Incertidumbre normativa pone proyectos de vivienda social en suspenso

Algunas inmobiliarias han decidido paralizar sus planes de inversión para proyectos VIS en Lima hasta obtener un escenario normativo más claro.

08/10/2023 14H58

A diferencia de los últimos años, en los que los problemas por la inflación y el menor poder adquisitivo de la población eran las principales preocupaciones para el negocio de las inmobiliarias, hoy las dudas regulatorias y normativas respecto a los proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) son las que más interfieren en las decisiones de inversión de las desarrolladoras en Lima Metropolitana.

Algunas empresas inmobiliarias han decidido dejar en stand by sus proyectos dirigidos a VIS, mientras que otras han salido por completo de este segmento, debido a la poca predictibilidad para invertir.

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Competencias (in) definidas

En setiembre de este año, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) publicó el Reglamento de Vivienda de Interés Social, el cual contiene una serie de condiciones para la promoción de este tipo de viviendas en el Perú, además de algunos coeficientes e incentivos facultativos para proyectos VIS.

Entre otros beneficios dispuestos en la nueva norma, se planteó un pago para las municipalidades del 2.5% del valor complementario de las alturas adicionales que las autoridades otorguen. Una semana después, la Municipalidad Metropolitana de Lima aprobó la Ordenanza N°2569, que declara la prevalencia de los parámetros de edificación municipales, y proclamó “inaplicable” el reglamento emitido por el MCVS.

Esta riña deja al agente inmobiliario en un escenario incierto, que lo lleva a paralizar, rediseñar o reevaluar la continuidad de sus proyectos de vivienda social, así como considerar nuevas estrategias de marketing y nuevas licencias de obra, según Fernando Velarde, director de la consultora VeMás.

“Hay un ambiente confuso. Ciertos distritos de Lima están tomando de forma equivocada la sentencia del Tribunal Constitucional (TC), que dice que los municipios tienen competencias de parámetros. Algunos distritos están aplicando la norma retroactivamente”, mencionó Óscar Ortigosa, gerente general de Quatro Inmobiliaria.

“Para inversiones futuras, ya no estamos considerando hacer VIS. No vamos a comprar un terreno sin saber si se respetarán reglamentos, y será difícil ofrecer precios bajo el esquema de Mivivienda. No consideramos pagar el 2.5% porque sabemos que los municipios no querrán dar alturas adicionales”, agregó Víctor Gálvez, director de Andiamo Inmobiliaria.

Debido a la incertidumbre, el ejecutivo aseguró que ha puesto en stand by algunos terrenos en Magdalena y Jesús María que estaban en evaluación y negociaciones.

Mauricio Caballero, gerente general de Besco, sostuvo que tendrá que revisar las futuras inversiones de la compañía en caso se den normativas en la provincia de Lima que estén en caso de la promoción de la vivienda de interés social. Medidas tomadas por las autoridades provinciales de Lima “generarían un mayor grado de incertidumbre, ya que también afectan a los distritos periféricos de Lima”, jurisdicciones en las que se concentra la oferta de Besco.

La inmobiliaria esperará a que el Ministerio de Vivienda o el Tribunal Constitucional aclaren el marco jurídico para tomar decisiones en cuanto a sus proyectos.

Un fondo sin fondos

Recientemente, el Fondo Mivivienda dispuso que ya no otorgará fondos para el tramo 5 (de S/ 343,900 a S/ 464,200) del Nuevo Crédito Mivivienda (NCMV), y redujo S/ 3,500 del Bono del Buen Pagador (BBP) en el tramo 4 (de S/ 232,200 a S/ 343,900). Aunado a ello, Gestión pudo conocer que el Gobierno no tendría previsto un monto inicial para el BBP en el NCMV. Dichos cambios preocupan al sector inmobiliario, y ya impactan en las ventas de las desarrolladoras

“Nuestros proyectos de Lima Moderna se han visto afectados. El alza de las tasas hipotecarias y la eliminación del subsidio hacen más difícil que el cliente califique. El porcentaje de caída, que son las separaciones que no se llegan a concretar con firma, ha subido a un 30%. En años anteriores, ese porcentaje estaba en 15%”, comentó Ortigosa.

Las modificaciones en el Nuevo Crédito Mivivienda obligan a las inmobiliarias a replantear sus proyectos con unidades dirigidas a los últimos tramos hipotecarios. “Las inmobiliarias buscarán hacer proyectos dirigidos a personas que puedan pagar cuotas iniciales más altas y tasas de interés más bajas, que son departamentos más exclusivos. La nueva oferta ya no irá a VIS, sino que será como antes: departamentos de 150 m2, condominios de casas, etc. La velocidad de ventas será más lenta”, afirmó Velarde.

Para el director de VeMás, los proyectos VIS que se desarrollen en San Borja, Lince o Jesús María tendrán áreas mínimas de 70 m2 o 90 m2 para no arriesgar ritmos de venta.

El valor del suelo también se vería afectado por las normativas. “Con el nuevo reglamento, si se va a desarrollar VIS en zonas de densidad media o alta, se está castigando entre 6% y 25% de área vendible respecto a lo que se tenía antes. Otras restricciones tienen que ver con las áreas mínimas de los lotes y áreas libres, motivos con los que se castiga el valor del suelo y el área vendible”, señaló Velarde.

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Disputas por parámetros: ¿Cómo queda el escenario para invertir?

En cuanto al marco regulatorio, las inmobiliarias sí podrían regirse y desarrollar proyectos bajo el esquema de parámetros urbanísticos y coeficientes de edificación incluidos en el Reglamento de Vivienda de Interés Social emitido por el Ministerio de Vivienda. No obstante, Velarde consideró que el reglamento “sería letra muerta en algunos distritos que no quieran vivienda social”.

Andrés Devoto, abogado especialista en urbanismo, dijo que el origen de las disputas entre el MVCS y los municipios estriba en el fallo del Tribunal Constitucional. Esto debido a que, en un primer momento, el TC manifestó que el control de la densidad urbana es uno de los objetivos específicos de la zonificación, que es competencia de los municipios. Sin embargo, solo declaró nulas como competencias del Ministerio de Vivienda a los límites de alturas y compatibilidades (que define en qué zonificaciones se puede hacer vivienda social).

Frente a la última ordenanza emitida por la Municipalidad Metropolitana de Lima, el abogado manifestó que “se ha vuelto a foja cero”. Bajo un escenario en el que los municipios obstruyan el desarrollo de vivienda social en sus distritos, las inmobiliarias tendrían que iniciar procesos judiciales ante Indecopi por barreras burocráticas o el mecanismo de amparo.

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