La Municipalidad de Miraflores anunció que desde esta semana suspenderá las licencias y paralizará 60 proyectos inmobiliarios, debido a que la comuna realizó observaciones a los Informes Técnicos Favorables (ITF) de esos expedientes, los cuales habían sido aprobados los revisores urbanos.
La medida se toma luego de que el Concejo Municipal de Miraflores aprobó la Ordenanza N° 610/MM -publicada en normas legales el 11 de julio- la cual dispone que ya no tendrán que esperar al pronunciamiento del Ministerio de Vivienda sobre las observaciones realizadas a los expedientes, sino que la municipalidad podrá suspender directamente las licencias y ejecución de obras, en caso estas ya se hayan iniciado.
El alcalde de Miraflores, Carlos Canales, refirió que tomaron esta decisión debido a la reiterada demora del ministerio para pronunciarse sobre las observaciones que realiza la municipalidad. El plazo máximo para responder a una observación es de 24 meses.
“Hasta ahora el ministerio solo ha respondido a la observación de un expediente, y lo hizo casi al cumplir los 24 meses. Nos dio la razón, pues el revisor urbano le dio al proyecto una mayor altura a la permitida. Pero por la demora, el proyecto ya está construido y vendido, por lo que no vamos a demoler, ¿Y quién repara a los vecinos por esta infracción a los parámetros urbanísticos, por generar colapso por la falta de estacionamientos?”, criticó.
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El alcalde refirió que actualmente 60 expedientes de proyectos inmobiliarios tienen observaciones enviadas al Ministerio de Vivienda -aún a espera de respuesta- y serán los primeros a los que se suspenderán las licencias. “Algunos de ellos ya iniciaron obras, unos tres o cuatro. Los 60 proyectos quedarán paralizados a la espera del pronunciamiento del ministerio”, subrayó Canales. Los proyectos podrán reactivarse si el pronunciamiento del Ministerio de Vivienda desestima las observaciones presentadas por la municipalidad, agregó.
Entre las principales irregularidades encontradas figuran el construir incumpliendo los parámetros de la zonificación, como hacer viviendas por debajo del tamaño permitido, edificios a mayor altura o con insuficientes estacionamientos, indicó el alcalde de Miraflores.
“El ministerio debería responder a las observaciones en 30 a 60 días. No demorar 24 meses, sino la comunidad seguirá siendo perjudicada”, anotó Canales.
Cabe recordar que ya en una anterior entrevista con Gestión el alcalde de Miraflores había mostrado su malestar por la demora del Ministerio de Vivienda en responder a las observaciones realizadas por la municipalidad a varios expedientes de proyectos inmobiliarios (Gestión 11.06.2023).
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Al respecto, la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI) criticó la medida y advirtió que afectará el desarrollo del mercado inmobiliario.
“Ya hay un procedimiento regulado que no debe cambiar. Cuando una municipalidad detecta una posible irregularidad, debe esperar el pronunciamiento del ministerio, sin paralizar el proyecto, sino se está afectando un derecho adquirido y negando a las familias el acceso a una vivienda”, subrayó Alfredo Lozada, Gerente de la División Institucional de la ASEI.
Asimismo, el director ejecutivo de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), Guido Valdivia, pidió al Ministerio de Vivienda pronunciarse sobre esta nueva controversia. “Se está generando incertidumbre respecto a la predictibilidad de los proyectos. Es momento de que el Ministerio de Vivienda se pronuncie y ejerza sus funciones rectoras. Ninguna municipalidad debe ir en contra de la ley”, subrayó.
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Por su parte Ángel Vera, asociado del área de litigios del estudio Miguel Mur & Abogados, refirió que si bien las municipalidades están facultadas para anular una licencia cuando detecta que un proyecto incumple con los parámetros de construcción autorizados, en el caso de un expediente aprobado por un revisor urbano, debe esperar a la opinión vinculante del Ministerio de Vivienda.
“Así lo establece el reglamento de la ley de revisores urbanos. Pero con el cambio que dispone con la reciente ordenanza, para ya no esperar a la opinión del ministerio, se está revistiendo de legalidad una ilegalidad”, sostuvo.
Vera refirió que la ordenanza de Miraflores seguirá vigente hasta que otra autoridad frene su aplicación, como el Tribunal Constitucional, Indecopi o el Poder Judicial.
En esa línea, el especialista refirió que la vía más rápida para las inmobiliarias que se vean afectadas por la suspensión de la licencia sería acudir al Poder Judicial e interponer una acción de amparo contra la medida.
