Los dos grandes “conos” de la capital, Lima Norte y Lima Sur, continúan ganando protagonismo en la venta de viviendas nuevas. En un mercado que superó las 12,000 unidades colocadas durante el primer semestre del año, según el más reciente informe de Data Analytics de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), ambas zonas mantienen una tendencia al alza. Sin embargo, factores externos a la propia oferta podrían marcar un desarrollo desigual en los próximos años. Este informe analiza la evolución de ambos mercados y el perfil de su demanda.
Entre enero y junio, Lima Norte alcanzó 506 unidades vendidas, frente a las 472 del mismo periodo de 2024, lo que representó un crecimiento de 7,2%. La demanda se concentró en los distritos de Independencia, Comas y Carabayllo, que mantienen un flujo constante de compradores. El panorama fue distinto en Lima Sur, donde las ventas se dispararon 55,9%, al pasar de 397 a 619 unidades. El distrito de Chorrillos lideró ampliamente la demanda, acompañado por San Bartolo y Lurín.
De acuerdo con Ana Cecilia Gálvez, gerente general de CODIP, el gran motor del sur es precisamente Chorrillos, que se ha consolidado como el principal polo inmobiliario de la zona. Según la directiva, este es un distrito que cuenta con todos los servicios públicos desarrollados. “En contraste, los proyectos en el norte enfrentan un problema estructural de factibilidad de agua y desagüe. Carabayllo es un ejemplo: hace quince años experimentó un boom inmobiliario con desarrollos de gran escala, pero muchos de esos conjuntos aún carecen de servicios básicos asegurados”, anotó el directivo.
Fuente: Codip
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¿Qué frena e impulsa nuevos proyectos en Lima Norte y Lima Sur?
La oferta inmobiliaria muestra también realidades opuestas en la ciudad. En Lima Norte, el stock promedio se redujo de 1,470 a 1,017 unidades entre enero y junio, lo que representa una caída de 30,8%. Este ajuste refleja un mercado con menor disponibilidad de proyectos y limita el ingreso de nuevas propuestas.
“El distrito tiene demanda, y prueba de ello es que el índice de absorción —ventas sobre stock— se ha incrementado. Aun con un stock decreciente, las ventas aumentaron. Pero al no asegurarse los servicios públicos, Sedapal no ha proyectado soluciones de largo plazo, apenas algunos esquemas de corto alcance. Sin esa certeza, los inversionistas no se arriesgan a lanzar proyectos grandes que luego puedan enfrentar problemas de servicios”, señaló Gálvez.
La ejecutiva advirtió que, de resolverse el problema de factibilidad de servicios, Lima Norte podría convertirse en un polo de desarrollo inmobiliario de gran magnitud. “Hay mucha demanda insatisfecha, abundancia de terrenos y un interés de las municipalidades en atraer inversión formal. Todos los elementos positivos están ahí. Pero mientras no se resuelva el tema de agua y desagüe, el crecimiento seguirá limitado”, agregó.
En paralelo, Lima Sur experimenta una dinámica inversa. El fuerte repunte de Chorrillos no solo consolidó al distrito como motor del sur, sino que impulsó un incremento en la oferta promedio de la zona, que pasó de 2,236 a 3,195 unidades, un alza de 42,9%. Dentro de esta dinámica, Chorrillos concentró la mayor disponibilidad, con 2,590 unidades en promedio mensual.
Consultada sobre los factores detrás de este crecimiento, Gálvez explicó que el distrito ofrece precios accesibles en un entorno urbano consolidado. “Chorrillos combina servicios consolidados con valores promedio bastante asequibles. Además, la demanda se concentra en unidades no tan grandes. El ticket promedio ronda los S/320,000. Puede que el precio por metro cuadrado haya subido ligeramente, pero eso responde a que el tamaño de las viviendas se ha ajustado hacia abajo. En términos absolutos, los precios se mantienen estables” detalló.
. En Lima Norte, el stock promedio se redujo de 1,470 a 1,017 unidades entre enero y junio, lo que representa una caída de 30,8%. (Foto: Grupo Albamar)
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Perfil de la demanda de ambas zonas
Los departamentos de tres dormitorios lideran la demanda en todos los distritos analizados. En Lima Norte, su peso va desde el 41% en San Martín de Porres hasta alcanzar el 100% en Puente Piedra, con porcentajes elevados en Carabayllo (85,6%) y Comas (79,5%). En el sur, destacan Chorrillos (48,4%) y San Bartolo (57,7%).
Fuente: Codip
En cuanto a rangos de área, la mayor preferencia se concentra entre 50 y 70 m²: Carabayllo y Puente Piedra muestran inclinación por unidades de 50–60 m², mientras que Independencia y Chorrillos se enfocan en el rango de 60–70 m². Por su parte, Comas y Los Olivos conservan un segmento relevante de compradores que opta por departamentos más amplios, entre 80 y 100 m², dado que una parte del stock proviene de proyectos diseñados años atrás, cuando las viviendas eran de mayores dimensiones.
Fuente: Codip
El segmento de dos dormitorios mantiene un rol secundario, con participación significativa únicamente en San Martín de Porres (56,9% de las ventas, sobre todo entre 50–60 m²) e Independencia (20,9% en 70–80 m²). “Hoy, los nuevos lanzamientos en toda Lima tienden hacia formatos más compactos, adaptados al poder adquisitivo de las familias y a la estrategia de los desarrolladores de concentrar servicios complementarios en áreas comunes”, explicó la directiva.
Según Gálvez, en Lima Norte el comprador es principalmente local, pues se trata de un mercado autosuficiente en servicios. En cambio, en Lima Sur existe una mayor movilidad de compradores, motivada sobre todo por razones laborales.
Licenciado en Comunicación de la Universidad de Lima, con especialidad de periodismo y comunicación corporativa. Actualmente redacto en la sección negocios del Diario Gestión.
