El mercado de vivienda de lujo, ubicado principalmente en distritos de Lima Top como Miraflores, San Isidro y Barranco, se recompondría con una mayor oferta inmobiliaria. ¿Cuáles son los factores detrás de una competencia más voraz?
“A octubre del 2023, el 40% de la oferta de viviendas de lujo (con precios mayores a S/ 1 millón) se encuentra en Miraflores, el 27% está en San Isidro y el 23% en Surco. “De ellas, la oferta oscila entre los 100 m2 y 160 m2″, sostiene David Vargas, gerente general de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI).
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Según la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), todas las viviendas vendidas en Lima Top decrecieron ligeramente en el primer semestre de este año frente a similar periodo del 2022.
“Hacia el segundo trimestre de este año ha habido una reactivación en el segmento de vivienda de lujo. La subida de las tasas de interés frenó el otorgamiento y aprobación de créditos, pero el cliente ya interiorizó que este es el nuevo status quo”, explicó Luis Felipe Piccini, director comercial de Gracia Inmobiliaria, que lanzó recientemente un proyecto de ocho townhouses en Corpac, San Isidro.
Replanteamiento
La reestructuración del Nuevo Crédito Mivivienda, el cual elimina el fondeo del Fondo Mivivienda en el último rango de precios (de S/ 343,900 a S/ 464,200), generó que algunas inmobiliarias pongan en suspenso futuros proyectos de vivienda social.
Asimismo, las disposiciones de algunas municipalidades como Miraflores, San Isidro y San Borja por desincentivar el desarrollo de vivienda social en sus jurisdicciones, obligaron a que algunas inmobiliarias (Urbana Perú, Senda Inmobiliaria, Quatro Inmobiliaria, entre otras) miren otras zonas (Lima Moderna o Lima Centro) para futuros proyectos.
“Al restringir áreas, algunos proyectos en evaluación o anteproyectos con componente Mivivienda se replantearán para evitar que les revisen la licencia retroactivamente, y han decidido cambiar su producto a uno más exclusivo”, afirmó Fernando Velarde, director de la consultora inmobiliaria VeMás.
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Efectos en el mercado de lujo
El segmento de Lima Top aún posee cerca del 30% de las ventas de Lima Metropolitana, según ASEI. Pese a ello, la salida de algunas inmobiliarias ha sido aprovechada por desarrolladoras boutique especializadas en zonas o distritos específicos de Lima Top.
“En el segmento de lujo, actualmente no hay mucha competencia. Algunas inmobiliarias han tendido a migrar a tickets más baratos, y ahora casi todas compiten en el mismo segmento, entre US$ 250,000 y US$ 350,000″, añadió Piccini.
A partir de la intención de algunas inmobiliarias por dirigir proyectos a nichos de tickets más altos, el segmento de Lima Top experimentaría una mayor competencia, lo que ralentizaría los ritmos de venta de algunas inmobiliarias.
“Habrá un escenario, en el corto plazo, en el que unidades de tipologías pequeñas se agotarán rápido, y los metrajes grandes se venderán a primera necesidad, no a inversionistas, a una velocidad entre 0.25 y 1.5 unidades por mes. En los próximos dos años este será un segmento con más competencia”, proyectó Velarde. Para el ejecutivo, el número de proyectos se incrementaría en las zonas limítrofes de los distritos de Lima Top.
Asimismo, las desarrolladoras aprovecharían las certificaciones para edificaciones sostenibles, como EDGE y LEED, y algunas ordenanzas verdes municipales, para aplicarlas a sus proyectos y ganar parámetros de edificación, como espacios y áreas libres.
Estrategias para competir
Las empresas grandes que atienden al segmento más caro no tendrían dificultades para competir; sin embargo, las más pequeñas con presencia en el segmento social cambiarían sus estrategias comerciales para afrontar la mayor oferta.
Algunas inmobiliarias boutique comienzan a evaluar distritos como Breña o Surco, con la intención de desarrollar proyectos, no necesariamente de lujo, para mantener flujos de ventas.
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Bachiller en Ciencias de la Comunicación, con especialización en periodismo. Experiencia en prensa digital, radio y televisión.
