Vivienda social: Los parámetros de construcción más controversiales

Repasamos tres de las principales medidas que incluye este reglamento que han generado algunos cuestionamientos:

Alturas de los edificios. Los límites de altura varían de acuerdo a la densidad de la zona. En el caso de las zonas con densidad muy alta, el coeficiente de edificación es de 19.50, según el proyecto de reglamento (este coeficiente se multiplica por la extensión del terreno y con ello se obtiene el máximo nivel de edificación del proyecto).

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Al respecto, Rafael Simpson, presidente del Comité de Dirección Institucional de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú, explicó que el coeficiente propuesto ya se utiliza actualmente, por lo que no es cierto que se vayan a elevar las alturas de los edificios permitidos.

“Los proyectos se han desarrollado bien con estos parámetros, pero parece que algunos recién se han dado cuenta de los parámetros con este proyecto de reglamento que recoge normativa anterior. Se busca un crecimiento vertical de la ciudad en las zonas urbanas, no solo en las zonas periurbanas”, subrayó.

Pero ya la actual normativa tiene cuestionamientos. En el caso de Surco, este año la municipalidad ha derogado normas de promoción que permitían más altura en los edificios, pues indica que “excedían los parámetros urbanísticos”.

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Tamaño de los inmuebles. Algunos municipios tienen un tope mínimo en los tamaños de los departamentos que se pueden construir. En el caso de la VIS, no existe un mínimo. Simpson se muestra de acuerdo con ello pues refiere que esto se debe dejar al libre mercado.

“La tendencia es a viviendas cada vez más pequeñas. Se pueden hacer perfectamente viviendas de 35 m2 a 45 m2, funcionales, con áreas comunes. No se pueden establecer restricciones, sino limitarías el acceso a la vivienda a quienes tienen menos recursos”, anotó.

Exigencia de estacionamientos. Al desarrollar un proyecto inmobiliario, se debe construir un número de estacionamientos de acuerdo a la normativa del distrito. Por ejemplo, en San Borja el parámetro es de 1.5 estacionamientos por cada departamento.

La normativa de la VIS propone que se exija solo un estacionamiento por cada tres departamentos. Algunos municipios advierten que ello generará más problemas para conseguir parqueo, y perjuicios a los vecinos en caso de aglomeración de autos estacionados en la vía pública.

Al respecto, el presidente de Capeco, Jorge Zapata, refirió que el contar con menos estacionamientos no necesariamente afecta a la ciudad. “Esto podría motivar a un mayor uso de la bicicleta”, anotó. “En líneas generales estamos de acuerdo con el reglamento propuesto por el Ministerio de Vivienda”, agregó.

¿Qué es una vivienda de interés social?

El proyecto de reglamento del Ministerio de Vivienda señala que la VIS es toda vivienda promovida por el Estado, cuya finalidad se encuentra dirigida a reducir la brecha del déficit habitacional cualitativo y cuantitativo.

La VIS puede tener un subsidio directo, como el Bono del Buen Pagador (BBP) o también subsidios indirectos, cuando el Estado aporta suelo para el desarrollo de VIS o aporta económicamente a través de fondos, créditos, coberturas de riesgo crediticios, tasas de interés, entre otros, creados o canalizados por las entidades financieras intermediarias participantes.

Teniendo en cuenta ello, se considera VIS a las viviendas de hasta S/ 464,200, pues son las promovidas -con subsidios directos e indirectos- a través del Fondo Mivivienda.

Elizabeth Añaños, exviceministra de Vivienda y Urbanismo, asegura que conocer este rango es importante, pues la VIS no solo se refiere a los segmentos socioeconómicos D y E, sino también a un segmento medio B y C. “La vivienda social prioritaria es la D y E; pero también si ves el rango de precios de la VIS, también alcanza al segmento B y C”, remarcó.

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Piden vivienda social en todos los distritos

Los gremios y analistas consultados coincidieron en que no se puede prohibir la promoción de la VIS en ningún distrito, tal como lo solicita San Isidro, ya que sí hay posibilidad de promover viviendas de precios de hasta S/ 464,200 en cualquier distrito.

“Permitir la prohibición de la VIS en un distrito sería generar feudos cerrados. Esa idea de residencialidad sería excluyente. El Ministerio de Vivienda debe defender sus competencias en promover la vivienda social en todo el territorio nacional”, subrayó Añaños.

En ello coincidió Lourdes Giusti, decana del Colegio de Arquitectos del Perú. “El ministerio debe buscar consenso con las municipalidades para que estas definan en qué zonas de su distrito, de acuerdo a su plan de desarrollo territorial, debería promoverse la construcción de vivienda social”, subrayó.

Por su parte Jorge Zapata, de Capeco, refirió que acceder al pedido de los municipios generaría inseguridad jurídica y afectaría a la industria inmobiliaria. “Es importante que el ministerio ahora esté convocando a todos los actores del sector, pues buscamos llegar a un consenso con los municipios”, anotó Zapata.

El dato. Del 05 al 11 de marzo se realizará el workshop internacional ‘Limapolis 2023: Derecho a la Vivienda’, organizado por la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la PUCP, en alianza con la XII Bienal Iberoamericana de Arquitectura y Urbanismo. Limapolis alternará conferencias de especialistas nacionales e internacionales, con la elaboración de propuestas y soluciones de vivienda y urbanismo en nueve lugares de la capital, que de la mano con arquitectos especialistas, colectivos urbanos y agrupaciones sociales, vienen implementando acciones paliativas para afrontar la precariedad urbana que los rodea.