Un mercado que está reactivándose a una mayor velocidad son las denominadas oficinas subprime (edificios de categoría B+ y B). El último reporte de RE Propiedades reveló que sin bien al cierre del tercer trimestre el inventario de este tipo de oficinas se mantiene en 1.5 millones de metros cuadrados (m2), sin variaciones (compuesto por 275 edificios: 115 son de categoría B+ y 160 de la categoría B), se está abriendo paso el diseño de un nuevo tipo de oficinas. ¿Cuál es la estrategia de las inmobiliarias para aprovechar esta tendencia de cara al 2025?
Sandro Vidal, director de RE Propiedades, señaló que para el 2025 se espera la apertura de un nuevo edificio de categoría B+ en San Isidro, que añadirá 3,500 m2 de oficinas al inventario. En términos de oferta, San Isidro Financiero y Miraflores concentran el 46% del total de inventario subprime, lo que equivale a más de 700,000 m2 de oficinas útiles. Al cierre del tercer trimestre, se registraron 194,320 m2 de oficinas disponibles para uso inmediato, representando un 12.8% del inventario total.
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Además, los submercados de San Isidro Financiero y Miraflores reúnen el 48% de la disponibilidad total de oficinas. De esta oferta disponible, el 29.6% corresponde a oficinas ya implementadas, algunas incluso con mobiliario incluido. “Observamos una tendencia positiva en este mercado, visible desde 2021. Debido a su tamaño más reducido en comparación con las oficinas prime, estas oficinas han mantenido una mayor demanda”, refirió el experto.
En cuanto a la demanda, durante el tercer trimestre las absorción bruta de oficinas subprime superó los 18,300 m2, con el 51% de las colocaciones concentradas en San Isidro Financiero y el Nuevo Este (Surco). De esta absorción, el 51% correspondió a oficinas en edificios de categoría B+ y 49% se ubicó en edificios de categoría B. En lo que va del año, la colocación acumulada de oficinas subprime alcanzó los 79,300 m2, lo que representa una reducción del 5.8% respecto al mismo periodo del año anterior (84,100 m2).
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“Respecto a los precios de renta, hemos notado una apreciación alineada con la tendencia de las oficinas prime. Actualmente, el precio promedio de renta para las oficinas subprime es de US$ 14 por m2, y prevemos que se mantenga estable en el cuarto trimestre de este año, ya que no se espera la entrada de nuevos edificios subprime hasta 2025. No obstante, estimamos un ajuste al alza en los precios para el próximo año, con un incremento leve en la primera mitad y uno más marcado en la segunda parte del año”, añadió Vidal.
El experto de RE Propiedades anticipó un “buen desempeño y una marcada recuperación” tanto para el mercado de oficinas subprime como para el prime en 2025. “Esa es la expectativa teórica, aunque dependerá en gran medida de la coyuntura, considerando que el próximo año y el siguiente son años preelectoral y electoral”, dijo. En términos de vacancia, esta ha mostrado una reducción sostenida desde el primer trimestre de 2022, cuando se situaba en 23%.
Para el cierre del tercer trimestre de este año, la vacancia descendió al 12.8%, lo que representa una caída de 10.2 puntos porcentuales.
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Tendencias: oficinas con mix comercial y residencial
Frank Oré, consultor senior del área de Consultoría & Investigación de RE Propiedades, explicó que el diseño de los edificios subprime está evolucionando hacia productos inmobiliarios de uso mixto. “Hemos observado que algunos proyectos subprime incluyen una oferta comercial en los primeros pisos, destinados a tiendas de conveniencia, mientras que los pisos intermedios albergan oficinas subprime y los niveles superiores están destinados a viviendas. Este enfoque lo hemos identificado en más de cuatro inmobiliarias, como Marcan, Armando Paredes Inmobiliaria, Grupo T&C, entre otras”, detalló.
Otra tendencia que se arrastra, especialmente en los útimos años, es el desarrollo de oficinas subprime de menor tamaño (oficinas boutique). “En años anteriores, los edificios de categoría B+ ofrecían espacios de oficina de 400 a 500 m2, pero ahora estos tamaños se están reduciendo”, recordó Oré. En concreto, las constructoras están minimizando riesgos mediante un enfoque de uso mixto, con el fin de atraer a una mayor cantidad de inquilinos. Esta tendencia se está observando principalmente en Miraflores y Surco.
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¿Se mantendrá el desarrollo de este tipo de productos inmobiliarios hacia 2025 en los nuevos proyectos? El especialista afirmó que el próximo año seguirá esta tendencia. “En Miraflores, hay dos proyectos completamente terminados que integran comercio, oficinas y viviendas, así como consultorios médicos, con espacios de oficina a partir de 30 m2. Para 2025, se anticipa la llegada de otro edificio de características similares en el mismo distrito, y para mediados de año, se espera un nuevo proyecto en Surco. Además, esta inmobiliaria está considerando la posibilidad de transformar estos espacios en departamentos si no hay suficiente demanda por oficinas”, puntualizó.
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Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
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