Fibras y Firbis: los nuevos esquemas de financiamiento y los retos a futuro

Los Fideicomisos de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces (Fibra) y Fondos de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles (Firbi) son instrumentos financieros cada vez más atractivos para los inversionistas.

Así lo afirmaron Claudia Cooper, presidenta del directorio de la Bolsa de Valores de Lima (BVL); Miguel Ángel Zapatero, gerente general adjunto de la BVL; Omar Gutiérrez, superintendente adjunto de supervisión prudencial de la Superintendencia del Mercado de Valores (SMV); María del Pilar Sabogal y Álvaro Arbulú, socios de EY, y Juana Cossio, representante legal de Creditítulos Sociedad Titulizadora.

En una mesa redonda organizada por Gestión y auspiciada por EY, comentaron el desempeño de estos productos y las perspectivas para este año.

Claudia Cooper, presidenta de la BVL

El sector inmobiliario ha mostrado un importante desarrollo en los últimos años, pese a la desaceleración económica observada a nivel local y global.

Es un segmento con elevado potencial de crecimiento por el número de peruanos que no tiene acceso a una vivienda y la significativa participación de empresas informales.

Si bien se inició con los Firbi, las coordinaciones con agentes del mercado condujeron a una titulización como el mecanismo más eficiente, con lo que surgieron los Fibra.

Ambos instrumentos se caracterizan por contar con al menos el 70% de su patrimonio invertido en inmuebles, así como por distribuir el 95% de su utilidad.

La ventaja del Firbi frente a una inversión tradicional de bonos y acciones es la diversificación, que le permite obtener mayor rentabilidad con menor volatilidad, refirió.

Es un portafolio manejado por profesionales que elimina muchos gastos escondidos en que se incurre cuando se tiene un inmueble.

El rol de la BVL es construir un ecosistema adecuado para este mercado, donde haya inversionistas, gestores, reguladores y empresas que vayan en una misma dirección.

Por tanto, el reto está en que los inversionistas confirmen la seguridad de estos instrumentos. Una vez funcione con el segmento retail (personas) se observará el ingreso de los inversionistas institucionales, comentó.

Hay una necesidad de alternativas de inversión de largo plazo en el país, por el gran ahorro que hay en la banca privada, fondos de pensiones y aseguradores.

Omar Gutiérrez, superintendente adjunto de supervisión prudencial de la SMV

El Estado, reguladores y sector privado estamos trabajando en difundir estos productos para que las personas los conozcan.

En cuatro Firbis y un Fibra se tienen cerca de 800 inversionistas, la gran mayoría, personas naturales.

Este año está planificado el ajuste a las regulaciones hechas en el 2019 en los Fibra al Firbi, que ha venido funcionando con montos mayores y más inversionistas que el fideicomiso.

Esto a fin de que los inversionistas tengan mayor seguridad, más facilidades de acceso al instrumento y se eliminen lagunas regulatorias que generan incertidumbre.

Miguel Ángel Zapatero, gerente general adjunto de Negocios de la BVL

En los próximos meses es seguro el ingreso de un nuevo Fibra y se espera que se sume uno más. También se observará un crecimiento de los Firbis y Fibras que seguirán captando recursos y posiblemente superen los 1,000 inversionistas y alcancen los US$ 250 millones en levantamiento de capital este año.

Vamos a dar los primeros pasos hacia la internacionalización del vehículo, tanto a nivel de inmuebles como de la base de inversionistas. Se verán actores regionales entrando al mercado así como el aumento de los inmuebles incluidos dentro de estos instrumentos, una mayor diversificación.

Está la posibilidad de la entrada de inversionistas institucionales, a medida que las escalas superen los US$ 100 millones, y no de forma grupal sino en cada vehículo a fin de alcanzar cierto nivel de sostenibilidad y atractivo para los inversionistas.

