Luego que en los últimos dos años el mercado de condominios de almacenes tipo A (con altura superior a 12 metros) tuviera un dinamismo menor a lo previsto, este 2024 está siendo clave y se viene observando un incremento en el inventario y se continuarán realizando entregas de nuevas áreas. Así lo revela el reporte de RE Propiedades, que hace un balance del primer semestre y brinda perspectivas para lo que resta del año.
De acuerdo al estudio, entre enero y junio de este año, el inventario total de almacenes tipo A llegó a los 618,907 metro cuadrados (m2), registrándose un aumento respecto al segundo semestre del 2023 (565,911 m2), luego de registrarse nuevas áreas construidas en todas las zonas.
En detalle, la zona Sur, que está conformado por los distritos Villa El Salvador y Lurín, mantiene la mayor participación del mercado con el 68% de todo el inventario (419,029 m2), seguido de las zonas Este con el 21% (Lurigancho y Chosica) y Oeste con el 11% (Callao y Ventanilla).
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Nueva oferta y disponibilidad
Respecto a las nuevas construcciones de almacenes que se desarrollaron en la primera mitad del año, el reporte de RE Propiedades señala que ingresaron un total de 67,408 m2. Estos espacios están concentrados principalmente en las zonas Sur y Este y corresponde a expansiones de condominios ya existentes, mientras que en la zona Oeste culminaron las obras de la primera fase del parque logístico Latam Callao, que forma parte de la ampliación del aeropuerto Jorge Chávez.
Frank Oré, consultor senior de RE Propiedades, comenta que la nueva oferta incorporada refleja que el mercado está creciendo y eso se debe a la demanda existente de las empresas por estos espacios. Y es que, solo la oferta que ingresó entre enero y junio de este año supera a las del 2022 y 2023, cuando se reportó menos de 45,000 m2 en cada año.
“Mucha de esta nueva oferta ya ha sido colocada, es decir, los desarrolladores inmobiliarios que apuestan por este mercado construyen teniendo previamente contratos pre-firmados con inquilinos, lo cual hace que se tenga poco riesgo y sea bastante rentable porque es un negocio de largo plazo”, refiere, tras precisar que las nuevas áreas techadas de almacenes tipo A ingresaron al mercado con una ocupación superior al 95%.
En esa línea, Oré Arroyo estima que durante el segundo semestre del 2024 ingresen al mercado más de 30,000 m2 de almacenes nuevos tipos A que serán entregados en ese periodo. Esta nueva oferta estaría ubicada principalmente en los condominios de la zona Sur y Este de Lima. De este modo, se llegaría a los 100,000 m2 en términos anuales, duplicando lo registrado en el 2023 (44,634 m2) y 2022 (42,611 m2).
De otro lado, el área disponible para entrega inmediata, esta se ubica en 22,093 m2, que equivale a una tasa de 3.6% sobre el total del inventario. Además, cerca del 90% de esta vacancia se encuentra en la zona Sur de Lima, mientras que lo restante se sitúa en la zona Oeste. Según RE Propiedades, hacia el cierre del 2024 la tasa de vacancia se mantendría por debajo del 5%, ya que gran parte de la nueva oferta que ingresará estará ocupada.
Renta y demanda
En cuanto a los precios mensuales de alquiler de los almacenes tipo A, el estudio refleja que se encuentran entre US$ 6.50 y US$ 8.00 por m2, arrojando un promedio del mercado de US$ 7.18 por m2, considerando impuestos, lo cual implica un incremento de 1.7% frente al semestre previo.
Según explica el representante de RE Propiedades, esta alza se debe a que la nueva oferta de almacenes que viene ingresando es cada vez más sofisticada. No obstante, espera que hacia el segundo semestre no registre variaciones. En tanto, el costo adicional por el mantenimiento de áreas comunes y servicios complementarios, tales como limpieza, seguridad, administración, mantenimiento de áreas verdes y equipos, comedor, tópico, entre otros, oscila entre US$ 0.6 y US$ 1.0 por m2 al mes.
Por el lado de la demanda, las empresas que más están solicitando estos espacios son bien diversas, aunque destacan aquellas de los rubros retail, consumo masivo, logísticas, e-commerce y comercializadoras que usan estos almacenes como centro de distribución. En promedio, las áreas arrendadas van desde los 1,000 m2 y pueden superar los 15,000 m2.
En corto:
Cautela. Si bien hay mucha expectativa por el Puerto de Chancay, Frank Oré menciona que los desarrolladores de condominios de almacenes aún están expectantes del impacto que pueda tener esta infraestructura para recién apostar por construir proyectos cerca a estas zonas.
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Comunicador social licenciado en la Universidad de San Martín de Porres. Actualmente redacto para la sección de negocios del diario Gestión.
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