Tiendas de conveniencia ganan espacio en corredores comerciales de Lima

Y son los seis corredores en Lima Este (que comprende a Santa Anita, Ate y San Juan de Lurigancho), los que llaman más la atención de estas tiendas además de las farmacias, según el último reporte “La guía inmobiliaria del comercio puerta a calle” de la consultora Binswanger.

“El retail moderno sigue posicionándose sobre los negocios tradicionales, con marcas como Hiperbodega Precio Uno, Oxxo, Mass, Tambo+ que siguen expandiéndose en las zonas comerciales. En años pasados, el nivel de crecimiento, sobre todo en pandemia era incierto, sumado al aspecto político, pero hoy se ha reformulado ese planteamiento y se van a seguir expandiendo”, indica Juan Ruiz, analista de investigación de mercado de Binswanger.

Nuevo jugador

Es así que las marcas indicadas robustecen su área de expansión y a niveles de antes. A esto se suma el ingreso de un nuevo jugador en el mercado, Spid de Cencosud.

“Las zonas que les interesa para crecer son todos los corredores en general, pero hay cierta expectativa por los corredores de Lima Este, por la Línea 2 del Metro de Lima”, anota Max Medina, jefe de investigación de Binswanger.

Es así que algunas cadenas buscan principalmente, dentro de estos corredores, los ubicados en San Juan de Lurigancho (corredor Canto Grande, Próceres y Gran Chimú) donde no están tan posicionados como quisieran.

“La idea es igualar todas las posiciones, sobre todo en las zonas de Lima donde no tienen presencia”, sostuvo.

Pero los corredores también han recibido un ingreso agresivo de “dark store”, de los principales jugadores como Pedidos Ya y Rappi.

Tarifas en recuperación

El reporte de Binswanger también destaca la recuperación de algunos corredores comerciales. Pero alcanzar los niveles prepandemia aún se lograría en el primer semestre del 2023.

En el último periodo hubo un aumento de la renta de un 2.5%, en promedio. “Las tarifas siguen en recuperación, antes de la pandemia estaban cerca a los US$ 20 el metro cuadrado, en promedio. La mayoría se ha recuperado, pero en algunos casos, en corredores como los de Lima Moderna, donde no se ha dado un retorno a las oficinas del 100% ha impactado en la demanda de locales de algunas zonas”, dice Ruiz.

Pero hay zonas donde se llega a los niveles de hace dos años como el norte, sur este y otros corredores específicos con una tendencia al alza, como Santa Anita o Ceres, que han elevado renta en más de 30% respecto al último año, llegando a US$ 22 en promedio; ello explicado por la reapertura de la Carretera Central, que estaba cerrada por los trabajos de la Línea 2 del Metro.

Así, más del 80% de los propietarios, buscan rentas entre US$ 2,500 y US$ 5,000. “Los inquilinos no están dispuestos a pagar tanto de alquiler”, agregó.

Ahora se firman contratos con tope de alza de precios

Al momento de negociar los locales, los términos se han estabilizado. “Por pandemia, se daban facilidades de pago, adelantos o flexibilidad en los contratos, hoy se ha vuelto a las condiciones del 2018 y 2019″, explica Max Medina.

Actualmente el margen de negociación es de entre 5% y 15%, que varía por el área, es decir, mientras mayor sea el área, el margen de negociación se va a incrementar. “Y también por el periodo de contrato, mientras más años tenga, mayor es el margen”, agrega.

Asimismo, el factor inflación juega un papel importante. “Se tienen niveles altos y eso afecta a los contratos que tienen un incremento anual, en línea con la inflación, hoy día estamos en 6% o más, y para no perjudicar a los inquilinos se ha fijado un tope que está en alrededor de 4.5% porque sería complejo tener incrementos anuales de 5%”, acotó.

Cifras y datos

-Inventario. Existen 16,000 locales en 42 corredores de Lima. Mayoría de corredores se concentra en Lima Moderna y Lima Top.

-Áreas. Los espacios van entre 50 m2 y 300 m2, en algunos casos más. Algunas empresas también expanden su canal online.

-Tasa de vacancia. Se ubica en 1.40%. De cada 100 locales, lo usual es encontrar 1 o 2 inmuebles disponibles. En algunos no hay espacio.

-Ejes. La renta de los ejes de San Isidro, Miraflores, San Borja y Surco se ubica 7% por debajo de los niveles prepandemia.