Fibra Prime, fideicomiso de inversión en bienes raíces, finalizó 2024 con una cartera de activos valorizada en más de US$203 millones. Su portafolio comprende 34 propiedades, entre edificios de oficinas corporativas, inmuebles comerciales y almacenes logísticos, que en conjunto suman un área arrendable superior a 238,000 metros cuadrados (m2). ¿Que planes se ha trazado para este año? De cara a 2025, prevé más adquisiciones, impulsada por la recuperación del mercado de oficinas prime y el dinamismo en la demanda de almacenes logísticos.
El gerente general de Fibra Prime, Ignacio Mariátegui, informó a Gestión que el 58% de su portafolio está compuesto por edificios de oficinas, el 24% por activos logísticos y el 18% por inmuebles comerciales. “Nuestra estrategia de inversión se enfoca en activos multitenant, donde podamos agregar valor, diversificar el riesgo y optimizar la ocupación. Buscamos generar ingresos estables y predecibles a través de un portafolio equilibrado y diversificado, maximizando la creación de valor para nuestros inversionistas”, señaló.
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En línea con esta visión, recordó que en 2024 Fibra Prime adquirió 11 edificios de uso mixto multitenant para comercio y oficinas corporativas por US$95 millones. Estas propiedades, que suman 60,000 m2 de área arrendable, están ubicadas en los submercados de San Isidro Financiero, el Centro Histórico de Lima y Miraflores. Según Mariátegui, la operación respondió a la recuperación del mercado de oficinas, una tendencia respaldada por diversos informes del sector.
“Estamos convencidos de que contar con un portafolio amplio y diversificado de oficinas representa una ventaja competitiva para Fibra Prime”, afirmó. Actualmente, la firma gestiona 18 edificios corporativos multitenant, con un valor total de US$119.8 millones y un área arrendable de 78,000 m2. Su cartera de arrendamientos asciende a 86 contratos, con una tasa de ocupación promedio del 94%, lo que proyecta un sólido potencial de crecimiento en ingresos para este año.
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Además, destacó que, considerando oficinas corporativas, inmuebles comerciales y almacenes logísticos, el portafolio de Fibra Prime alberga a más de 230 inquilinos. Esta diversidad les permite mantener una cartera ampliamente atomizada y reducir el riesgo de concentración.
En términos financieros, la facturación por rentas de alquiler de Fibra Prime superó los US$12 millones en 2024, lo que representó un crecimiento de aproximadamente 53% en comparación con el cierre de 2023. Asimismo, tanto el ingreso neto operativo como la utilidad operativa (EBITDA) registraron un incremento superior al 49% respecto al año anterior.
“Para 2025, proyectamos mantener un sólido ritmo de crecimiento en ingresos y márgenes, impulsado por el impacto positivo de las adquisiciones realizadas desde el segundo trimestre de 2024, las cuales contribuirán plenamente a los resultados del portafolio a lo largo de todo el año”, afirmó.
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Compra de activos 2025
El directivo sostuvo que la concentración de la mayoría de los activos de Fibra Prime en el Centro de Lima responde a una estrategia cuidadosamente diseñada, basada en la ubicación y el potencial de revalorización de esta zona. “El Centro de Lima es un punto neurálgico para el comercio, las finanzas y la actividad corporativa, lo que lo convierte en una ubicación clave por su accesibilidad. Actualmente, contamos con edificios corporativos en San Isidro Financiero y Miraflores, y estamos evaluando activamente oportunidades en otros submercados de la ciudad”, acotó.
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En cuanto a los tipos de inmuebles en los que invierte, reiteró que el enfoque está en activos multitenant. Estos activos deben cumplir con criterios como ubicación estratégica, con fácil acceso y alta conectividad; diseño flexible, adaptable a las necesidades de diversos arrendatarios; y un fuerte compromiso con la sostenibilidad, priorizando eficiencia energética, tecnologías innovadoras que minimicen el consumo de agua y optimización de recursos para reducir costos.
“Buscamos desarrollar espacios más sostenibles que no solo generen un impacto positivo en el ambiente, sino que también incrementen la rentabilidad de los inmuebles”, dijo. Para este año, la meta de Fibra Prime es consolidar y optimizar los ingresos de los activos adquiridos en 2024 e niciar la conversión de sus inmuebles para reducir su huella de carbono y avanzar hacia un modelo más sostenible.
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¿Habrá nuevas adquisiciones? Al respecto, la cabeza del fideicomiso de inversión anticipó que, a partir del segundo semestre, comenzarán a ejecutar las adquisiciones previstas para 2025, aunque aún no puede revelar detalles, ya que el plan de compras debe ser aprobado por su directorio en marzo. “Nuestro pipeline es amplio e incluye distintos tipos de activos, como oficinas, espacios comerciales y condominios logísticos, lo que nos permite mantener flexibilidad para seleccionar las mejores opciones alineadas con nuestro perfil de inversión”, sostuvo.
En cuanto a las zonas de Lima con mayor interés, indicó que para condominios logísticos evalúan la avenida Defensores del Morro (ExHuaylas, Chorrillos), Villa El Salvador y Lurín, mientras que para oficinas, el enfoque está en San Isidro Financiero.
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Oportunidades de mercado
Mariátegui remarcó que el segmento de oficinas sigue siendo relevante para la estrategia del fideicomiso. Las expectativas están sustentadas en una consolidación del mercado en los próximos años, impulsada por una demanda orgánica en crecimiento. “El segmento de oficinas ha entrado en una fase de recuperación, con tarifas de arrendamiento al alza y una reducción en los niveles de vacancia. Esta tendencia, que prevemos se mantendrá, se ve favorecida por la escasez de nuevos desarrollos y la creciente necesidad de espacios flexibles, bien ubicados y sostenibles”, comentó.
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En cuanto al sector logístico, Fibra Prime ya gestiona cinco centros logísticos, que suman casi 144,000 m2 de área arrendable, todos ocupados al 100% y generando ingresos en dólares. Estos activos, ubicados en zonas estratégicas como la zona sur, centro y Surquillo, representan una fuente sólida y estable de ingresos. El ejecutivo refirió que el fideicomiso está evaluando expandir su inversión en el sector de condominios logísticos, un área con alto potencial y crecimiento constante.
Respecto a su portafolio comercial, la empresa cuenta con 18,000 m2 de área arrendable, distribuidos en 134 contratos de alquiler, con una tasa de ocupación del 92%. Estos activos se localizan en zonas de alto tránsito en Lima, como el Centro Histórico y San Isidro. Fibra Prime también posee 40 tiendas puerta a calle.
Cuando se le preguntó por el interés en Chancay, el directivo mencionó que, aunque lo visita regularmente, “por ahora es muy especulativo para nosotros”.
Claves:
- Deuda: Al cierre de 2024, el nivel de deuda bancaria de Fibra Prime representó alrededor del 24% del total de activos, lo que implica una reducción superior al 30% en relación a la inversión total financiada por deuda.
- Estrategia financiera: Para este año, la estrategia de crecimiento se centrará en mantener niveles conservadores de apalancamiento, priorizando la ampliación de los plazos de vencimiento, en línea con las expectativas de corrección de las tasas de interés.
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Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
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