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En línea con la evolución de la pandemia, la subida de tasas de interés y otros factores de la economía global y local, las inversiones en renta inmobiliaria han ido cambiando y los fidecomisos de inversión en bienes raíces, o simplemente Fibra, no han sido la excepción.
En Perú, Fibra Prime aumentó su apuesta por activos defensivos (almacenes, dark kitchens y otros) y su portafolio llegó a 23 propiedades por US$ 106.4 millones. Sin embargo, su actual programa le permite llegar a un valor patrimonial de US$ 500 millones. Sepa los próximos pasos para lograrlo.
Ignacio Mariátegui, CEO de Fibra Prime, señaló que el 2022 incorporaron cuatro activos (uno logístico, dos de oficinas y uno comercial) por US$ 20 millones. Así, los ingresos por alquiler se elevaron en 68% a US$ 7.61 millones.
En tanto, el Ebitda creció 82% a US$ 4.92 millones, con un margen de 65%. En esos resultados, el ejecutivo destacó el mayor incremento de la renta en bienes de management (oficinas y propiedades comerciales).
“Son activos con contratos de corto plazo y donde hay más posibilidad de subir las rentas luego de las reducciones de la pandemia. Son los que han tenido mayor recuperación y hay mucho espacio para seguir incrementando (la renta)”, comentó a Gestión.
No obstante, las propiedades logísticas (almacenes y centros de distribución) contribuyeron con el 47% de los ingresos por alquileres el 2022 (51% el 2021). En ese año, la empresa distribuyó US$ 3.6 millones de la utilidad neta distribuible a los tenedores de certificados de participación.
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Hacia compras más selectivas y en “paquete”
En el 2023, Fibra Prime adoptará una estrategia más “selectiva” de compras. Y es que, ante altas tasas de interés (que reducen la demanda y el precio de los activos) y una mejora de la confianza empresarial que aún no se traduce en indicadores económicos, el mercado mostraría mayor oferta en beneficio de los compradores.
Así, Mariátegui estimó para el 2023 un valor de adquisiciones superior al año pasado (US$ 20 millones). Si bien el número de transacciones podría ser el mismo, adelantó que éstas podrían incluir “paquetes de activos”.
Consultado por los tipos de bienes en evaluación, afirmó que la mira continua en las propiedades más resilientes que aporten sostenibilidad a largo plazo, pero también en oficinas y comercio, que permitan alzas en el precio de renta por encima de la inflación. En comercio, reveló que prevén sumar tiendas con puerta a calle.
“Tenemos un patrimonio vivo que va cambiando en el corto plazo, pero en el mediano y largo plazo queremos que dos tercios de los activos sean resilientes y un tercio sea de management (oficinas y comercio)”, anotó.
Solo con el actual portafolio de activos proyectó un aumento de rentas por alquiler de 11% a US$ 8.42 millones el 2023. De ese monto, 45% provendría de bienes logísticos y 29% de los comerciales.
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Sin prisa ni pausa hasta un patrimonio de US$ 500 millones
En el crecimiento de su portafolio, Fibra Prime tiene luz verde para administrar activos con un valor patrimonial de hasta US$ 500 millones. A la fecha, ya cuenta con propiedades por US$ 106.4 millones.
“Quisiéramos llegar, sin pausa ni prisa, en los próximos 10 años, a esos US$ 500 millones de valor patrimonial (activos menos pasivos). Las nuevas adquisiciones vendrán con menos deuda ante las tasas más caras que estamos viendo”, manifestó Mariátegui.
Refirió que han estado operando con un 35% de deuda en las compras (el resto proviene de inversores y aportes monetarios de emisiones de equity), pero la expectativa es reducirla a entre 10% o 15% en los próximos dos años.
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Con menor demanda interna e inflación
Los planes de Fibra Prime para el 2023 se enmarcan en un contexto de menor crecimiento de la demanda interna, cuya variación impacta en el desempeño del sector inmobiliario. Y es que, en función de la evolución de sus componentes (consumo e inversión privada), la demanda de inmuebles puede verse afectada.
En un escenario base, Alfredo Thorne, director principal de Thorne and Associates, indicó que la demanda interna crecería apenas 1.1% el 2023, por debajo de la tasa del año previo (2.3%). En tanto, el componente de consumo privado lo haría en 1.8%, también a menor ritmo que el 2022 (3.6%).
Otro indicador importante para el sector inmobiliario será la inflación. En el mismo escenario, el también exministro de Economía señaló que los precios al consumidor experimentarán un aumento de 4.0% el 2023, por debajo del 2022 (8.5%), según estimaciones propias y entidades oficiales.
Para el referido sector, la inflación impacta en el alza de los precios de renta y venta de inmuebles (por el aumento de costos de construcción). Sin embargo, se espera que ese indicador se modere el 2023, tras registrar la tasa más alta de los últimos 26 años el 2022.
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CLAVES
Inmuebles. Fibra Prime gestiona 23 activos (11 comerciales, 6 de oficinas, 5 logísticos y 1 hotelero).
Inversionistas. Suman 408 (60% de retail y 40% institucionales)
Emisión. Fibra Prime evalúa colocación por Oferta Pública de certificados de participación por entre US$ 15 millones y US$ 25 millones.
Sector logístico sigue dinámico, pero a menor velocidad
Víctor Saldaña, presidente de la Asociación Peruana de Agentes Inmobiliarios (ASPAI)
El sector logístico no tiene la misma velocidad de crecimiento que en la pandemia por algunas razones como el ruido político, que tiene un impacto real en los inversionistas privados. Tenemos un parque industrial bien instalado al sur de Lima, donde hay grandes almacenes y eso va a continuar.
La demanda no ha desaparecido, se mantiene, pero los valores comerciales no pueden incrementarse en función de la inflación porque el mercado no soportaría un aumento tan brusco. Los valores se están manteniendo.
En la actualidad, el producto inmobiliario con mayor dinamismo es el departamento en un multifamiliar de un considerable número de unidades, en distritos como San Miguel, Pueblo Libre, Magdalena, Jesús María, Lince. Por cuestiones de mercado, los precios de alquiler se han mantenido o subido, dependiendo de la ubicación y la demanda en la zona.
Hubo un rebote el 2021 y 2022 tras la pandemia, ahora vemos un nuevo status quo del mercado, en base a la oferta, demanda, inflación y tasas de interés. Todas esas variables serán determinantes para medir la temperatura del mercado.
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