Son expectativas bastante conservadoras, pero serán hitos importantes para esta industria que hace dos o tres años no existía. Hoy existe y tiene potencial para ser muy grande.

María del Pilar Sabogal, socia de EY

La internacionalización traerá consigo un desarrollo en el manejo de inversiones en inmuebles de otras jurisdicciones, lo cual también será una novedad.

En regulación, se trabajará en temas asociados al financiamiento a través de estos vehículos inmobiliarios y a la obligación de distribuir la utilidad neta entre los partícipes, lo que es fundamental para que el instrumento sea exitoso.

Juana Cossio, representante legal de Creditítulos Sociedad Titulizadora

El marco regulatorio está dado para realizar operaciones, pero la figura Firbi y Fibra también necesita evolucionar.

Por ello, como titulizadora, caminaremos de la mano del regulador (SMV), como hemos venido haciendo, para lograr un desarrollo en el mercado y atraer tanto a las personas con excedentes de dinero, que necesitan y pueden utilizar adecuadamente estas alternativas de inversión, como a los inversionistas institucionales que otorgan mayor escala a las operaciones.

Álvaro Arbulú, socio de EY

Tanto el Firbi como el Fibra son productos que ayudan al desarrollo el mercado inmobiliario, pues ofrecen tranquilidad al inversionista retail, y abren la posibilidad de incorporar al inversionista institucional.

Las bondades tributarias de la bolsa local unidas a la posibilidad de ser un hub regional inmobiliario, refuerzan la idea de que la plaza limeña cuente con un producto pionero en América Latina. Fibra Prime, por ejemplo, ya no necesita un formador de mercado para cumplir con los indicadores de liquidez tributaria. Y si se toma en cuenta la exoneración tributaria en la BVL, se podrá observar a los inversionistas locales y extranjeros desprendiéndose de su participación en el Fibra, siempre que el certificado esté listado en bolsa, para favorecer su ganancia de capital.

Son productos que van “agarrando marcha” y dinamizan el mercado de capitales al otorgarle mayor liquidez.

Omar Gutiérrez, superintendente adjunto de SMV

Regulación acompañará el desarrollo de Fibras y Firbis

La implementación de la norma que propicia que las sociedades agentes de bolsa (SAB) puedan administrar fondos mutuos y fideicomisos de titulización, sin necesidad de crear una subsidiaria, implicará una revisión y armonización del marco regulatorio de cada vehículo de inversión en los próximos dos años.

De este modo, las sutiles diferencias que ahora hay entre Fibra y Firbi podrán ser ajustadas en el mediano plazo.

Las “super-SAB”, como se les conoce, es un proyecto muy ambicioso que permitirá incrementar la competitividad de las entidades que participan en el mercado inmobiliario. Asimismo, les brindará mayor capacidad de escala (ingreso de inversionistas institucionales) a menores costos.

La SMV está comprometida a acompañar con la regulación el desarrollo tanto del fideicomiso como del fondo.

Con esta norma, que estará adecuada a los

estándares internacionales, las compañías peruanas del sector real estate (inmobiliario) podrán competir con otros productos de la región.

Si bien en los Fibra hay esquemas más rentables, por su mayor riesgo, el plan es “gatear con este fideicomiso para que cada agente del ecosistema aprenda cómo funciona”.

A medida que este evoluciona se promoverán vehículos más sofisticados, como los Fibras de desarrollo, por ejemplo, para rentabilizar por el alquiler y la plusvalía del inmueble construido.

Miguel Ángel Zapatero, gerente general adjunto de BVL

Es relevante la interacción con las empresas

Estos no son productos para beneficiar a la bolsa sino a las empresas y a los inversionistas. El espacio para el desarrollo inmobiliario es inmenso y acepta a todo tipo de actores.

Por un lado, es importante generar espacios de interacción entre las empresas y los agentes del Fibra y Firbi pues estos instrumentos no solo son de desarrollo inmobiliario sino también para financiar la actividad empresarial.