Sobre ello, Alfredo Lozada, de ASEI, refirió que sí evalúan interponer amparos y “recurrir a cualquier medida jurisdiccional pertinente”.
Al respecto, Carlos Canales, alcalde de Miraflores, refirió que las empresas que se vean afectadas son libres de acudir a la vía judicial. “Pero yo mejor iría al Ministerio de Vivienda y les pediría que no demoren en pronunciarse sobre las observaciones”, anotó.
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Municipios buscan limitar accionar de revisores urbanos
Si bien un reciente fallo del Tribunal Constitucional (TC) ratificó la autonomía de las municipalidades para definir las zonificaciones de sus distritos (Gestión 21.06.2023) y con ello determinar si permiten o no el desarrollo de Viviendas de Interés Social (VIS), algunas comunas siguen preocupadas por un avance desordenado de la expansión inmobiliaria y ahora apuntan a la figura de los revisores urbanos.
Para acelerar el proceso de obtención de licencias de edificación, desde el 2019 operan los revisores urbanos -tras una norma impulsada por el Ministerio de Vivienda- a los cuales pueden acudir los desarrolladores inmobiliarios. El revisor urbano verifica que los proyectos de habilitación urbana, anteproyectos y proyectos de edificación cumplan las disposiciones urbanísticas y edificatorias vigentes.
Los municipios señalan que han encontrado varias irregularidades en la conformidad dada a los proyectos por los revisores urbanos. A inicios de junio, el alcalde de Magdalena, Francis Allison, anunció que interpondrá una acción de inconstitucionalidad contra los revisores urbanos.
“Nos obligan a dar una licencia sin ser revisada (...). La Ley de Revisores Urbanos nos convierte en una mesa de partes. Eso no es constitucional porque la Constitución dice que nosotros somos autónomos. Nosotros no podemos ser la mesa de parte de nadie (Gestión 12.06.2023)”, criticó.
La preocupación está en que, según los alcaldes, los revisores urbanos se muestran flexibles al evaluar los proyectos inmobiliarios. “Hemos encontrado deficiencias en las aprobaciones de anteproyectos, realizados por los revisores urbanos. Por ejemplo, tenemos uno con 15 pisos, en el que se permiten solo ocho”, señaló al respecto Marco Álvarez, alcalde de San Borja (Gestión 01.07.2023).
Por su parte el alcalde de Miraflores, Carlos Canales, refirió que se ha desnaturalizado el objetivo de los revisores urbanos, de descongestionar la carga de los municipios, hacia una aprobación sin control de los proyectos inmobiliarios. “Los constructores traen a los revisores urbanos para que aprueben sus proyectos, elevando alturas, y sin evaluaciones de impacto en la zona”, subrayó.
Es por ello que adelantó que su comuna alista una ordenanza para limitar el accionar de los revisores urbanos. “No buscamos prohibirlos, sino regularlos. Para que intervengan en proyectos pequeños, de cinco a seis pisos, pero no para las grandes edificaciones, pues sino le sacan la vuelta a la ley”, anotó Canales.
Por su parte Ricardo Endo Sasaki, presidente de la Asociación de Revisores Urbanos del Perú, respondió a las críticas y señaló que ellos cumplen en aplicar las normativas de edificación dispuestas por los propios municipios. “No incumplimos las ordenanzas ni flexibilizamos los parámetros”.
Refirió que una muestra de que vienen actuando reglamentariamente es que de los 3,700 expedientes tramitados a nivel nacional desde el 2019, solo dos han sido observados por el Ministerio de Vivienda.
Asimismo, destacó los beneficios de la figura de los revisores urbanos, pues indica que una licencia aprobada por la vía tradicional de la Comisión Técnica Municipal toma en promedio 180 días, mientras que a través de los revisores urbanos el tiempo es de unos 65 días promedio. “Eso muestra la eficiencia de los revisores urbanos, pues tenemos proactividad. En los municipios, los plazos se dilatan. La crítica de los municipios es más por un tema político”.
Respecto a la propuesta de Miraflores de limitar el accionar de los revisores urbanos, señaló que ello iría en contra de la ley. “Tenemos las mismas competencias que la municipalidad”, anotó Endo.
El dato. Miraflores es uno de los distritos de la capital con mayor dinamismo inmobiliario, destacó un reporte presentado esta semana por ASEI. Entre enero y mayo del 2023 se vendieron 837 departamentos nuevos en Miraflores, un 23% más que en similar periodo del 2022. El 25% de las viviendas vendidas (212 unidades) fueron departamentos de menos de 60 m2 (ver más información sobre el mercado .
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