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El impacto del covid-19 redujo la demanda de oficinas y con ello también las tarifas se vieron afectadas, sobre todo en los segmentos de mayor valor.
Esto se notó con mayor claridad en el eje corporativo denominado San Isidro Empresarial, tradicionalmente la zona más cara para alquilar oficinas en Lima.
Ahora el precio de renta de alquiler de oficinas prime en San Isidro Empresarial es casi similar al de otras zonas de oficinas prime de Miraflores e incluso San Borja, según muestra el último reporte de la consultora Binswanger, con datos al tercer trimestre del año.
Así, la tarifa de renta promedio en San Isidro Empresarial se ubica en US$ 17.66/m², en Miraflores es de US$ 17.46/m², mientras que en San Borja es de US$ 17.50/m² (ver cuadro).
Se trata de un destacado cambio respecto a años atrás. Y es que en el último trimestre del 2019 las tarifas de San Isidro Empresarial eran un 16% mayores a las de Miraflores y alrededor de 20% superiores con respecto a San Borja, indica Binswanger.
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Al respecto, Yoryelina Moreno, gerente de Portafolio de Binswanger, explicó que si bien todo el mercado de oficinas prime se vio afectado por la mayor vacancia, los precios bajaron más en San Isidro.
“Estimamos que esta igualdad de precios de San Isidro con las otras zonas será temporal. A medida que la demanda suba, y este proceso de recuperación ya inició, las tarifas en San Isidro subirán”, aseguró.
La ejecutiva tiene la certeza de que las tarifas en San Isidro “seguramente volverán a ser las más altas debido a su ubicación”, aunque matiza que se desconoce con detalle cuándo.
Por su parte Luis Sánchez, analista sénior de la consultora Jones Lang Lasalle (JLL), indicó que los precios de las oficinas prime han iniciado una lenta, pero progresiva recuperación, que se estima continuará el próximo año.
“Hay una recuperación en el segmento prime, pero es paulatina, el nivel de absorción estará cerrando el año en alrededor de la mitad de lo que se observaba anualmente (antes de la pandemia). Los precios podrían volver a los niveles prepandemia entre fines del 2023 e inicios del 2024″, proyecto.
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Se reduce margen de negociación
Tras la pandemia, debido a la menor demanda en el 2020 y 2021, los márgenes de negociación entre los precios de oferta y los precios finales de cierre se ampliaron hasta llegar a niveles de 20% de reducción, con el objetivo de asegurar los contratos de renta.
Sin embargo, Binswanger reporta que este año los márgenes de negociación han disminuido progresivamente, y ahora se encuentran en un rango de entre un 10% y 15% por debajo de la tarifa de lista.
“Por la pandemia el margen de negociación se desvirtuó y llegó al 20%. Ahora los propietarios, al ver que la demanda está creciendo, se están resistiendo a rebajas de ese nivel, y por ello el margen de negociación se ha reducido”, indicó Moreno.
Hacia el 2023, Binswanger estima que el margen de negociación seguirá disminuyendo y retornaría al rango prepandemia de entre 5% y 10%.
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