Oficinas prime: precios de renta promedio ya empiezan a subir hacia niveles prepandemia

En los primeros tres meses del año, la vacancia en el mercado de oficinas se ubicó en 19.9%, lo cual representa un 2.1% menos en comparación al trimestre anterior, y un 15.3% respecto al mismo periodo del año 2022, según lo informó Cushman & Wakefield.

Esta ínfima reducción se explica porque los niveles de vacancia no disminuyen al mismo ritmo del incremento de los precios de renta, los cuales demoran más en ajustarse.

“Este primer trimestre se ha visto que los precios ya no son los mismos y empiezan a subir hacia los niveles prepandemia, pero no totalmente. [Las tarifas] aún están en manos del inquilino, por el exceso de disponibilidad. Aún el ajuste se dará en el mediano plazo”, explica Denise Vargas, coordinadora de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.

Así, indicó que los precios de renta alcanzarían los niveles prepandemia hacia la mitad o durante el segundo semestre del 2024.

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¿Cuánto han cambiado los precios de alquiler de oficinas?

El precio de renta promedio por metro cuadrado (m2) pasó de US$ 16.2 en el último trimestre del 2022 a US$ 16.1 en el primer trimestre de este año, cifra que aún dista de los US$ 17 en promedio por m2 registrados durante el primer trimestre del 2019 (prepandemia), aunque este resultado está más cerca, o incluso ya se ha superado, en algunos submercados.

En cuanto a la inflación, Vargas indicó que este factor no tuvo un impacto significativo en el precio, “sino que los efectos fueron dados por un exceso de disponibilidad e incertidumbre en las decisiones”.

Asimismo, los costos provenientes del financiamiento en la implementación de las oficinas por parte de algunos desarrolladores pueden trasladarse al pago de renta mensual, considerado como un costo operativo para las empresas ocupantes.

En esa línea, algunos submercados tuvieron variaciones de renta por metro cuadrado en solo US$ 0.1, como San Isidro Financiero, que se ubicó en US$ 16.5; San Borja, en US$ 17.4; o Chacarilla, que finalizó el trimestre con US$ 15.6 de renta promedio.

“Nos estamos recuperando, pero aún no a niveles prepandemia. Los precios de salida (precio con el cual se ofrece y sale al mercado la oficina) y de cierre (precio final con el que se cierra un contrato) se han elevado en un 3% a 5%. Este año estos precios [de cierre] mejorarán, porque queda poca oferta implementada”, indica Edward Jané, gerente de proyectos de Inverdes. La compañía está próxima a desarrollar un proyecto de oficinas mixto, anunció el ejecutivo.

Frente a ello, algunos landlords continuarán implementando estrategias para mantener la flexibilidad de los contratos, los cuales ahora se administran hasta en dos años, y los incrementos de tarifas se manejan con topes máximos. “Con una mejora en la ocupación, hay más flexibilidad para contribuir con un equipamiento que pueda facilitar la toma de la oficina, dependiendo de cada cliente. En pandemia éramos más conservadores con eso”, precisa Jané.

¿Qué tipo de oficinas buscan las empresas?

La tendencia por espacios más amplios continúa vigente. Algunas empresas que redujeron sus espacios en la pandemia han retornado a los metros cuadrados que dejaron, y algunas hasta han aumentado el metraje de sus oficinas. “Ahora tenemos demanda de oficinas de hasta 1,000 m2″, asegura Jané.

Es así que el mayor interés de las empresas de coworking por espacios más grandes, aunado a los menores niveles de inventario nuevo proyectado frente a años anteriores, mantienen los niveles positivos de la absorción neta, la cual se ubicó en 7,543 m2 en el primer trimestre de este año.

Sumado a ello, esta absorción fue lograda gracias a la reducción de las desocupaciones en 44.5% en submercados como San Isidro Empresarial, San Isidro Financiero y Santiago de Surco; mientras tanto, las ocupaciones en San Isidro Financiero y Miraflores se redujeron en 38.2%.

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¿Cuáles son los proyectos de oficinas que ingresarán el 2023?

Dos proyectos saldrían a lanzamiento para este año, frente a años anteriores a la pandemia en los que había cuatro nuevos proyectos a más en cartera. Al cierre del primer trimestre, hay una superficie en construcción de 73,226 m2 en proyectos ubicados en Santiago de Surco, San Isidro Empresarial y Miraflores.

Los proyectos que aún no inician su construcción o están en etapa de evaluación alcanzan los 54,093 m2. Por su parte, el área arrendable es más de 10,000 m2. Estos, principalmente, están concentrados en Miraflores, San Isidro Empresarial y en el Callao. Dichos proyectos podrían retomar su desarrollo para el 2024 en adelante.

El proyecto Pardo 200, ubicado en Miraflores y que contará con espacios para oficinas, hotel y retail, ya cuenta con espacios prealquilados, y su lanzamiento está proyectado para fines de este año. Así también, el proyecto Fibra Camino Real, situado en el distrito de San Isidro, planea salir en el tercer trimestre del 2023.

“De los próximos proyectos pactados para este año, hay oficinas desde 200 m2 a 5,000 m2 que ya están prealquiladas. Este es el momento para empezar la construcción de un proyecto para tenerlo listo en dos o tres años, periodo en el que la tasa de vacancia será más saludable. Sin embargo, no hay proyectos que estén por iniciar ahora”, concluye Vargas.