Los ajustes realizados el año pasado por el Ministerio de Vivienda a los bonos para acceder a créditos hipotecarios ya comienzan a tener efecto en la demanda de proyectos inmobiliarios. Gestión conversó con Fernando Velarde, CEO de VeMás Consultora Inmobiliaria, quien advirtió un impacto en la velocidad de venta de los proyectos de vivienda en Lima Norte durante este primer trimestre, llevando a las empresas desarrolladoras a aplicar estrategias para impulsar las ventas. Y en este escenario ¿Cuál es el comportamiento de la oferta?
Según Velarde, el público de Lima Norte depende directamente de los bonos e incentivos del Estado, porque cuentan con un menor nivel adquisitivo que otros sectores de la capital. “El hecho de que haya un recorte en el bono, disminuye la capacidad de acceso de las familias a los proyectos y eso afecta en la velocidad de venta”, explicó el especialista.
En el mes de julio del año pasado, la cobertura del bono Mivivienda cambió en el rango 4, correspondiente a viviendas valorizadas entre los S/ 232,200 hasta los S/ 343,900. Así, el bono tradicional pasó de S/ 10,800 a S/ 7,300, mientras que el bono sostenible se redujo de S/ 16,200 a S/ 12,700. Además, Mivivienda dejó de dar fondos para financiar los créditos hipotecarios de viviendas de entre S/ 343,900 y S/ 464,200. Ahora, el rango 5 es cubierto con los recursos de las propias entidades financieras.
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Por eso, Velarde estima que la velocidad de ventas caería en un 30% en los distritos que comprenden Lima Norte, mientras que el impacto sería menor en Lima Centro, que también registraría una caída del 15% al 25%. “Estamos hablando de una parte importante de la demanda que no va a poder captar el crédito hipotecario por la falta de bonos y el riesgo que hay para este 2024 es que dicha carencia incentive la edificación de alquileres informales”, detalló.
Oferta también registraría un cese
Cecilia Lecaros, directora ejecutiva de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (ADI), sostiene que las proyecciones de oferta para este año aún son inciertas, debido al cambio de dinámica en la demanda.
“Al cierre del 2023, la oferta de viviendas en Lima Norte se redujo en un 23% en comparación al año anterior. Al haberse reducido el desembolso de los subsidios para Techo Propio y crédito Mivivienda, la velocidad de venta bajó y esto genera que las empresas no inicien más proyectos inmobiliarios en Lima Norte hasta agotar su stock”, indicó.
En la actualidad, Lima Norte tiene un total de 948 proyectos inmobiliarios. De estos, el 50% se encuentra en etapa de construcción, el 36% ya es oferta terminada y el 14% está en preventa.
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Estrategia de las inmobiliarias
Según la ADI, los departamentos en Lima Norte oscilan entre los 60 y 70 m2 en promedio, mientras que los lotes tienen un tamaño que va entre los 90 y 120 m2. Para Velarde, esto podría cambiar este año. “Los nuevos proyectos inmobiliarios que se desarrollen en Lima Norte reducirán el tamaño de sus áreas para minimizar el costo final y que la mayor cantidad de personas puedan acceder a este nivel de endeudamiento”, explicó.
Además, el especialista comenta que algunas inmobiliarias podrían apostar por financiar la diferencia de 15% de cuota inicial sin intereses para que los compradores puedan llegar a la cuota inicial ante la falta de bonos.
Comas, Carabayllo y Puente Piedra son los distritos que presentan mayor número de proyectos inmobiliarios de este sector con cifras del 28%, 20% y 17%, respectivamente.
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DATOS
Los Olivos es el distrito de Lima Norte con el precio más alto por departamento, que asciende a los S/ 400,000. Le sigue Independencia con un precio de venta de S/ 332,000 (13% de incremento en comparación al año anterior), Comas con S/ 291,000; Puente Piedra con S/ 290,000 y Carabayllo con un ticket de venta de S/ 196,000.
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