De acuerdo al Instituto de Economía y Desarrollo Empresarial (IEDEP) de la Cámara de Comercio de Lima (CCL), Perú contará con siete nuevos centros comerciales de los 12 pactados hasta noviembre del año pasado, para el periodo 2023-2025. En ese contexto, la consultora A&M Gestión y Desarrollo realizó un estudio del potencial total de la capital para el desarrollo de nuevos centros comerciales en provincias, proyectando ingresos y calculando m2 disponibles. Aquí los detalles.
Ernesto Aramburú, director de A&M Gestión y Desarrollo, comentó que, en líneas generales, el desarrollo o nuevos ingresos de centros comerciales en provincias ha tenido un bajo ritmo en los últimos cinco años, habiéndose inaugurado solo cuatro en dicho periodo. Lima, por ejemplo, registró 16 aperturas en ese mismo lapso de tiempo.
“La pandemia, la crisis política, cambios de hábito, inflación y altas tasas de crédito, han contribuido con esta situación, provocando una baja de ventas en el retail y la contracción del mercado. A nivel general, en provincias, salvo los locales en las grandes ciudades, los centros comerciales son de tamaños más chicos”, explicó el especialista.
De acuerdo con los archivos de la consultora, son 18 los centros comerciales que están operando y 12 los anunciados en provincia, divididos en Trujillo (2 proyectos), Chiclayo (4 proyectos), Cusco (3 proyectos), Tacna (1 proyecto), Iquitos (1 proyecto) y Chimbote (1 proyecto).
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Mercado residual anual
De acuerdo con el informe compartido en exclusiva por la consultora a Gestión, se tomó como base todas las ciudades del país que cuenten con masa poblacional que permita el desarrollo de centros comerciales en sus diferentes formatos. En esta oportunidad, el análisis comprende 339 ciudades.
Bajo esos criterios, las ciudades en provincia con mayor potencial de desarrollo de malls son Trujillo, Tacna, Chiclayo, Huancayo, Cajamarca, Cusco, Puno, Iquitos, Huánuco y Chimbote. El mercado residual anual de todas estas ciudades, superaría los US$2,000 millones, siendo Trujillo la plaza que tendría mayor potencial de generación de ingresos, superando los US$286 millones.
Las otras cinco principales ciudades son Tacna, con US$279 millones, seguido de Chiclayo, con US$233 millones, Huancayo, con US$216 millones y, por último, Cajamarca, con US$189 millones.
“Definir el nivel de facturación para estas ciudades es una cifra especulativa, pues dependerá de su ubicación, tamaño, a qué mix de niveles socioeconómico atiende, entre otros factores. Nuestro análisis muestra el mercado residual en cada ciudad. Dependiendo de su ubicación, tamaño y los isócronos se podrá estimar una venta potencial para el terreno específico seleccionado”, indicó.
En detalle, Aramburú explicó que este tipo de análisis se le denomina “RTZ” (Retail Trade Zone), el cual demanda un análisis profundo de información en tiempo real.
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Los metros cuadrados estimados
En relación con los metros cuadrados (m2) de centros comerciales que se podrían desarrollar en estas provincias, la firma analizó que si el mercado total se pudiera cubrir en un 100%, es de US$8,541 millones, pero ese monto equivaldría a una cobertura perfecta, lo cual, según indicó Aramburú, es imposible.
Por ello, A&M Gestión y Desarrollo analizó que, si se asume que se puede tener una cobertura del 50%, se estaría hablando de US$4,250 millones. En tanto, si se estima que en provincia se podría tener una venta de unos US$2,000 dólares anuales por m2, se tendría capacidad para una superficie de retail de más de dos millones de metros cuadrados.
Con respecto a las características del potencial desarrollo de malls, el directivo señaló que las ciudades del interior son generalmente más compactas y es difícil encontrar ubicaciones disponibles, sin tener que demoler algo que ya existe.
“Esta situación encarece mucho cualquier proyecto. El terreno tiene una incidencia muy alta en los desarrollos comerciales y la tendencia es ir al Brownfield y no al Greenfield. Es decir, privilegiar el desarrollo en terrenos que ya han tenido construcción previa, buscando lograr el máximo de constructibilidad y de uso mixto”, remarcó Aramburú.
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Inversiones confirmadas por los principales operadores
Angélica Vásquez, gerente de Marketing de Real Plaza, comentó a Gestión que la empresa viene trabajando en renovar, de manera constante, su propuesta comercial y de entretenimiento en Lima y provincias. Actualmente, son la cadena de centros comerciales peruana más importante, contando con 20 ubicaciones a nivel nacional en 13 ciudades.
Como principales acciones del 2024, la ejecutiva explicó que su enfoque está en la ampliación de Real Plaza Piura, donde se encuentran invirtiendo aproximadamente US$ 20 millones. Además, han incorporado a Real Plaza Cusco el parque de diversiones Coney Park, que cuenta con más de 1,280 metros cuadrados, convirtiéndose en el más grande del sur del país. En el caso de Real Plaza Chiclayo, pusieron a disposición “Mundo Glup”, la piscina de pelotas más grande de la ciudad.
Por otro lado, a inicios del segundo trimestre, la operadora chilena de centros comerciales Mallplaza reportó que alcanzó una de 94.2% de ocupación en sus centros comerciales en Perú, lo que implicó un aumento de 2.3 puntos porcentuales, explicado por una mayor tasa de ocupación en Mallplaza Trujillo y en Mallplaza Comas, centro urbano que continúa creciendo desde su apertura en 2020. En esa línea, confirmó que busca sumar 100,000 metros cuadrados en un plazo de cinco años en diversos puntos, donde además de algunos activos en la capital, destaca sus activos de Trujillo, Arequipa y Piura (provincias).
Asimismo, Parque Arauco, por medio de su marca Megaplaza, presentó un master plan para Megaplaza Ica durante su Junta Ordinaria de Accionistas al cierre del primer trimestre. En detalle, el operador anunció que el proyecto comprende mejoras para sus espacios actuales y una expansión de casi 20% en su superficie arrendable, con una inversión de US$ 17 millones. Dicho centro comercial es su segundo activo más grande en superficie arrendable (ABL) en Perú y el tercero más importante en términos de ebitda.
Ficha técnica
- Metodología: La investigación parte por actualizar y proyectar la base censal de la consultora. Luego, analizan su composición por Grupos Socio Económicos y después revisan la preferencia de compra y consumo a través de los formatos tradicionales (mercados, bodegas, pequeños locales, etc.) y la que se hace en los formatos modernos (supermercados, centros comerciales) en las grandes categorías.
- Periodo de análisis: La firma mantiene una base de datos de los Centros Comerciales existentes y sus características de superficies, ventas, locatarios, visitas, entre otras variables desde el año 1996 (con la llegada del Jockey Plaza).
- Alcance: Con esta data, la consultora trabaja ciudad por ciudad las cifras de consumo corriente por sector y sus preferencias. Con ello, logran llegar a las ventas potenciales en cada una de las plazas, las cuales ordenan por zonas geográficas, departamentos y distritos, y restan de las mismas la canibalización, producto de la oferta actual en esos mercados.
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Licenciado en Comunicación de la Universidad de Lima, con especialidad de periodismo y comunicación corporativa. Actualmente redacto en la sección negocios del Diario Gestión.
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