La demanda de lotes en parques industriales sigue orientada a espacios más pequeños, según el último reporte de RE Propiedades. En tanto, las grandes extensiones pierden protagonismo, planteando interrogantes sobre la estrategia de actores claves, como los fondos de inversión. ¿Qué cambios se avecinan en este mercado?
Frank Oré, consultor senior del área de Consultoría & Investigación de RE Propiedades, señaló que al cierre del primer semestre de 2024 se identificaron 10.2 millones de metros cuadrados (m2) de terrenos industriales en inventario (extensión total actual), distribuidos en seis parques industriales en la zona este y sur de la región Lima.
Chilca lidera el mercado de terrenos industriales con una participación del 63% del inventario total en cuatro parques industriales, seguido por Huachipa con un 32%; y Lurín, con un 5%. Además, observó que aproximadamente 3.4 millones de m2 de terrenos están disponibles para la venta inmediata, lo que equivale al 33.6% del stock total.
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Según datos del primer semestre del 2024, se han vendido más de 187,000 m2 de estos terrenos en dicho periodo. De las colocaciones, 63% corresponde a terrenos con áreas de entre 1,000 m2 y 5,000 m2; el 25% a terrenos de 10,000 m2 a 30,000 m2; y el 11% a terrenos de 5,000 m2 a 10,000 m2. “La demanda sigue concentrada en terrenos menores a 5,000 m2, atrayendo a medianas y pequeñas empresas hacia estos espacios urbanizados”, indicó.
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Los precios de los terrenos se han mantenido constantes en US$109.1 por m2. En detalle, Lurín presenta la tarifa promedio más alta, con US$133.3 por m2; mientras que Chilca ofrece la tarifa promedio más económica, con US$97.9 por m2, y cuenta con la mayor cantidad de terrenos disponibles. “Las variaciones han sido mínimas; prácticamente, los precios han permanecido invariables”, añadió Oré.
Fondos de inversión y demanda de terrenos
Durante el primer semestre de 2024, el experto señaló que no se han registrado ventas de espacios mayores a 30,000 m2 dentro de parques industriales. “Es posible que la demanda se esté orientando hacia locales y terrenos industriales stand alone, fuera de los parques, debido a un mayor margen de negociación en los precios”, afirmó.
Sin embargo, aclaró que dicho escenario no podría ser considerado como una tendencia, pues esta observación corresponde únicamente a la primera mitad del año.
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“El año pasado se vendieron terrenos superiores a 30,000 m2 dentro de parques industriales. Será necesario observar cómo evolucionan las ventas en el segundo semestre para determinar si esto se convierte en una tendencia”, reiteró.
La adquisición de espacios mayores a dicho metraje en parques industriales requiere una inversión superior a US$3 millones solo por el terreno, sin incluir el capital adicional necesario para el desarrollo interno.
El ejecutivo informó que, desde hace un par de semestres, los fondos de inversión propietarios de terrenos en parques industriales han comenzado a vender sus metros cuadrados como parte de su estrategia de negocio. De los 200,000 m2 adquiridos por estos actores hace un par de años, ya se han vendido 50,000 m2. “Actualmente, quedan disponibles 150,000 m2 de terrenos en manos de fondos de inversión que continúan comercializando, bajo su estrategia de comprar barato y vender caro para maximizar sus márgenes”, señaló.
El análisis de RE Propiedades indicó que los fondos de inversión se mantienen expectantes ante el mercado. “Hay interés por las zonas cercanas al Puerto de Chancay; sin embargo, los precios están altos y no se ajustan a las condiciones del mercado. Por ello, los inversionistas están esperando que se sinceren antes de tomar decisiones. Están atentos a lo que suceda”, remarcó.
Proyección: misma cantidad de transacciones, pero de menos metraje
RE Propiedades proyecta una colocación de 150,000 m2 para el segundo semestre de 2024, lo que representaría una caída del 20% en comparación con el semestre anterior. Dicha disminución respondería a la continua concentración de la demanda en terrenos de menor tamaño. En el primer semestre, más del 60% de la demanda se enfocó en áreas de entre 1,000 m2 y 5,000 m2, y se espera que esta tendencia persista a corto plazo, según el experto.
“Esperamos que la colocación (número de operaciones) sea similar a la de este período (primer semestre), pero dado que la demanda se concentra en terrenos más pequeños, anticipamos una reducción en el total de metros cuadrados promedio”, explicó. Además, indicó que se prevé que los precios por m2 se mantengan estables, aunque todavía existe un potencial de crecimiento en las cotizaciones para 2025.
“Esto se debe a que los parques industriales cuentan con extensas áreas de terreno que pueden seguir habilitándose y vendiéndose”, añadió.
Al respecto, anotó que hay 5 millones de m2 de terrenos por habilitar y que se destinarán a ampliaciones proyectadas para los próximos cinco años.
“En el primer semestre, se amplió el parque industrial Central Park (segunda etapa) en Chilca, sumando más de 1 millón de m2, de los cuales gran parte ya ha sido vendido. Se observa una mayor ocupación de áreas más grandes, entre 10,000 m2 y 30,000 m2, y también hay disponibilidad de terrenos superiores a 30,000 m2”, afirmó.
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Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
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