Mercado inmobiliario: los factores a analizar para una inversión en el Perú

Víctor Gálvez Chunas, miembro del Comité de Simplificación Administrativa de la Asociación de Empresas Imobiliarias (ASEI), destacó que actualmente se tiene un déficit de 1.5 millones de viviendas en el Perú, de las cuales 455 mil corresponden a un déficit cuantitativo (viviendas que tienen que ser construidas desde cero).

“Al igual que otros países de la región, el Perú se enfrenta un problema de inversión en el sector inmobiliario, pues existe una demanda”, anotó.

Manuel Balcázar, experto en temas inmobiliarios y ex director nacional de Vivienda del Ministerio de Vivienda, hizo énfasis a la poca cobertura que hay para la necesidad actual de viviendas. Sin embargo, destacó también que este no es un incentivo suficiente en un marco incertidumbre para los negocios.

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“Hay un mercado por explotar que cada año se hace más grande en alrededor de 300 mil familias (que demandan vivienda), pero los proyectos inmobiliarios que hay actualmente no son de gran envergadura, que es lo que se necesita para atacar el problema (de déficit). Esta poca capacidad para levantar capital pasa, en parte, por la crisis de confianza que hoy está instalada en el país. Si se ve el alto déficit de vivienda, el Perú es atractivo, pero no están las garantías para los dueños del capital. Se necesita de una gran revolución de vivienda nueva”, indicó.

También respecto a este punto, Lizbeth Franco, gerente general de Life Inmobiliaria, señaló que, desde la pandemia, la confianza es menor para llevar a cabo proyectos grandes, por lo que la tendencia es estar diversificados en varios distritos (en el caso de Lima) con proyectos de corta duración.

“Ahora se apuesta por proyectos de máximo 1,000 metros cuadrados para que el volumen de venta sea mucho más rápido y el tiempo de construcción sea alrededor de tres años. No se quiere tener exposición a un gran stock de departamentos, pues ahora es más difícil saber si lograrán las ventas proyectadas, pues hay factores que afectan a los clientes, como la inflación y la incertidumbre que afecta la inversión, empleo y salarios. Sé de inmobiliarias que, luego de la pandemia, han optado por perder el arras para separar su terreno antes de continuar con su proyecto, que ya no era considerado rentable”, indicó.

Tasas hipotecarias y tipo de cambio

Balcázar y Gálvez hicieron énfasis en las tasas hipotecarias, que influyen en el tamaño del mercado y no han escalado tanto a pesar del escenario de aumento de tipos de interés que enfrenta la economía.

“El Perú tiene tasas competitivas en la región y están (en promedio) alrededor de un 9%, a pesar del impacto de las variables macroeconómicas (pandemia, inflación y aumentos de tasas de referencia). Si se compara con países como México (9.5%) o Colombia (entre 11% y 15%), estamos mejor. Con Chile estamos a un mismo nivel de costo (de crédito) para la adquisición de una vivienda”, dijo Gálvez.

Sin embargo, Lizbeth Franco y algunos actores del sector mencionan que el aumento en los tipos de interés hipotecarios pesan sobre el sector.

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“El impacto de las tasas desacelera las compras de inmuebles. Es por eso que las constructoras desarrollan estrategias comerciales para dar facilidades de pagos. Con una economía que crece poco, los aumentos en los tipos de interés se sienten más”, indicó.

Asimismo, Franco señaló que otro factor que impacta en la capacidad de compra de los potenciales clientes del sector es la volatilidad del tipo de cambio.

“Si bien, para sobrellevar la volatilidad del dólar, la mayoría de ventas del sector son en soles, sí se mantiene un impacto por el canal de compra. El tipo de cambio, además, influye en los costos de insumos para la construcción”, anotó.

Impulso de vivienda social

El representante de ASEI, destacó a los programas de vivienda social, Mivivienda y Techo Propio, representan una figura favorable para el mercado, pues han ampliado la capacidad de compra de los potenciales clientes del sector.

“Este tipo de programas han ido creciendo en los últimos años. Actualmente, las personas que adquieren estas viviendas pueden representar un subsidio o bono del Estado que puede llegar hasta casi 50% del valor del inmueble, dependiendo de ciertas condiciones. Entonces, la manera de llegar al público peruano ha evolucionado, y se irá llegando a un mayor segmento que pueda adquirir lo que estamos construyendo”, apuntó.

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En el mismo sentido, Manuel Balcázar, mencionó que los subsidios estatales son un incentivo para los proyectos inmobiliarios.

“La inversión en vivienda social siempre es un elemento que impulsa al mercado (inmobiliario). Por cada subsidio que se da, se mueve mucho más dinero en inversión privada. Es decir, mientras más recursos dirija el Estado, el efecto se amplificará en inversión en vivienda y construcción”, agregó.

Mercado flexible

El representante de ASEI mencionó que la legislación es favorable para el mercado inmobiliario en el Perú. Destacó que esta facilita la venta de inmuebles que no han sido construidos (fase de planos), lo que suma dinamismo a la inversión en el sector.

Adicional a ello, destacó que este sistema (compra en fase de planos o de vivienda como bien futuro) permite que las personas que quieran adquirir un inmueble solo tengan que desembolsar un pago del 7.5% del valor del mismo como inicial, a diferencia de otros países de la región que van desde el 10% a 30%.

“Para empezar un proyecto inmobiliario no se requiere que se tenga vendido el 60% o 70% de este, como en Colombia, o en Chile, donde se necesita el 30% en preventa. En el Perú se requiere que se coloquen aproximadamente un 20% (de las unidades). Esta figura facilita la inversión en el sector, haciendo que sea más rápida”, precisó.

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Mercado de vivienda “sano”

Pese a la pandemia, con un mercado laboral en recuperación y altos costos de importación, el mercado peruano inmobiliario aún tiene rendimientos interesantes, señaló Gálvez.

Explicó que, a pesar de un escenario menos auspicioso, las ventas de departamentos se han mantenido alrededor de 1,000 o 1,200 mensuales.

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“La oferta disponible de departamentos nuevos ha ido aumentando desde agosto del 2019. Asimismo, a pesar de el escenario adverso que ha tenido la economía tras la pandemia, el stock de estas viviendas se ha ido consumiendo. Es decir, se han seguido vendiendo departamentos en medio de un escenario de mayores tasas, inflación y un mercado laboral más deteriorado. Es un mercado (el inmobiliario) que se ha mantenido constante a pesar de estos eventos”, indicó.

Respecto al anterior punto, Gálvez destacó también que la gran mayoría de la oferta inmobiliaria aún está en planos (sin inicio de construcción), lo que refleja confianza en el sector.

“(en el mes de agosto) El 35% de la oferta disponible (alrededor de 30,000) estaba en proceso de construcción, y solo el 6.5% de todas las viviendas de departamentos nuevos en el Perú se está ofertando de manera terminada. Esto demuestra que se tiene un mercado inmobiliario que es dinámico”, manifestó.

Asimismo, señaló que se ha ido aumentado el precio por metro cuadrado de las unidades vendidas, pero sin ser pronunciado. “Los precios siguen siendo manejables, y esto hace que el mercado aún tenga oportunidades buenas”, agregó.