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Un sector que sin duda sintió el impacto de la pandemia fue el de las oficinas, principalmente el segmento prime, el cual a inicios del 2020 empezaba a desprenderse de resultados altos en vacancia de años anteriores.
Sin embargo, durante el segundo semestre, la desocupación de metros cuadrados (m2) por parte de varias empresas debido a la implementación del trabajo remoto que aún continúa, hizo que el índice de vacancia terminará en 20.5% sobre el inventario total de oficinas, equivalente a 254,760 m2, incrementando 5.1% respecto al primer semestre del 2020 (15.4%), según data de Jones Lang La Salle (JLL).
“Este incremento es similar a lo registrado en el primer semestre del 2016, cuando el índice de vacancia se incrementó alrededor del 5%, debido al ingreso de seis nuevos edificios que en conjunto sumaron más de 80,000 metros cuadrados, y la mayoría de estos contaban con gran porcentaje de disponibilidad. Sin embargo, en este periodo el incremento de la vacancia es resultado de la cantidad de desocupaciones registradas”, explicó Luis Sánchez, Consultor Senior de Investigación de Mercados de JLL.
Cabe precisar que durante los últimos seis meses del 2020 ingresaron dos nuevos edificios corporativos ubicados en los submercados de San Isidro Central Business District (Torre del Parque II) y San Isidro Occidente (Centro de Convenciones y Oficinas Camino Real), los cuales representan 18,155 metros cuadrados de oficinas útiles.
Con estos ingresos el inventario se incrementó a 1′242,836 m2 de oficinas distribuidas en 92 edificios corporativos.
“La disponibilidad identificada en el segundo semestre del 2020 está compuesta principalmente por oficinas que se encuentran en un edificio de un único propietario, concentrando el 67% de las oficinas disponibles, que en su mayoría pertenecen al portafolio de los grandes propietarios. Mientras que el 33% comprende las oficinas que se sitúan en un edificio multi propietario (más de 4 propietarios) que está generalmente compuesto por inversionistas o personas naturales”, detalló el ejecutivo.
Espacios disponibles
En el caso de las zonas con mayores metros cuadrados de disponibilidad, estas son los submercados Este y San Isidro Central Business District (CBD), alcanzando en conjunto el 61% de la vacancia total, seguido por Magdalena, San Isidro Occidente y Miraflores; con el 16%, 11% y 11%, respectivamente.
El submercado con la menor concentración de espacios disponibles se encuentra en el submercado de San Borja, con el 1% de participación.
Asimismo, Luis Sánchez detalla que la oferta en renta alcanzó el 86% de la vacancia total, incrementándose en cinco puntos porcentuales en comparación a lo registrado en el primer semestre de 2020 (81%), concentrándose en los submercados Este y San Isidro CBD.
En cuanto a la oferta en venta, esta tiene un 14% de participación, observándose que la mayor oferta continúa encontrándose en el submercado Este.
Absorción
Otro aspecto que analiza el reporte es que la absorción neta obtenida durante el segundo semestre es la cifra más baja a la fecha, obteniendo una desabsorción (absorción negativa) de 47,320 metros cuadrados, generando que el acumulado del año se sitúe en -34,756 m2, cifra que marca el registro histórico.
“En el caso de la ocupación esta fue representada por 16,000 metros cuadrados rentados. Esta demanda se vio favorecida por el ingreso del edificio Torre del Parque II, que está ocupado por una empresa del mismo grupo del propietario”, sostuvo Sánchez.
En tanto, la desocupación registrada durante el segundo semestre alcanzó más de 62,000 m2 registrados en 194 oficinas, situando a los submercados de San Isidro CBD, Este y San Isidro Occidente con el mayor nivel de desocupaciones del periodo, alcanzando en conjunto el 72% de la desocupación total.
Del total de espacios desocupados, el 77% corresponde a devolución total de áreas útiles, cancelación de contratos y traslados a oficinas satélite. En tanto el 23%, a reducción parcialmente de áreas de oficinas. En ambos casos el trabajo remoto es el factor principal de estas desocupaciones.