La demanda de locales comerciales con puerta calle en los corredores comerciales de la capital están volviendo a niveles precovid. Un indicativo de ello es el nivel de vacancia que, a mayo del 2023, es muy bajo y oscila entre 1% a 2%, según el último reporte de la consultora Binswanger.
Otra arista que alienta a los comercios es que, si bien Lima Metropolitana cuenta con 42 corredores comerciales (calles y avenidas con un elevado flujo peatonal y/o vehicular, espacios anclas y buena conectividad de transporte público para tiendas), existen entre cuatro a seis nuevos corredores potenciales que podrían sumarse en los próximos dos o seis años, que es el tiempo que toma en consolidarse una vía atractiva para emprendimientos de todo tipo.
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Roberto Torres, jefe comercial del área retail de la consultora Binswanger, detalló a Gestión cuatro zonas donde sus vías ya tienen características de potenciales corredores comerciales. Entre ellas se encuentran, por ejemplo, la avenida Dos de Mayo en San Isidro y los alrededores del parque Chipoco en Barranco (en la avenida Grau y El Sol).
El crecimiento horizontal de Dos de Mayo principalmente para viviendas, precisó el experto, creó la necesidad de la llegada de locales comerciales. Lo mismo ocurre en el entorno del parque Gálvez Chipoco en Barranco.
Otra área con alto potencial es la zona de Pro en Los Olivos dado que, argumentó, ahora “está más consolidada” ya que hasta hace algunos años denotaba un crecimiento desordenado.
También podrían convertirse en corredores comerciales las calles que están alrededor de las estaciones de la Línea 2 del Metro de Lima en el distrito de Santa Anita.
En concreto, la expansión de nuevos corredores será impulsada, subrayó, por tres factores como son el crecimiento vertical en distritos como San Isidro, Miraflores y Jesús María, entre otros; la apertura de malls, supermercados y puntos de aglomeración, que están surgiendo en zonas periféricas como San Juan de Lurigancho. Y también la creación de nuevos paraderos del Metropolitano y del Metro de Lima. En estas zonas podrían aparecer otros dos potenciales corredores.
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-Lo que demanda el mercado-
Ante la posibilidad de estos nuevos corredores, más allá de la alta transitabilidad, la presidenta del Comité de Restaurantes de Ahora Perú, Blanca Chávez, consideró que ahora es vital que las calles y avenidas para comercios cuenten con estacionamientos.
“Por ejemplo, una avenida que puede convertirse en un corredor gastronómico es La Mar. Sin embargo, un problema latente es la falta estacionamientos”.
Un punto gravitante, también dijo, es la promoción de inversiones en los distritos que en ocasiones no son amigables para los comercios por cierres intempestivos, que generan pérdidas económicas.
“Por ejemplo, la alcaldesa de San Isidro está promoviendo la apertura de restaurantes. Igual que Barranco y Pueblo Libre. No obstante, se están cerrando locales en Ate y Miraflores, sin tomarse en cuenta los puestos de trabajo. No estamos en contra de la fiscalización, sino que no debe ser intempestiva ni cerrar locales arbitrariamente”, afirmó.
Como informó Gestión, el Congreso aprobó recientemente un predictamen que busca reducir las causales de cierres temporales de establecimientos comerciales ejecutados por municipios. Según indica la iniciativa, estos solo aplicarían cuando se ponga en riesgo la vida de las personas y ya no por faltas administrativas.
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Para Percy Vigil, exgerente general de Mega Plaza, ha habido un cambio respecto a lo que se busca de un corredor. En línea con Ahora Perú, apuntó que urgen avenidas con estacionamientos, a lo que suma el factor de seguridad.
“Hay avenidas que han tratado de promover comercios, pero tienen la barrera de falta de estacionamientos. Otro factor vital es la seguridad, ya que pasear ahora para ver vitrinas es más riesgoso que al interior de un centro comercial. La compra que requiere permanencia demanda ambos factores”, señaló.
Para el empresario, entre las calles con alto potencial comercial se encuentran también las avenidas Libertadores y El Bosque, en San Isidro, en las que se han instalado marcas relevantes. “Va a depender de la voluntad de las marcas convertir a una avenida en un corredor comercial como lo es ya la avenida Larco, por ejemplo”.
-Precios por metro cuadrado en Lima-
El reporte de Binswanger da cuenta que, a la fecha, se observa una recuperación cercana a niveles precovid, respecto al precio promedio por metro cuadrado de renta de locales comerciales ya que actualmente oscila en US$ 19.38. Así, se espera que retome a como era antes de pandemia para fines de este año o inicios del 2024, cuando el precio era de US$ 20.75.
