Según el último reporte de Binswanger, durante el primer semestre del año este segmento mostró un crecimiento moderado, con la entrega de 10,000 metros cuadrados (m2) en Lima Este. Sin embargo, se prevé un repunte a partir de julio con la incorporación de nuevos proyectos. En este contexto, Monte Azul Almacenes, con su condominio logístico en Ventanilla (Callao) y parte de la Corporación Monte Azul, se posiciona como un actor de peso. ¿Cuáles son sus planes para el mediano plazo?
En diálogo con Gestión, su gerente general, Juan Felipe Llona, comentó que el desempeño de la firma en la primera mitad del año fue positivo, con resultados alineado a lo esperado. “En términos de ocupación, estamos al 100%. Al inicio del año tuvimos una breve vacancia por la salida de un cliente que decidió reestructurarse, pero esa nave clase A se colocó en menos de un mes. Fue un evento resuelto de inmediato”, dijo.
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El ejecutivo destacó, además, que la cercanía al puerto de Chancay ha despertado un interés creciente por el corredor Néstor Gambetta, donde se ubica la operación. “Estamos entre los dos principales puertos de la capital, Callao y Chancay. Allí operan gigantes como APM, DP World y ahora Cosco, lo que está desplazando el centro de gravedad de la logística hacia el norte. Ventanilla se ha transformado radicalmente: lo que antes eran chacras hoy es una zona copada de actividad industrial, comercial y logística, con terrenos prácticamente agotados”, subrayó.
Así, reiteró que, pese a la vacancia inicial, la empresa cumplió con lo presupuesto ante al dinamismo de sus distintos formatos tales como almacenes clase A y B, proyectos a la medida, módulos B2S (build to suit) y espacios a la intemperie.
“Nuestro ejercicio presupuestal fue riguroso y consciente, por lo que incluso estamos por encima de lo proyectado. El quiebre se dará hacia fin de año, porque hoy no tenemos capacidad instalada para crecer más. Por eso estamos construyendo 10,000 m2 de almacenes, que serán entregados por la constructora en dos etapas: una ahora en agosto y otra en noviembre. Lo interesante es que, aunque la construcción es especulativa, nuestra campaña de preventa ya colocó el 25% (2,500 m2) en apenas dos meses. El compromiso con los accionistas es llegar a diciembre con el 100% colocado”, afirmó.
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El plan de Monte Azul a 10 años
Llona agregó que Monte Azul cuenta con un “pipeline” robusto de más de 200,000 m2 de proyectos en cartera. “Nuestro objetivo es recibir de la constructora cada almacén y entregarlo al cliente prácticamente al día siguiente. De los 10,000 m2 que se están levantando este semestre, la inversión asciende a US$ 5 millones, en línea con el capex previsto. Somos muy rigurosos en este aspecto, ya que el nivel de inversión determina las tarifas, y buscamos mantenernos competitivos en precios”, explicó.
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En cuanto al plan de expansión, precisó que los nuevos 10,000 m2 forman parte de un master plan. “Contamos con un banco de terrenos de 900,000 m2. Nuestra meta es llegar a 240,000 m2 de área techada en un horizonte de 10 años, lo que implica un crecimiento de aproximadamente 605% respecto a los metros cuadrados actuales. En el corto plazo, hacia los próximos dos años, deberíamos alcanzar 85,000 m2 de área bruta alquilable (GLA). Hoy tenemos 34,000 m2 y estamos sumando estos 10,000 m2, que estarán listos y entregados a fin de año”, detalló.
Los nuevos espacios en desarrollo se encuentran en el mismo predio de Ventanilla de Monte Azul. “Estamos consolidados en un solo predio, lo cual es clave para generar economías de escala. A medida que se amplía la base de clientes, se comparten los gastos comunes, lo que aumenta la eficiencia. Esta es una de las grandes ventajas de los condominios logísticos. El número ideal (de GLA) suele estar entre 80,000 y 100,000 m2 para lograr una economía de escala eficiente. Hoy estamos a mitad de camino, pero avanzando a buen ritmo”, mencionó.
Gerente general, Juan Felipe Llona, detalló que Monte Azul apunta a 605% más de área techada. Foto Julio Reaño / GEC
Respecto a lo que se espera para 2026, dijo que tienen dos “números mágicos” como objetivos. Primero es alcanzar entre 85,000 y 100,000 m2 de GLA para generar eficiencias operativas y segundo, lograr un 85% de ocupación de los nuevos m2 en construcción. “Los 10,000 m2 que se están levantando actualmente forman parte de un proyecto mayor de 24,000 m2. Hoy se construyen 8 módulos de 500 m2 y 6 de 1,000 m2, sumando los 10,000 m2 iniciales, pero con la posibilidad de ampliar hasta 14,000 m2 adicionales”, acotó.
Esto significa, agrego, que si surge un cliente que necesita más espacio, por ejemplo 7,000 m2 en lugar de 3,000 m2, la construcción se ajustará para cubrir la demanda. “Así, los primeros 10,000 m2 representan el inicio de un desarrollo que puede llegar a 24,000 m2 según las necesidades del mercado”, reiteró.
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Los que demandan espacios en Ventanilla
El ejecutivo detalló que los principales demandantes de los nuevos 10,000 m2 para almacenes clase B en preventa son pymes. “Hemos enfocado nuestros esfuerzos en este segmento, que es muy diverso: desde agroexportadores, empresas de droguería y alimentación, hasta compañías que prestan servicios al sector de telecomunicaciones y transporte aéreo. Esto refleja el resultado de una estrategia de segmentación definida en nuestros planes de inversión del año pasado. Nuestro objetivo era crecer de manera especulativa, construyendo almacenes bien segmentados para cada rubro, y estamos captando precisamente a estas pymes”, aseveró.
En el caso de la gran industria y las grandes corporaciones, la estrategia de Monte Azul es diferente ya que estos almacenes, de clase A, se desarrollan a demanda. “Nos sentamos con los clientes, participamos en licitaciones o cotizamos proyectos que podemos ejecutar rápidamente. Por ejemplo, podemos levantar 10,000 m2 de almacenes clase A en siete meses. Esto nos permite cerrar un contrato y entregar la nave lista para que la gran empresa pueda instalarse sin demora”, agregó.
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Actualmente, los 10,000 m2 que se están construyendo corresponden a módulos clase B de 1,000 y 500 m2, siendo estos últimos divisibles. “Algunas compañías ya han firmado contratos con módulos de 250 m2; otros tomarán módulos de 500 m2 y, en el mediano plazo, podrían mudarse a los de 1,000 m2. Esta estrategia permite empezar con espacios más pequeños y crecer de manera centralizada”, precisó.
Almacenes de clase A: los proyectos en marcha
Llona detalló que, en el caso de almacenes de clase A, Monte Azul está trabajando en varios proyectos de gran envergadura, muchos de ellos con empresas internacionales provenientes de Estados Unidos y China. Algunos de estos proyectos aún se encuentran en etapas iniciales, pero reflejan un interés creciente por la zona de Callao, impulsado por su potencial para convertirse en una zona económica especial, ante la cercanía del Puerto de Chancay.
Entre los proyectos destacados se encuentran desarrollos de hasta 30,000 m2, impulsado por empresas de capital extranjero, con inversiones estimadas en alrededor de US$ 20 millones. “No solo ofrecemos capacidades logísticas, sino también la posibilidad de albergar actividades industriales, lo que amplía las oportunidades para nuestros clientes”, arguyó.
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Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
