El mercado de oficinas prime está mostrando signos de recuperación, aunque de forma gradual. Al cierre del segundo trimestre, la demanda efectiva (ocupación neta, considerando nuevas ocupaciones menos desocupaciones) alcanzó los 18,000 metros cuadrados (m2). Esta cifra es tres veces mayor a la demanda efectiva del trimestre anterior, que fue de 6,000 m2. A pesar de este avance, los niveles aún se encuentran por debajo de los registrados antes del covid. El último informe de Binswanger ofrece una perspectiva de la evolución de este sector y las oportunidades que empiezan a surgir.
Juan Ruiz Coral, jefe de investigación de Binswanger, detalló que, aunque aún persiste una brecha en comparación a prepandemia, la demanda efectiva ya supera la del 2023, que cerró en 15,000 m2. “Se está notando una recuperación, con perspectivas alentadoras para este sector”, afirmó. En esa línea, explicó que San Isidro Financiero y Surco-La Molina fueron los ejes corporativos que registraron una mayor demanda comercial durante el período de análisis.
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Este incremento se debe, en gran parte, al atractivo inherente del primer eje y a la alta oferta de oficinas implementadas y amobladas del segundo, que continúa siendo el foco de interés de las compañías. En contraste, Magdalena reflejó una demanda negativa, ya que el Estado, no registró ocupaciones. El 70% de las contrataciones de metros cuadrados de oficinas prime fueron realizadas por empresas medianas, que demandan entre 300 y 1,000 m2.
Al analizar esta demanda más detalladamente, se observó que los principales ocupantes fueron empresas de tecnología, seguidas por las de los sectores de energía y minas; banca y finanzas y coworking. “En este trimestre, empresas como Lenovo, Honor y Win han ocupado grandes extensiones, por encima de los 600 m2. Antamina también ocupó una importante extensión. Los operadores de coworking, en tanto, continúan siendo uno de los actores que siguen tomando espacios, y se proyecta que continúen”, especificó.
Tasa de vacancia: más cerca de prepandemia
Otro indicador que denota la recuperación gradual del sector de oficinas prime es la tasa de vacancia. Esta llegó a su pico más alto de 26.6% en el primer trimestre de 2022, reflejando una sobreoferta. No obstante, el aumento en la demanda, junto con la entrada limitada de nuevas oficinas al mercado, generó una reducción acelerada. Al cierre de junio, la tasa de vacancia se redujo a 18.6%. Aunque esta cifra todavía indica una sobreoferta, se está acercando a niveles prepandemia, cuando era del 15%.
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“Si esta tendencia continúa, de una mayor demanda y una limitada entrada de nuevos edificios al mercado, se podría alcanzar una tasa de vacancia similar a prepandemia alrededor del segundo semestre de 2025″, arguyó el experto. Binswanger consideró que la vacancia se reduzca hasta el 17% este año. En ese contexto, se ha notado una reducción en la vacancia de todos los ejes corporativos, destacándose San Borja y Magdalena con tasas de 12% y 10%, respectivamente, impulsadas por la presencia del Estado, que ha tomado más de 1,000 m2 hasta el 2023.
Otro eje que también resalta por su baja vacancia es Miraflores, con una tasa del 11%. “Estos tres ejes ya están alcanzando niveles de vacancia saludables. Lo óptimo es entre 5% y 10%. Son zonas que, más adelante, podrían ser atractivas para nuevos desarrollos de oficinas en 2025 o 2026, debido a que no registran una sobreoferta″, aclaró.
En el segundo trimestre del año, igualmente, la oferta de oficinas implementadas y amobladas disminuyó aún más en comparación con las oficinas en gris. Este es un claro indicador de que la demanda por estos espacios continúa en aumento, según Binswanger. Las oficinas con estas características, que suman 60,281 m2, están concentradas en los ejes de San Isidro Financiero (45%) y Surco-La Molina (24%).
Tarifas de oficinas prime: en recuperación
Las tarifas de alquiler de oficinas prime están en una “fase de recuperación”. Hasta finales de 2023, oscilaban en US$ 15.65/m2. Al cierre de junio, la tarifa promedio alcanzó los US$ 16.10/m2, implicando una recuperación de 0.50 centavos de dólar.
“Si bien estamos en una fase de recuperación, en el primer y segundo trimestre de 2024 el aumento ha sido marginal, con un incremento de pocos centavos de dólar. Solo hay dos nuevos edificios de oficinas prime que ingresarán al mercado en el segundo semestre (Pardo 200 y Fibra). Para 2025 y 2026, no se espera nueva oferta de edificios prime, por lo que la tarifa podría incrementarse en los próximos trimestres. Se esperaría un aumento gradual de unos cuantos centavos de dólar. Para el 2025 se proyecta un aumento mucho más amplió”, explicó.
En promedio, el precio de alquiler de las oficinas en gris oscila en US$ 15.73/m2 y de las oficinas implementadas en US$ 16.78/m2 y amobladas en US$ 17.39/m2. “Absorber la oferta total de oficinas tomará alrededor de 2 años como mínimo. Mientras menos disponibilidad exista, la tendencia es que las tarifas empiecen a subir”, remarcó el analista.
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Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
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