La zona comercial de San Isidro Financiero (SIF), conocida por albergar entidades financieras y empresas corporativas, experimenta cambios significativos, impulsados por la evolución de la demanda. Antes de la pandemia, los comercios de la zona atendían a un público flotante. Sin embargo, esta dinámica ha comenzado a cambiar, debido a los recientes desarrollos inmobiliarios de sus corredores comerciales, como Rivera Navarrete, que están atrayendo a un público más estable. ¿Qué nuevas oportunidades comerciales se avecinan?
San Isidro Financiero se caracteriza por una alta concentración de oficinas corporativas y comercios que atienden a ese público flotante con cuatro corredores principales (con mayor concentración de comercios): las avenidas Rivera Navarrete, Las Begonias, Juan de Arona, y Canaval y Moreyra. La pandemia y el auge de la virtualidad impactaron negativamente la demanda en la zona, reduciendo considerablemente el flujo de visitantes, lo que provocó un aumento en la vacancia y una disminución en las rentas de hasta un 12% en promedio, explicó a Gestion, el jefe de investigación de Binswanger, Juan Ruiz.
Actualmente, los corredores comerciales de SIF albergan alrededor de 120 comercios de puerta a calle, con superficies que oscilan entre 80 y 350 metros cuadrados (m2), y rentas que varían entre US$ 20 y US$ 30 por m2. La tasa de vacancia se sitúa en un 4.17%, una cifra alta en comparación con el promedio del mercado general, que se encuentra entre el 1% y 2%.
“Esta zona comercial se destaca por tiendas ancla como Ripley, Falabella, Tottus, Zara y Plaza Vea, ubicadas en Las Begonias. En los últimos años, se han desarrollado proyectos residenciales en avenidas como Rivera Navarrete y Canaval y Moreyra, lo que ha atraído nuevas marcas, especialmente del sector gastronómico”, agregó Ruiz.
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Según un análisis de Binswanger, desde 2023 se ha observado un aumento en las rentas y una recuperación en la vacancia en el corredor de SIF. El punto crítico de la vacancia se registró en 2022, cuando alcanzó el 9%, pero disminuyó a 7% en 2023 y llegó al 4% en 2024. “Lo mismo ocurrió con las rentas, que cayeron a US$ 23/m2 entre 2022 y 2023, pero están retomando los niveles previos a la pandemia, alcanzando nuevamente los US$ 25/m2”, añadió.
El impulso de los proyectos inmobiliarios
Un factor clave en el resurgimiento de este corredor comercial ha sido el desarrollo de nuevos proyectos residenciales, que están atrayendo a una demanda más estable y aumentado el flujo de visitantes durante los fines de semana. “Proyectos residenciales de inmobiliarias como Pionero y Edifica, ubicados en avenidas como Rivera Navarrete, están generado una demanda constante, incrementando el tránsito de personas no solo en horario laboral, sino también en horarios no laborales y fines de semana”, comentó el experto.
Además, estos desarrollos están impulsando una mayor oferta comercial, ya que los edificios residenciales incluyen una placa comercial en el primer nivel con tres a cuatro locales, lo que contribuye a aumentar el stock de locales en la zona. Se estima que estos nuevos proyectos inmobiliarios añadirán cerca de 10 locales comerciales adicionales entre este año y el próximo. A esto se suma la iniciativa Paseo Begonias de Urbanova, que busca potenciar la oferta gastronómica en SIF, ademas de desarrollo hotelero como Casa Andina y Holiday Inn. “Ambas situaciones impulsarán un incremento en las rentas y una continua reducción en la disponibilidad de locales en los próximos años”, agregó.
Mientras tanto, los inversionistas institucionales siguen mostrando interés en las cuatro avenidas que conforman esta zona comercial. Este interés ha crecido particularmente entre inversionistas de seguros y fondos de inversión, atraídos por la reducción de la vacancia y la recuperación de las rentas, factores clave para la adquisición de locales comerciales en la zona.
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“Un ejemplo de la particularidad de SIF es que, en la cuadra 5 de la avenida Rivera Navarrete, hay dos tiendas de conveniencia Tambo ubicadas una frente a la otra, separadas solo por una pista. Esto demuestra que el interés de los comercios por captar un mayor flujo de consumidores”, comentó Roberto Torres, líder comercial de Binswanger.
Actualmente, la oferta comercial en la zona, compuesta por unos 120 comercios, se distribuye de la siguiente manera: 37% corresponde a comercios diversos, como agencias de viajes, casas de cambio y farmacias; 16% a cadenas de restaurantes; 13% a bancos y financieras; 8% a cafeterías; 7% a tiendas de conveniencia; 6% a farmacias y 12% a tiendas de ropa, electrónica y otros productos.
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Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
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