El Tribunal de Defensa de la Competencia y de la Propiedad Intelectual de Indecopi, a través de su Sala Especializada en Protección al Consumidor, ha confirmado la validez de una cláusula de penalización incluida en un contrato de compraventa entre una inmobiliaria y dos consumidores. La resolución pone fin a la disputa surgida en torno a la supuesta naturaleza abusiva de esta cláusula.
La cláusula es el acuerdo contractual entre inmobiliaria-comprador que establece la compensación económica para la inmobiliaria por el incumplimiento de pago del comprador, esto con el fin de proteger el costo de oportunidad de la inmobiliaria con respecto a la venta del inmueble. Cabe resaltar que en la cláusula, se puede pactar libremente los plazos y costos que puede traer el incumplimiento.
El incumplimiento conlleva compensar con pagar una suma previamente acordada como penalización, la pérdida de los pagos ya realizados como parte del precio de compra (en casos donde el contrato lo establezca), y la posible terminación del contrato.
Los denunciantes, en este caso, argumentaron -en su momento- que dicha cláusula es abusiva, especialmente dada la dificultad de continuar con el pago de las cuotas a causa de las restricciones económicas impuestas durante la pandemia de la covid. Esta percepción se basa en la creencia de que una penalización del 30% del valor total del inmueble es desproporcionadamente alta.
Por otro lado, la inmobiliaria sostuvo que el contrato fue debidamente informado a los clientes, argumentando que la cláusula era proporcional y no establecía desventajas significativas más allá de la fijación de un precio.
La sala encargada del análisis concluyó que, después de una revisión detallada del contrato, no se identificaron condiciones desventajosas o desproporciones en las obligaciones y derechos que justificaran considerar la cláusula como abusiva. Esta decisión fue respaldada por la mayoría, aunque existió un voto en minoría que argumentó la falta de proporcionalidad relacionada específicamente con el monto de la penalización.
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Análisis
Verónica Vergaray, directora del área de competencia y propiedad intelectual de PPU, aclara que normalmente, las personas obtienen financiamiento a través de un banco al comprar un inmueble. Sin embargo, en este caso, el financiamiento proviene directamente de la inmobiliaria, un método conocido como crédito directo.
Este tipo de financiamiento es una alternativa al sistema crediticio tradicional ofrecido por los bancos, proporcionando acceso directo a un producto específico.
Explica que las penalidades pueden estar justificadas por el riesgo asumido al contratar y por el costo de oportunidad asociado a la potencial pérdida de la oportunidad de vender el inmueble a otra parte.
Señala que, en el contexto de la pandemia, el mercado inmobiliario sufrió una paralización significativa, afectando tanto a consumidores como a inmobiliarias. “La pandemia introdujo una complejidad adicional en la asignación de riesgos contractuales”, dijo.
Este escenario sin precedentes plantea la cuestión de si es justo aplicar penalizaciones establecidas prepandemia en circunstancias tan extraordinarias. Lo cual se vio reflejado en el análisis del caso, puesto que hay votos disidentes.
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Cláusula
Álvaro Gonzales De La Cotera Chamochumbi, jefe Legal de Abril Grupo Inmobiliario, explica que la cláusula es un componente contractual que establece una compensación o sanción económica que debe pagar una de las partes involucradas en un contrato en caso de incumplimiento de sus obligaciones contractuales. Precisa que, por ello, es de vital importancia que ambas partes contratantes (parte compradora y parte vendedora) comprendan todas y cada una de las cláusulas del contrato de compraventa a suscribirse.
Gonzales De La Cotera señala que es común que los contratos de compraventa las inmobiliarias busquen incluir cláusulas penales como mecanismo de protección frente a un eventual incumplimiento por parte de los compradores.
“Son muy frecuentes las denuncias ante Indecopi por cláusulas abusivas, sobre todo las relacionadas a las penalidades por falta de pago”, afirma Gonzales De La Cotera, señalando que – en el caso de operaciones directamente financiadas (crédito directo) – las inmobiliarias suelen establecer penalidades entre el 10% y el 30% del valor total del inmueble como política usual de mercado.
Por otro lado, también indica que siempre existe la posibilidad de solamente resolver el contrato de compraventa, y que la aplicación de la penalidad sea un escenario facultativo y no estrictamente obligatorio.
Gonzales De La Cotera indica que, en situaciones donde el comprador anticipa problemas para cumplir con los pagos, lo ideal es notificar a la inmobiliaria antes de que la deuda venza, siempre atendiendo el interés que el cliente pueda tener en mantener la relación contractual y comercial con la inmobiliaria.
Esta comunicación temprana puede abrir la posibilidad de obtener facilidades de pago como el refinanciamiento – que inclusive puede haberse estipulado como posibilidad en el propio contrato – para evitar el vencimiento de la deuda y las consecuencias negativas asociadas, tales como la resolución contractual y el cobro de penalidades.
El especialista adiciona que “existe la opción de que el comprador, enfrentando la incapacidad de continuar con los pagos, venda la deuda a un tercero. Este proceso implica ceder la posición contractual a alguien más, con el consentimiento de la inmobiliaria (parte cedida)”. Recomienda a los compradores evaluar esta opción con bastante anticipación, para tener tiempo de negociar con el tercero (cesionario) condiciones comerciales adecuadas para ambos.
Esto permitiría al comprador original recuperar su inversión sin llegar a incurrir en el pago de la penalidad que representaría un eventual incumplimiento de pago de su parte, concluye.
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¿Una cláusula abusiva?
Para Ayrton Erick Huamán Núñez, abogado especialista en CPB Abogados, una cláusula sería considerada abusiva según el Código de Protección y Defensa del Consumidor: si no ha sido negociada directamente por las partes, es decir, que sea impuesta por el proveedor, y que cause un perjuicio al consumidor, estableciendo una desproporción entre los derechos y obligaciones de las partes.
El abogado enfatiza que tanto el Indecopi como el Poder Judicial tienen roles en la supervisión de estas cláusulas, pero desde ángulos distintos, con el Indecopi enfocándose en la protección administrativa del consumidor y el Poder Judicial ajustando cláusulas desde una perspectiva civil a petición de las partes afectadas.
Explica el proceso para denunciar cláusulas abusivas, señalando diferencias dependiendo de si el denunciante es un individuo o una asociación de consumidores.
Mientras un consumidor individual debe demostrar que la cláusula le fue impuesta directamente, las asociaciones de consumidores y el propio Indecopi pueden iniciar acciones sin necesidad de demostrar una imposición directa, protegiendo así el interés colectivo.
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Abogado por la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas. Actualmente, ocupa la posición de redactor en el área de Economía en el Diario Gestión.
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