Entre los principales corredores comerciales, en Lima Centro, se ubica el jirón De la Unión y la avenida Angélica Gamarra.
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En esta zona el precio promedio para locales, entre 80 a 150 metros cuadrados, oscila en US$ 50 el metro cuadrado. Aunque este valor puede llegar, en el caso de Gamarra, a US$ 70 u US$ 80 si el local se encuentra en una esquina, en una calle principal o avenida alterna. Un punto a tomar en consideración es que es complicado -remarcó Torres- encontrar locales disponibles en estas avenidas.
En Lima Top, los principales corredores son las avenidas Larco y Santa Cruz en el distrito de Miraflores, a la que se añade Chacarilla en Surco. En Larco, el precio por metro cuadrado está por encima de los US$ 40 en locales con metrajes más pequeños, de 50 a 60 metros cuadrados. Lo mismo pasa en Chacarilla.
Un panorama distinto se observa de la avenida Conquistadores de San Isidro. La recuperación de este eje comercial, según Binswanger, todavía es lenta ya que a diferencia de otras calles de Lima Top hay mucha disponibilidad de locales. La vacancia en esta avenida bordea entre 8% y 10% y su valor por metro cuadrado va desde US$ 21 hasta US$ 30.
Mientras que en Lima Moderna los corredores comerciales más importantes son la avenida General Garzón, Horacio Urteaga y República Dominicana de Jesús María. Así como las avenidas Arenales, Arequipa, Pardo de Zela y el jirón Risso en Lince y, en San Miguel, están la avenida La Marina, Universitaria y Faucett.
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El precio por metro cuadrado en estas zonas, para locales de 80 a 150 metros cuadrados, varía. Así en Jesús María va desde los US$ 15 hasta US$ 35; en Lince desde los US$ 11 hasta US$ 28 y en San Miguel desde los US$ 11 hasta US$ 30. (Ver gráfico)
Los contratos de alquiler, por lo general, son de tres a cinco años y apuntan a periodos más largos las tiendas de conveniencia, que firman contratos por diez años.
-Lo que se viene-
Para el experto de Binswanger, los negocios como salones de belleza, farmacias y entre otros continuarán expandiéndose en formatos más pequeños, de menos de 100 metros cuadrados, lo que permite a los emprendedores reducir sus costos de alquiler.
En contraste, las grandes corporaciones están siendo más cautelosas con su crecimiento, debido a la desaceleración del consumo privado lo que ha llevado a enfocar sus estrategias y expandir marcas estratégicas.
“Tal es el caso de tiendas Mass, que aún requiere una mayor penetración en el mercado. Tienen planes concretos de abrir más de 100 tiendas para el 2024, con el objetivo de acercarse más a la población, tanto en corredores comerciales como en zonas residenciales”, argumentó.
En tanto, que las concesionarias de autos están optando por expandirse en ubicaciones estratégicas como Surquillo, San Miguel y Surco.
“Aquí se apunta a formatos más grandes, de más de 1,000 metros cuadrados”, puntualizó.
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-Marcas de lujo en Miraflores-
Carlos Canales, alcalde de Miraflores, detalló a Gestión que su comuna, como una forma de incentivar los comercios, promueve la emisión de licencias de funcionamiento “exprés”, es decir, que se emiten en 30 minutos. Estas se dirigen, principalmente, a aquellos negocios de riesgo bajo según consta en el certificado de Defensa Civil.
En esa línea, comentó que las zonas con mayores demandas comerciales para restaurantes y retail son las avenidas Larco con Benavides y Diagonal. A lo que se suma la demanda para negocios gastronómicos en las calles Bellavista con Francisco de Paula, así como la avenida Mariscal La Mar.
“Consideramos que en la zona de la avenida La Paz entre 28 de julio con Núñez de Balboa puede ser una de lujo, en la que podrían llegar marca como Maserati o Rolex. A la fecha hemos otorgado más de 954 licencias de funcionamiento y más de 370 autorizaciones de publicidad exterior para mejorar la promoción comercial de los negocios”, apuntó.
Igualmente, adelantó que se buscará mejorar la vía de la avenida Santa Cruz, la que estaría calendarizado para el próximo año e incluso se va a peatonalizar determinadas zonas de esta calle para promover los negocios.
“En Miraflores sí vamos a incentivar el crecimiento comercial y de usos mixto de viviendas en la zona de Santa Cruz, por lo que estamos ordenando la avenida La Mar para retirar los buses que van a toda la velocidad, llevándola a la avenida Del Ejército”, finalizó.
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