El mercado de oficinas —tanto de clase A (premium) como de clase B (boutique)— empieza a reactivarse, atrayendo el interés de inversionistas inmobiliarios y de otros sectores ante las proyecciones positivas. Según el último estudio de la consultora Binswanger, actualmente se desarrollan al menos siete proyectos de oficinas clase A en Lima, a los que se suman varios más en el segmento de oficinas boutique. ¿Quiénes están detrás de estas nuevas apuestas?
Max Medina, research manager de Binswanger, detalló a Gestión que el mercado de oficina de clase A se prepara para un nuevo ciclo. Aunque en 2025 y 2026 no se incorporará nueva oferta premium, el sector ya da señales de reactivación, con proyectos que buscan anticiparse a un escenario de menor vacancia. Actualmente, esta tasa bordea el 16%, pero se estima que retroceda a 13% este año y alcance un saludable 10% en 2026.
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“Frente a esta proyección, las inmobiliarias e inversionistas han empezado a gestar desarrollos que se entregarían entre 2027 y 2028, dada la naturaleza de largo plazo de este tipo de inversiones”, acotó el experto. Así, entre los proyectos en marcha, se encuentran Torres Rosales, de la inmobiliaria Urbanova, ubicado en San Isidro Financiero, con 30,000 metros cuadrados (m2) de oficinas.
A este se suma un edificio de 10,000 m2 de Pacífico Seguros, también en San Isidro Financiero, del cual una parte será ocupada por la propia empresa y otra podría ingresar al mercado en función de la demanda. Posiblemente este listo a finales de 2026.
En San Isidro Empresarial, en cambio, se construyen dos edificios adicionales: uno en avenida Santa Cruz, con 8,500 m2, y otro cerca al Golf de 5,000 m2 a cargo, la primera, de una inmobiliaria, y la segunda, de un fondo de inversión. En Surco, en cambio, se reactiva el proyecto More 2, de Inmobiliaria Huanwil, originalmente concebido como un desarrollo exclusivo de oficinas, pero que ahora será mixto: la mitad del edificio será residencial y la otra mitad, cerca de 15,000 m2, estará destinada a oficinas.
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More 2 ofrecerá plantas completas de 1,300 m2, además de oficinas tipo boutique que varían entre 80 m2 y 160 m2, e incluso están evaluando la posibilidad de incluir un espacio de coworking. Asimismo, se encuentran en evaluación dos proyectos más de clase A en Surco. Uno ubicado cerca al Jockey Plaza y otro en las inmediaciones de la avenida El Derby.
En conjunto, se estima que estos nuevos desarrollos sumarán aproximadamente 60,000 m2 al mercado.
Margen de negociación cae
Otro hecho identificado en el segmento premium, detalló Medina, mantiene un margen razonable para negociar lo que permite que las empresas que buscan alquilar aún encuentren diversas alternativas.
“Por ejemplo, si antes una empresa que requería 1,000 m2 podía escoger entre diez opciones, hoy ese número se ha reducido a cinco o seis. Sin embargo, de cara al 2026, esta disponibilidad podría disminuir aún más, limitándose a solo dos o tres opciones por cada búsqueda de ese tamaño”, explicó. Este escenario sugiere que el momento actual resulta más favorable para cerrar contratos con mejores condiciones, ya que el poder de negociación de los inquilinos tiende a disminuir conforme se reduce la oferta.
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Medina recordó que, mientras que en el periodo post-pandemia era común cerrar contratos con descuentos del 10% al 15% respecto a la tarifa de lista, hoy ese margen ha bajado a entre 5% y 10%. Y de mantenerse la tendencia (apalancado por la reducción de la vacancia), Binswanger estimó que en dos años ese rango de negociación podría caer aún más, situándose entre el 3% y el 6%.
Los desarrollos de clase B
Los desarrollos de oficinas clase B o boutique están ganando terreno entre los inversionistas inmobiliarios, impulsados por una demanda constante que no muestra signos de desaceleración. Al igual que las oficinas premium, este segmento ha cobrado relevancia en el mercado. Según Medina, uno de los proyectos en desarrollo es el Marina City Center, en San Miguel, de Inverdes, que incluye cuatro torres de viviendas y oficinas tipo B, ubicadas junto a la UPC.
A la que se suma otro proyecto de oficinas clase B en Barranco, aunque por el momento los detalles se mantienen en reserva. En el Callao, se espera el desarrollo de oficinas de esta categoría al interior del nuevo aeropuerto Jorge Chávez. Por su parte, en Miraflores y San Isidro, se están implementando oficinas boutique, espacios más pequeños enfocados en la venta. “Un boutique se puede definir como un proyecto de oficinas clase A, pero en formato compacto. Ofrecen salas comunes, con superficies que van desde menos de 100 m2”, indicó. Estos nuevos desarrollos aportarán al mercado alrededor de 40,000 m2.
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Un punto a destacar es que, a diferencia de lo que ocurre con las oficinas premium, en el segmento de oficinas clase B sí habrá una oferta de nueva disponibilidad para 2025 y 2026. Por ejemplo, este año se incorporarán cerca de 20,000 m2.
Medina indicó que hay un fenómeno en este mercado que, aunque es común en otros países, empieza a ser más frecuente en Perú: edificios o sedes de empresas que dejan de serlo para ser adquiridos por fondos de inversión y luego son relanzados al mercado en formato de alquiler. Un ejemplo de esto es la sede de Prima AFP en San Isidro Financiero. “La parte superior del edificio, que antes estaba destinada al uso exclusivo de la empresa, fue comprada por Fibra Prime. Este fondo de inversión planea ofrecer estos pisos al mercado bajo la modalidad de alquiler”, apuntó.
Añadió que este tipo de transacciones, en las que un propietario vende su propiedad para luego ser ofrecida como alquiler, también contribuirá a aumentar la oferta de oficinas clase B.
