Para nadie es un secreto que el mercado de condominios de almacenes se ha consolidado como uno de los más dinámicos, con crecimientos sostenidos en los últimos años. Sin embargo, existe un segmento aún poco explorado: el de los mini almacenes o depósitos, que —a diferencia de los condominios de uso logístico— registra una alta demanda tanto de personas naturales como de empresas. ¿Quiénes son sus principales jugadores y qué expansiones se proyectan para el 2026? El último estudio de Binswanger muestra un retrato de este sector.
Max Medina, research manager, explicó que el mercado de mini almacenes en Perú se encuentra aún en una etapa inicial de crecimiento, a diferencia de otros países como Chile, Europa o Estados Unidos, donde este modelo de negocio ya es un boom.
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“Lo que ha impulsado su aparición en la capital es la reducción del espacio residencial, que ha derivado en departamentos cada vez más pequeños. De acuerdo con la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), entre 2016 y 2024 el área promedio de los departamentos disminuyó en un 35% en Lima Top y en un 21% en Lima Moderna. Esta tendencia ha generado una creciente demanda de depósitos como alternativa para el almacenamiento de pertenencias de personas comunes”, dijo.
Pero no es el único factor que ha alimentado el auge de las mini bodegas. El experto añadió que el crecimiento del comercio electrónico también ha incrementado la demanda de estos espacios por parte de empresas. “Los mini almacenes se han consolidado como puntos logísticos estratégicos para negocios sin locales físicos o que requieren un espacio céntrico para optimizar su cadena de suministro. Esta tendencia se respalda en el constante aumento de las ventas en línea”, acotó.
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El mercado de mini almacenes en Lima crece de manera sostenida, impulsado por la reducción del espacio residencial y la demanda de empresas que buscan puntos logísticos estratégicos. Actualmente, la capital cuenta con 14 sedes distribuidas en tres ejes principales. Foto: Andina
¿Cómo son los mini almacenes de Lima?
Christian Villalta Garces, analista de Binswanger, comentó que estos funcionan, en la práctica, como una extensión del hogar o del negocio, ofreciendo unidades de almacenamiento más flexibles que las tradicionales.
Entre sus principales atributos, destacan sus dimensiones, que pueden variar desde 1 metro cuadrado (m2) hasta 100 m2, dependiendo de la necesidad del usuario. A diferencia de los almacenes tradicionales, que suelen tener áreas mayores (a partir de 200 m2) y alturas de 6 a 8 metros, los mini almacenes presentan alturas más reducidas, de entre 2 y 2.3 metros, incluso menos en algunos casos.
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Asimismo, explicó Villalta, los plazos de los contratos son mucho más flexibles, con alquileres que pueden realizarse desde un mínimo de un mes. “En el caso de Deposeguros, los contratos pueden iniciarse desde cuatro semanas”, refirió. Otra de las cualidades de estos espacios, mencionó el especialista, está relacionada con los servicios complementarios, que incluyen vigilancia las 24 horas, sistemas contra incendios, control de humedad y temperatura, así como áreas de carga y descarga. “La mayoría de estos proyectos ofrecen un seguro contra daños o pérdidas de los objetos almacenados”, añadió.
También subrayó que el acceso a cada mini almacén es exclusivo del inquilino, lo que garantiza mayor seguridad. La pesquisa de Binswanger reveló que, a la fecha, existen 14 sedes de mini bodegas en tres ejes principales. El primero es el casco urbano, que incluye los distritos de San Isidro, Santiago de Surco, La Victoria y Ate, donde actualmente se concentran nueve sedes.
El segundo eje es el sur logístico, conformado por Villa El Salvador, Lurín y Punta Hermosa, que reúnen tres proyectos en operación. Mientras que el tercero es el eje logístico portuario, representado principalmente por el Callao, con ubicaciones cercanas tanto al aeropuerto como al puerto, que concentran dos. En conjunto, estos tres ejes suman un stock superior a 36,000 m2, destacando el casco urbano, que concentra el 85% del inventario. Le sigue el sur logístico, con un 11%, y finalmente el eje logístico portuario, con el 4% restante.
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Otro dato a tomar en cuenta es que Santiago de Surco concentra cuatro de las 14 sedes existentes, seguido por San Isidro y El Callao, con dos cada uno; La Victoria también cuenta con dos sedes, Ate con una, y otros distritos reúnen las tres restantes. En ocho año el número de depósito creció en 133% al pasar de 6 en 2017 a 14 en 2025.
DepoSeguro y The Safe Storage lideran el mercado, concentrando cerca del 80% del área arrendable. La expansión del sector responde a la reducción del tamaño de los departamentos y al crecimiento del comercio electrónico, que genera mayor demanda de espacios de almacenamiento. Foto: Depo Seguro
Principales operadores: ¿quiénes son?
Respecto a la participación de mercado de cada uno de los actores de este segmento, el reporte evidenció que DepoSeguro lidera con cuatro sedes en Santiago de Surco, La Victoria y Ate, mientras que The Safe Storage opera dos edificios en San Isidro. “Ambas empresas concentran cerca del 80% del área total arrendable”, dijo Medina.
Adicionalmente, existen otros operadores con características diversas, anotó el experto. Algunos cuentan con espacios reacondicionados para funcionar como mini almacenes, como es el caso de M3 Storage; otros han adaptado almacenes antiguos ante esta nueva demanda, como BlueBox; mientras que Guarda Todo utiliza contenedores de carga; y finalmente, hay depósitos que forman parte de condominios de almacenes tradicionales, como Megacentro y BSF.
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Por su parte, Villalta comentó que este año el mercado de mini almacenes continuó su expansión con la incorporación de una nueva sede de M3 Storage en Santiago de Surco, ubicada en el edificio More. En total, hay más de 5,000 unidades en operación, con una ocupación promedio superior al 75%.
“A pesar del dinamismo local, el mercado de mini bodegas en Lima se mantiene en una fase inicial de crecimiento. El potencial del sector se evidencia al compararlo con mercados como Santiago de Chile, que cuenta con 95 sedes y 350,000 m2 de stock”, remarcó.
En cuanto a las rentas, señaló que fluctúan según el tamaño del almacén. En promedio, un depósito de 1 a 10 m2 cuesta alrededor de US$ 177 por mes; uno de 11 a 30 m2 tiene un precio promedio de US$ 373 al mes; y los de 31 a 100 m2 suelen alquilarse en US$ 541 mensuales.
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¿Cuál es la expectativa para el 2026? Al respecto, Medina mencionó que sí hay búsquedas de nuevas locaciones, aunque todavía no se tiene certeza de cuántos metros cuadrados se incorporarán ese año. Estas búsquedas, dijo, se concentran en distritos como Miraflores y San Borja, donde se prevé que podrían abrirse nuevas sedes.
En cuanto a los montos de inversión, el especialista explicó que, al tratarse de un mercado aún joven —cuyo primer edificio se entregó hace aproximadamente 8 años—, todavía no hay cifras significativas de inversión. “El sector recién ha comenzado a crecer de manera gradual, por lo que los montos que mueve actualmente son relativamente bajos. Sin embargo, con el ingreso de nuevos proyectos y las tendencias en vivienda y comercio electrónico, estas inversiones se incrementarán progresivamente”, concluyó.
Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