Hay compañías que han obtenido “recursos frescos” al entregar su inmueble al fideicomiso y convertirse en arrendatario.

Un Fibra que está accediendo a capital de inversionistas con una tasa entre 5% y 7%, tiene una capacidad de financiamiento muy atractiva para las empresa que decidan venderle sus inmuebles y ser inquilinos.

Sin embargo, estas operaciones representan un “cambio de chip” para las empresas, que están acostumbradas al financiamiento bancario o a través de la emisión de bonos corporativos.

Ahora podrán ver que el fideicomiso o fondo se acercará a la compañía para adquirir su inmueble o convertir a los empresarios en socios al integrarlos al ecosistema inmobiliario. Asimismo, permitirá que la empresa abarate sus costos de financiamiento en el largo plazo.

También están los inversionistas que pueden acceder a dividendos regulares predecibles, que si bien no rinden como un activo más especulativo ofrecen mejor retorno que un depósito bancario.

María del Pilar Sabogal, socia de EY

Perú podría ser hub regional de inversión inmobiliaria

Las bases que ha sentado la regulación del Fibra en Perú le genera la posibilidad de ser un hub regional muy interesante para inversión inmobiliaria, pues no solo permite invertir en inmuebles locales sino también en internacionales.

Si se quiere lograr un vehículo de gran escala, se debe identificar cuántos inmuebles estabilizados (que cuente con inquilinos) pueden encontrarse en el país para hacer una inversión. Lo más probable es que no haya los activos necesarios en el mercado local.

Esto no solo representa la diversificación de instrumentos sino también la posibilidad de invertir más allá del Perú.

Así, se podrá generar recursos para que los promotores inmobiliarios peruanos continúen desarrollando sus inmuebles y se dinamice el mercado.

Otro beneficio es una invitación internacional a la oferta pública local, a fin de que no solo se invierta en inmuebles fuera del país sino que el inversionista extranjero acceda a productos inmobiliarios en el mercado peruano

Juana Cossio, Creditítulos Sociedad Titulizadora

Titulizadoras entusiastas por potencial de Fibras en el país

El inversionista debe comprender que no está solo ante las empresas inmobiliarias que quieren obtener una rentabilidad de su transacción.

Como empresas titulizadoras nos hemos sentido muy entusiasmadas desde que salieron los Fibras, pues la imagen de las titulizaciones públicas se ha visto mermada en el mercado de valores.

Aquí, la titulizadora adquiere un papel importante como fiduciario para proteger los intereses de quien invierte.

Actualmente hay muchas mas titulizadoras privadas que públicas.

Se observa mucha confianza de las estructuradoras en el elevado potencial de estos productos, que con una adecuada educación del mercado y de los inversionistas pueden ser muy exitosos.

Sin embargo, también consideramos que los retos más importantes están relacionados con la necesidad de atraer tanto a personas naturales como a instituciones para darle mayor liquidez a las operaciones.

Álvaro Arbulú, socio de EY

Ventajas de estos productos para los inversionistas

Se debe resaltar el beneficio que un conglomerado económico o una familia con patrimonio importante en inmuebles puede tener en un Fibra o Firbi por el factor tributario.

Son muy pocos los vehículos de inversión en que se puede entregar el activo “sin detonar un impacto tributario en ese momento”.

Si se aporta un inmueble a un fideicomiso y este activo genera rentabilidad al aportante, no se considera una venta en términos fiscales.

Así, la ventaja de estos instrumentos es que no se debe pagar el impuesto en el momento que se entrega el inmueble al fondo o fideicomiso, sino cuando el inversionista se desprende de los certificados de participación y obtenga la liquidez que necesita. Es probable que nadie quiera comprar el 10% de un centro comercial, pero sí habrá quien compre ese porcentaje de certificados de participación.

Esto brinda la seguridad al propietario de aportar los inmuebles y financiarse mientras se desprende de parte de sus activos.