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Entre el puerto del Callao y el futuro terminal multipropósito de Chancay (Huaral), la zona viene atrayendo interés de capitales locales y extranjeros al presentarse como un nuevo polo de almacenes en Lima. Así, inversionistas de Perú, Chile, Ecuador y Estados Unidos se asociaron para desarrollar ADN Parque Logístico Callao, por US$ 250 millones. Conozca el avance de esta iniciativa y los fundamentos detrás de esta apuesta por el Perú.
Nicolás Costanzi, director ejecutivo de Almacenes del Norte (ADN), anunció que las obras del proyecto iniciaron el 2023 tras dos años de trámites y la primera de sus seis etapas estará lista en marzo del 2024. Si bien su construcción completa está estimada hasta el 2027, confía en concluirla y rentarla al 100% en solo tres años.
En suma, dicho parque tendrá más de 280,000 m2 de almacenes, en un terreno de 500,000 m2 (50 ha), en la avenida Néstor Gambetta. Por su zonificación I2 (industria liviana), comprenderá esencialmente operaciones logísticas y, en menor medida, actividades de ensamblaje o etiquetado.
Sobre la demanda de espacios en dicho proyecto, Moisés Ackerman, socio de ADN, explicó que han identificado la necesidad de diversos rubros. Entre ellos, comerciantes de conglomerados, medianas empresas importadoras y exportadoras, y negocios de las avenidas Venezuela, Colonial y Argentina.
“No ha habido una vocación para generar zonas de almacenes en Perú. En la zona sur de Lima se habilitó espacios (grandes) para operadores de retail y otras, pero nosotros tendremos locales desde 200 m2 para todo tipo de empresas”, comentó.
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Plataforma sudamericana de parques logísticos
Detrás de ADN Parque Logístico Callao, Costanzi explicó a Gestión que hay socios inmobiliarios de Perú, Chile, Ecuador y Estados Unidos, con más de 30 años en sus países. En particular, éstas han invertido en el rubro logístico y residencial.
Bajo esta misma estructura societaria, se apunta a generar una “plataforma sudamericana” de parques logísticos. Ya existen estos complejos en Chile y la iniciativa ha empezado a ejecutarse en Perú y continuará en Ecuador, Colombia y, eventualmente, Centroamérica.
Si bien los inversores miran el mercado local para proyectos adicionales, los esfuerzos en Perú hoy se enfocan al 100% en ADN Parque Logístico Callao.
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Fundamentos de mercado y factor ubicación
Más allá de los conflictos vividos en Perú entre diciembre y enero últimos tras el cambio de Gobierno, Costanzi aseguró que los inversores apuestan por este país por ciertas condiciones. Entre ellas, la inflación (8.5% el 2022, la mayor de los últimos 26 años) y el crecimiento económico (2.7% el año pasado).
“Los fundamentos de Perú dan mucha confianza comparativamente con otros países, está bien posicionado. Si uno va a invertir en Sudamérica, tiene que acostumbrarse a los vaivenes políticos y económicos”, declaró el empresario argentino.
Por su parte, Ackerman afirmó que la ubicación del proyecto también constituye un atractivo de inversión. Y es que, al estar situado a 25 km del puerto del Callao y 40 km del futuro terminal de Chancay, destacó que el mismo adquiere ventajas considerables frente a otras zonas como el sur de Lima.
Sobre los problemas de congestión y la prohibición de circulación de vehículos de carga pesada en determinadas franjas horarias en la zona, afirmó que esta situación representa una oportunidad. Al estar cerca del puerto del Callao, explicó que las empresas podrán hacer más desplazamientos desde ADN Parque Logístico Callao hacia el terminal, a diferencia de compañías ubicadas en otros lugares.
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La controversia por los humedales
Entre fines del 2020 e inicios del 2021, la orientación del terreno del referido parque logístico hacia fines inmobiliarios desató una controversia. En el Callao, algunos sectores de esta región sostenían que el espacio era parte de la zona de amortiguamiento de los humedales de Ventanilla.
Sin embargo, Ackerman, también gerente general de MAK Soluciones Inmobiliarias, aseguró que finalmente se determinó que los humedales regionales no tienen una zona de amortiguamiento. Así, indicó que pudieron obtener el Certificado de Inexistencia de Restos Arqueológicos (CIRA), la aprobación del impacto vial y ambiental, y otros permisos para tener la licencia de construcción.
Ahora, apuntan a que ADN Parque Logístico Callao se edifique como un complejo sostenible, en función de incorporación de medidas de uso eficiente del agua y de energía.
APUNTE
Callao atraería centros logísticos de productos del norte
Sandro Vidal
Gerente de Consultoría e Investigación en Colliers International
El interés por el Callao continúa, aunque las inversiones no se están concretando de manera inmediata, por la coyuntura política, el manejo económico y aspectos globales como el aumento de inflación. Vemos cierta lentitud en decisiones finales, pero sigue siendo un eje importante. En el Callao, tenemos el proyecto de Latam Logistic, en la Ciudad Aeropuerto, ya empezó la construcción. Hay proyectos de ampliación de almacenes como Lima Hub, Almacenes Monteazul y otras nuevas iniciativas, como Almacenes del Norte. El proyecto de Chancay generará un desarrollo fuerte, hay interés de inversionistas, no solo para almacenes, sino para desarrollos inmobiliarios conexos, como hoteles y alquiler de departamentos. Esto tiene un impacto directo en precios en la zona sur de Lima, donde está la actividad almacenera e industrial actual, pero esa situación se verá con más claridad con la operación en Chancay. A priori, son actividades diferentes. La zona almacenera de Lima Sur y el Callao está enfocada en la distribución de productos a la ciudad de Lima. En la zona norte, hay un uso adicional de almacenaje de minerales, pero no necesariamente veríamos una disminución de la demanda en Lurín. Van a ser complementarios. La zona intermedia, es decir, en el Callao y Norte Chico, podría verse beneficiada por centros de distribución de productos que van generándose en la zona norte. Pueden darse sinergias complementarias entendiendo que atienden a zonas diferenciadas. Los precios de venta de terrenos en el Callao se han mantenido estables. Hasta el 2015 o 2016, estos iban escalando por mayor expectativa de los empresarios, luego se fueron ajustado a valor de mercado. En pandemia, no se ha visto un ajuste importante en los precios.