El mercado inmobiliario en Lima muestra señales de ajuste moderado, marcado por comportamientos distintos según el tipo de vivienda, la etapa del proyecto y la zona geográfica. Si bien el precio promedio mantiene una leve tendencia al alza, factores como la escasez de terrenos, el dinamismo comercial en ciertas áreas y los avances de obra en proyectos nuevos están generando variaciones relevantes entre distritos. Algunas zonas comienzan a destacar con mayor fuerza, mientras otras apenas recuperan niveles previos.
De acuerdo con el Índice del Mercado Inmobiliario de Urbania, el precio medio de venta del metro cuadrado (m2) de vivienda en Lima se ubicó en S/ 6,816 en junio de 2025, lo que representa un incremento de 1.1% en el primer semestre del año. En términos de variación interanual, el aumento fue de 2%.
Este comportamiento, sin embargo, no fue homogéneo en todo el mercado. Los departamentos nuevos destacaron como el segmento con el mayor incremento de precio durante el semestre.
“En los proyectos nuevos, entre el 70% y 80% de los materiales de construcción se importan del extranjero. Por ello, sus precios están sujetos a factores como aranceles, tasas e incrementos externos, lo que dificulta una caída significativa en el valor final. Incluso durante la pandemia, los precios de los proyectos inmobiliarios no descendieron”, explicó a Gestión Luciano Barredo, gerente de Marketing de Urbania y Adondevivir.
Otro factor que ha impulsado el encarecimiento del precio de la vivienda es el alto costo del suelo, debido a que en Lima Metropolitana quedan pocos terrenos disponibles, y los que aún existen tienen valores muy elevados.
“Muchas constructoras han comenzado a ver Lima Norte como una oportunidad atractiva. Actualmente, ya hay cuatro grandes inmobiliarias, con presencia en Lima Moderna y Lima Top, que están desarrollando proyectos inmobiliarios en esa zona, ante la escasez de espacios y terrenos disponibles en otras áreas”, explicó.
El metraje promedio de los departamentos que se están comprando actualmente oscila entre 60 y 80 m2, y su valor ronda los S/ 400,000, según los datos de la plataforma correspondientes al primer semestre.
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¿Qué distritos de Lima elevaron más su precio en los últimos 12 meses?
Según el reporte, el 68% de los distritos analizados de la capital registraron un incremento en el precio del m2 en los últimos 12 meses. “Los distritos que han registrado un mayor crecimiento en precios corresponden a zonas donde los proyectos ya están culminando su etapa de construcción y se encuentran próximos a la entrega inmediata”, afirmó.
Entre ellos, La Victoria destacó como el único distrito con un crecimiento a doble dígito (11.9%), impulsado principalmente por el desarrollo de nuevos proyectos residenciales, que han surgido al calor del dinamismo comercial de la zona.
“El centro comercial Plaza Santa Catalina ha revitalizado el área, y hoy, si miras a lo largo de la avenida Javier Prado, junto al mall, hay al menos cinco o seis proyectos inmobiliarios en construcción. Además, está el anuncio de un megaproyecto que se desarrollará detrás de la torre Interbank o junto al terreno que ocupaba Química Suiza. Será una obra de gran envergadura, con una torre de aproximadamente 40 pisos”, explicó.
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La etapa del proyecto determina el valor del precio de la vivienda
Además, el número de distritos con aumentos de precio también mostró una variación: en marzo, solo 13 distritos registraban alzas, mientras que en junio la cifra se elevó a 16. No obstante, esta tendencia alcista podría no extenderse mucho más, ya que algunos distritos que hoy están en negativo o la baja solo estarían recuperando sus niveles de precio previos.
“Todos los proyectos nuevos que han ingresado al portal están aún en etapa de planos, por lo que actualmente se ofrecen a un precio más bajo. Sin embargo, a medida que avanza la construcción, los precios tienden a subir, lo que genera la percepción de un aumento generalizado en el mercado. En realidad, este comportamiento está más relacionado con la etapa de desarrollo en la que se encuentra cada proyecto. Por ejemplo, La Victoria lidera el alza porque la mayoría de sus proyectos ya están en fase de entrega”, comentó.
Asimismo, agregó que es probable que los precios de la vivienda en Chorrillos aumenten en los próximos meses, ya que muchos de los proyectos actuales aún están en etapa inicial y, una vez que avancen hacia la fase de entrega o construcción final, los valores tenderán a incrementarse.
Dato.
- El caso de La Molina. Actualmente, el precio del m2 en Chorrillos (S/ 5,657) supera al de La Molina (S/ 5,486), debido a las restricciones de altura, el difícil acceso y la caída en el valor de viviendas de segundo uso en este último distrito.
- Otras razones que justifican el alza de precio. La inflación hace que, año tras año, los precios tiendan a incrementarse ligeramente. Sin embargo, lo que contuvo un alza mayor fue el fortalecimiento del sol, que ayudó a estabilizar los costos.
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Periodista de Negocios. Es bachiller en Ciencias de la Comunicación. Inició su carrera en Diario El Gobierno y desde 2023 trabaja en Diario Gestión, donde se ha especializado en temas industriales, tecnológicos y educativos. Ha ganado el premio Periodista "Revelación 2024" en ciberseguridad de ESET Perú.
