El sector portuario a nivel regional se ha mostrado muy dinámico en los últimos años. El puerto de Santos (Brasil) es el que lidera con 2.6 millones de TEUs (unidad equivalente a un contenedor de 20 pies), seguido por los tres puertos de Bogotá con 2.3 millones y en tercer puesto el puerto del Callao con 1.4 millones, un movimiento que impacta al mercado logístico con más construcciones de metros cuadrados (m2) ante la necesidad de almacenes para guardar la carga que llega de estas infraestructuras. Además, la próxima inauguración del megapuerto de Chancay programado para noviembre de este año, haría que los desarrolladores en Perú estén más activos.
De acuerdo al reporte Market Beat Sudamérica - Logística del primer semestre 2024 elaborado por Cushman & Wakefield, el que lidera en inventario de inmuebles logísticos es Sao Paulo con 7.1 millones de metros cuadrados, seguido de las ciudades de Río de Janeiro, Buenos Aires, Santiago y Bogotá que tienen un promedio de 2.5 millones de m2. Mientras que Lima cuenta con aproximadamente 1.8 millones de m2, ubicándose al final de la tabla.
Para Aissa Lavalle, Country Manager de Cushman & Wakefield, en este momento el inventario que tiene Lima representa el 72% del promedio de las principales ciudades, sin embargo, esta brecha que existe se acortaría de forma considerable con los 526,462 m2 en proyectos futuros que haría llegar entre 2.3 y 2.4 millones de m2, lo que haría que se ubique al 93% de los países vecinos, a excepción de Sao Paulo.
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“Los proyectos tienen una fecha de entrega a partir del primer semestre del 2025, por lo que se estima alcanzar el 93% a lo largo del 2026″, precisa Lavalle, tras agregar que con estos nuevos espacios Lima estará casi al mismo nivel que Santiago, Bogotá, Buenos Aires o Río de Janeiro, cuando años atrás nos encontrábamos 50% por debajo de ellos. Además, con el puerto de Chancay se impulsaría más el mercado logístico del país.
En tal sentido, Lavalle comentó que otro factor que genera un dinamismo en el mercado es que las empresas han migrado sus plantas industriales a sitios logísticos, ya que no requieren de espacios más grandes y optan por colocar sus productos en almacenes, lo cual le resulta más económico.
Vacancia a la baja
El estudio también muestra que la vacancia promedio en toda la región se ubicó en 6.91%, destacando la ciudad de Bogotá con una tasa de 1.86%, mientras que la de Lima se situó en 8.54%, siendo la segunda más alta, solo superado por Río de Janeiro (16.35%). No obstante, este indicador tendría una tendencia a la baja por el megapuerto de Chancay que haría que hayan más ocupaciones de estos espacios y, a su vez generará que los desarrolladores sigan construyendo para evitar que el mercado se quede sin oferta.
“La vacancia de todas maneras se va a reducir con el puerto de Chancay y es ahí es donde vamos a descubrir cuantos metros cuadrados se tienen por desarrollar, porque nadie va a querer que llegue a 0% cuando viene un puerto, entonces se deben sacar al mercado para que haya disponibilidad”, acotó la representante de Cushman & Wakefield.
Y es que, aunque las ampliaciones de los parques logísticos y nuevas áreas que se desarrollaban solo se hacían cuando una empresa demandaba de espacios para su mercadería, hoy en día ello ha cambiado y los operadores al ver un mayor interés están construyendo metros cuadrados libres para ponerlo a disposición del mercado.
“El puerto de Chancay tiene un impacto directo en el mercado logístico, porque al venir más contenedores en algún sitio se tiene que guardar mientras sale al mercado, y para eso se necesita almacenamiento, por lo que se tiene varios m2 en construcción en el Callao y ampliaciones”, agrega.
En tanto, de los 685,000 m2 de la absorción neta acumulada en la región al cierre del primer semestre, Lima registró 53,277 m2, cifra que aumentará ante la mayor demanda que se observa y porque los desarrollos de los parques logísticos se activarán. Los espacios de clase A son los más solicitados respecto a otras tipologías, debido a que las empresas buscan locaciones con mayor altura e infraestructura dentro de un centro consolidado con altos estándares que optimicen la eficiencia de sus operaciones.
¿Cómo va la renta?
Si bien el precio de la renta promedio en la región se encuentra en US$ 5,78 por m2, en el ámbito local su valor fue US$ 6,08 por m2, siendo de los más altos junto a Bogotá (US$ 6,10) y Buenos Aires (US$ 7,45). Vale mencionar que en Lima el rango de precios va desde los US$ 4,00 hasta US$ 8,00.
“El promedio de Lima es el más alto que el promedio de la región porque la oferta y demanda, ya que aquí hay menos m2 si se compara con la región, entonces por eso el valor es más elevado”, precisó.
Los datos:
Mercado. Analizando la superficie industrial, por cada 1,000 habitantes el ratio promedio en Buenos Aires y Lima es de 145 m2, un 42% menos que en Sao Paulo (346 m2).
Industria. En el mercado logístico los requerimientos de terrenos suelen ser volátiles, se maneja un promedio de 500 a 1,000 m2 en lotes pequeños y a su vez existen solicitudes de 20,000 m2 en adelante.
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Comunicador social licenciado en la Universidad de San Martín de Porres. Actualmente redacto para la sección de negocios del diario Gestión.
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