenando el pago de costas y costos del procedimiento. Además, se dispuso la inscripción de la infracción en el Registro de Infracciones y Sanciones del Indecopi (RIS) y se remitirá la resolución al Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) para su registro en la Central de Información de Promotores Inmobiliarios, de acuerdo con la normativa vigente.
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En general, el proceso de independización de un inmueble implica una serie de fases. Angello Rivera, socio del Estudio Osterling, detalló lo que contempla. “Cuando una inmobiliaria termina la construcción de un proyecto, debe obtener la conformidad de obra de la municipalidad, que certifica que la edificación se ha hecho conforme a la licencia aprobada. Con este documento, se inicia la declaratoria de fábrica, que finalmente permite la independización de las unidades inmobiliarias en registros públicos”, explicó
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¿Cómo era el panorama antes de la resolución de Indecopi?
Gustavo Rodríguez García, socio del Estudio Rodríguez García & Encinas, señaló que este criterio no es del todo nuevo, ya que Indecopi viene aplicándolo de forma “pacífica” desde el 2019. “Quizá no ha sido muy difundido, pero no es un criterio reciente. La falta de uniformidad generaba incertidumbre, por lo que contar con un plazo de referencia ayuda, aunque la clave sigue siendo lo que las partes pacten en el contrato”, precisó Rodríguez García.
Jesús Espinoza, ex director de Indecopi y socio del Estudio Muñiz, explicó que no existía un criterio uniforme para definir el plazo razonable para la independización de inmuebles. “Se evaluaba cada caso de manera individual, considerando la diligencia del proveedor y las circunstancias particulares del proyecto. Fue recién en el 2023 cuando Indecopi empezó a consolidar el criterio de que, si no hay un pacto entre las partes, el plazo razonable para la independización es de un año desde la fecha de entrega del inmueble”, detalló.
Sin embargo, Espinoza aclaró que este plazo de un año no implica una sanción automática en caso de incumplimiento. “El proveedor puede justificar la demora si se debe a causas que no le son imputables, como demoras en registros públicos o trabas administrativas en las municipalidades”, añadió.
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¿Qué opinan los abogados sobre el plazo de un año?
Espinoza y Rodríguez García señalan que, aunque el plazo de un año puede considerarse razonable como referencia, su aplicación no debe ser rígida. “Lo más importante es respetar el plazo contractual si existe. Si las partes acuerdan dos o tres años, ese acuerdo debe prevalecer. En ausencia de pacto, se puede aplicar el plazo de un año, pero el proveedor debe tener la posibilidad de demostrar que la demora se debió a causas ajenas a su control, como problemas con autoridades locales o casos de fuerza mayor”, enfatizó Espinoza.
Rivera es el más crítico respecto a la resolución del plazo, pues considera que el Indecopi da una respuesta “simplista” al fijar un año como plazo general. “No tiene sentido aplicar el mismo plazo para proyectos pequeños y grandes. Además, recordemos que las decisiones de Indecopi pueden ser impugnadas en el Poder Judicial, donde un juez podría evaluar si este plazo es realmente razonable en función de las particularidades del caso”, mencionó. “No se puede comparar un edificio de cinco pisos con un complejo multifamiliar de tres torres de quince pisos cada una. La cantidad de unidades, la burocracia municipal y la complejidad técnica influyen en los tiempos. Por eso considero peligroso que Indecopi establezca un plazo fijo de un año para todos los casos”, complementó.
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Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
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