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A partir de las restricciones al desarrollo de Vivienda de Interés Social (VIS) por parte de algunas municipalidades de Lima Moderna, las desarrolladoras inmobiliarias que se enfocaban en esas zonas, tanto para ejecutar proyectos dirigidos a vivienda social como obras con financiamiento hipotecario bancario, deberán buscar otros lugares para invertir.
Miraflores, por ejemplo, decidió poner un tope mínimo de 60 m2 a las viviendas y delimitó solo dos avenidas en las que se podría realizar proyectos de vivienda social: Paseo de la República y Mariscal Cáceres. En tanto, San Borja mantiene un mínimo de unidades de 90 m2 y ha emitido una ordenanza que prácticamente prohíbe la entrada de nuevos proyectos y anteproyectos de vivienda.
Así, una serie de municipalidades de Lima Top se encuentran camino a desincentivar los proyectos VIS en sus jurisdicciones, a pesar de que la última sentencia del Tribunal Constitucional estipula que las alcaldías deberán de poner el mayor esfuerzo técnico para su desarrollo.
Algunos desarrolladores acuden principalmente a ciudades del norte para crear nuevas razones sociales con operadores de suelos locales, y con ellos desarrollar proyectos para Techo Propio o edificios para Mivivienda.
Hasta antes de los problemas climatológicos, Piura se perfilaba como la provincia que mayor atractivo tendría. Sin embargo, algunas se encuentran evaluando terrenos en Chiclayo y Trujillo. Este último lidera las colocaciones del bono de Techo Propio. Otras como Huaral y Chimbote comienzan a ganar atractivo.
“Si el precio del terreno no se puede explotar o hacerlo tan eficiente como antes, directamente no se compraría. Mientras no esté claro qué va a pasar, o para dónde irán algunos municipios, seguiremos dedicados a los proyectos fuera de Mivivienda porque aún hay mucha incertidumbre”, señala Andrés Zubiate, gerente general de Arteco Inmobiliaria.
Alias Inmobiliaria está evaluando algunas inversiones en segmentos como Lima Sur. “Las zonas periféricas son siempre imanes para desarrollar proyectos de vivienda social. Y ahora que Lima Moderna estará más restringida, no veo mal que algunas desarrolladoras comiencen a migrar a Lima Norte o Lima Sur”, considera Bryan Meza, gerente general de Alias Inmobiliaria.
Dicha inmobiliaria se encuentra evaluando entrar al segmento de Techo Propio y desarrollar proyectos para el Crédito Mivivienda en provincia. Actualmente tiene terrenos en San Miguel, donde la vivienda social, dice Meza, está entrando con fuerza; pero hasta no tener claridad por parte de los municipios, no empezará proyectos.
“A causa del nuevo escenario generado por la sentencia del Tribunal Constitucional, el mayor desarrollo de proyectos de VIS será en aquellas provincias del país cuyas autoridades locales apuesten por el acceso a una vivienda formal. Bajo el contexto actual, no podríamos avizorar otra posibilidad”, añade José Espantoso, presidente de Asei.
Zonas de Lima Norte, como Collique, se perfilarían como las ganadoras frente a las restricciones en Lima Top y Lima Moderna y el desarrollo de nuevos proyectos, como el Puerto de Chancay y algunos parques industriales. En Collique, la mayoría de unidades en oferta de vivienda fluctúa están entre los S/ 240,000 y S/ 300,000. Pero los productos por encima de ese precio se caerían, los cuales componen cerca del 30% de la oferta.
Impacto moderado
El negocio de la Vivienda de Interés Social adaptará sus formatos para continuar con las colocaciones en distritos de Lima Top. El mayor perjuicio para el mercado inmobiliario en estos distritos sería la caída del cliente inversionista.
A pesar de que la aguja de la vivienda social no se moverá mucho debido a que este tipo de proyectos no se desarrollaba tanto en distritos de Lima Top (Miraflores, San Isidro, Surco, San Borja o La Molina), que ahora buscan frenar el desarrollo de VIS, la nueva oferta buscará otros horizontes.
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La sentencia del TC explica que las municipalidades también tienen potestad de regular alturas máximas de proyectos VIS. Debido al valor de suelo, este tipo de distritos tenía un importante mercado de clientes inversionistas que compraban viviendas de menor metraje, de 30 m2 a 50 m2. Así, ejecutar proyectos VIS dejaría poco margen de rentabilidad a las inmobiliarias, que se beneficiaban de las licencias para mayor altura para alcanzar los rangos de precios para los créditos de Mivivienda.
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Los últimos dos tramos del crédito Mivivienda (IV y V, es decir, precios desde los S/ 232,000 y S/ 464,200) representaron 55% de las colocaciones hasta abril de este año. Estos valores podían desarrollarse en zonas de Lima Moderna y Lima Top.
“Lima Moderna tenía muchas colocaciones en vivienda de interés social porque su valor de suelo alberga departamentos con precios en el rango de S/ 350,000 a S/ 450,000. Lima Top tenía poco porque más del 50% de la oferta estaba por encima de ese rango”, explica Fernando Velarde, director de la consultora inmobiliaria VeMás.
Sin embargo, al restringirse los proyectos VIS en dichas zonas, las colocaciones del segmento se ralentizarían y las tipologías de departamentos deberán mutar para continuar con la ejecución de estos proyectos. Todo apuntará a zonas específicas de Lima Moderna que no tengan una fuerte valorización de terrenos.
Por su parte, las inmobiliarias deberán realizar paquetes de ahorro u ofertas para generar liquidez. La caída del flujo de ventas agravaría sus problemas de liquidez.
Adaptar formatos
Tras este tipo de restricciones para el desarrollo de viviendas sociales en zonas céntricas de Lima, la nueva oferta no solo tendrá que mudarse, sino también que cambiar de tipologías a causa de la caída de un perfil de cliente. Las restricciones municipales obligarán a que la oferta sea de mayor metraje.
“Mucha oferta de vivienda social en Lima Metropolitana era de tipologías de 40 m2 en las áreas más top. Eso se dejará de hacer y se irá a zonas más a las afueras de Lima, y que tienen menor rentabilidad”, menciona Velarde, de VeMás.
Así, uno de los principales afectados a nivel de tipo de cliente sería el inversionista (que compra una vivienda para alquilar u obtener algún tipo de rentabilidad de ella). “El mercado de inversionistas que alquilaba no seguirá ahí, por lo que la mayoría de la oferta estará dirigida a primera necesidad. Si es así, se caería más del 25% del mercado”, revela Velarde. En algunas zonas de Lima, el mercado de inversionistas representa casi el 35%.
Esta caída se acentuaría en Lima Moderna, ya que el cliente de esta zona, en su mayoría, no buscaría mudarse a distritos de Lima Norte, donde algunas desarrolladoras inmobiliarias ya ponen el ojo para futuras inversiones. Las colocaciones del Crédito Mivivienda se quedarían solo en algunos distritos de Lima Moderna.
“Ahora las alturas son regidas por las municipalidades, y la incertidumbre pasa porque la municipalidad delimitará en qué sitios se hará vivienda social, sitios que aún no han sido delimitados oficialmente en algunos distritos”, explica Bryan Meza, gerente general de Alias Inmobiliaria.
A pesar de que Lima Top no albergaba muchos proyectos de vivienda social, la restricción total de este tipo de proyectos impactaría en la predictibilidad de las decisiones de inversión de algunos desarrolladores inmobiliarios, que tendrán que buscar atender otro tipo de clientes.
“No se moverá mucho, pero no todo San Isidro es como la zona del Golf. O no todo Miraflores está cerca al Parque Kennedy. Pero es una oportunidad para que esta disputa entre inmobiliarias y municipios se aclare, y que los desarrolladores inmobiliarios tengan certeza de qué y dónde se puede hacer”, propone Zubiate.
Para que algunas zonas de Lima Moderna capitalicen las restricciones en Lima Top, estas tendrán que realizar un proceso de transformación urbana y que adquieran valor, porque las zonas que ya lo hicieron, como la Costanera en San Miguel, serán inaccesibles para la VIS.
“La vivienda social dejará de ser interesante para los desarrolladores en los segmentos dentro de Lima Moderna. Si se desea mantener las colocaciones en estas zonas, se tendrán que diseñar ordenanzas o créditos verdes o algún producto sustituto que permita mantener la cuota inicial y mensual que se ofertaba dentro del programa Mivivienda”, menciona Velarde.
CLAVE
- Anualmente, el Estado Peruano destina aproximadamente S/ 1,300 millones en subsidios para programas sociales de vivienda, de los cuales cerca del 90% cubre los subsidios del programa Techo Propio y solo un 10% se destina al Nuevo Crédito Mivivienda, según cifras de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (Asei).
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