En su momento, las zonas industriales de Lima tradicional (avenidas Colonial, Argentina, Venezuela) y los corredores industriales de Lima Norte (Independencia) registraron una tendencia al alza en los precios de venta de inmuebles industriales (locales y terrenos industriales). Ahora, ciertas áreas en Lima Este también se abren camino y muestran una situación similar, según el Reporte de Terrenos y Locales Industriales de Lima y Callao, elaborado por RE Propiedades. Pero, ¿de qué distritos se trata y por qué aumenta el valor de estos predios?
El informe de la consultora identifica la presencia de ocho corredores industriales: Centro (Cercado de Lima), Norte 1 (Los Olivos e Independencia), Norte 2 (Puente Piedra, Carabayllo y Comas), Este 1 (Santa Anita, Ate y San Luis), Este 2 (Lurigancho – Chosica y San Juan de Lurigancho), Oeste (Callao, especialmente los distritos del Cercado del Callao y Ventanilla), Sur 1 (Chorrillos, Villa El Salvador y Lurín) y Sur 2 (Chilca).
Así, en términos de venta, al cierre del segundo semestre del 2024, los terrenos industriales en Lima se comercializan en precios “de expectativa” que varían entre los US$ 70 (corredor Chilca) y US$ 1,208 por m2 (corredor Nicolás Ayllón).
Para terrenos en renta, las tarifas promedio de lista se encuentran entre US$ 1 por m2 (corredor Cajamarquilla) y US$ 6.8 por m2 mensual (corredor Faucett). De otro lado, en alquiler de locales industriales, el precio promedio oscila entre US$ 3.4 por m2 (corredor Ventanilla) y US$ 8.5 por m2 mensual (corredor Naranjal).
En venta de locales industriales, los precios se encuentran entre US$ 135 (corredor Chilca) y US$ 1,486 por m2 (corredor Santa Rosa).
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Precios al alza en inmuebles industriales de la zona Este
El director del Área de Consultoría de RE Propiedades, Sandro Vidal, dio cuenta de un incremento en la cantidad de inmuebles industriales en oferta en el segundo semestre 2024 en comparación con el primer semestre del 2024. El mayor aumento de las propuestas se evidencia en la zona Este 1; principalmente, en Santa Anita y Ate.
“Esta zona se está volviendo atractiva porque en algunos lugares hay cambios de zonificación y compatibilidad que no solo alude a su uso para industria, sino también en lo que corresponde a uso comercial. Por ejemplo, en el corredor Nicolás Ayllón hay comercios que están llegando”, remarcó.
A esa condición se suma -según Vidal- otro factor también importante para la zona Este, como es la ejecución del proyecto de la Línea 2 del Metro, lo cual contribuye a que este lugar sea más interesante comercialmente, sea para la construcción inmobiliaria u otros negocios.
“A partir de esta situación, vemos inmuebles industriales que tienen un mayor precio, cuyo valor no siempre está en línea a lo que se estila para una zonificación industrial y es debido a que los propietarios saben que a su predio tiene mayor relevancia porque es compatible para otros usos. A eso responde que ahora exista mayor oferta de este tipo de inmuebles”, explicó, tras destacar que el cliente en adelante no solo es industrial, sino también puede ser desarrollador inmobiliario u otro.
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La oferta industrial en Nicolás Ayllón y Santa Rosa
Vidal indicó que el aumento de la oferta en inmuebles industriales ocurre, especialmente, en el perímetro de las avenidas Nicolás Ayllón y Santa Rosa, con propuestas de renta y -principalmente- venta de terrenos y locales industriales
En detalle, los precios de venta de locales industriales en esta zona, al cierre del 2024, mostraron un incremento de 7.5% frente al 2023. En tanto, el valor de venta de los terrenos industriales en el periodo experimentó una variación de 5%.
“En terrenos, los espacios que se ofrecen están entre 1,500 y 10,000 m2. Sin embargo, la oferta es mayoritariamente de locales, con extensiones entre 1,000 y 6,000 m2 y teniendo en cuenta que la venta de estos por m2, en promedio, es de US$ 1,400, a diferencia de los locales industriales de Lurín; por ejemplo, cuyo precio de venta negociable por m2 es de US$ 600, al ser una zona únicamente industrial”, detalló Vidal.
De momento, el representante de RE Propiedades afirmó que en la zona Este ya empezó a desarrollarse un giro comercial, a través de la presencia de tiendas de mejoramiento del hogar, negocios de comida rápida, entre otros.
Proyecciones de venta y renta en 2025
Para este 2025, Vidal proyectó que la colocación (venta y renta) de inmuebles industriales tendrá un crecimiento anual de 5%, impulsado por la operación del nuevo aeropuerto Jorge Chávez, el megapuerto de Chancay y los proyectos de la Línea 2 del Metro, entre otros.
“En realidad, el mercado industrial no se mueve muy tan rápido. Hasta el 2023, la percepción en este sector era incierta, pero en los últimos meses del 2024 ha tomado impulso a través del interés de inversionistas como operadores hoteleros, industriales y demás”, resaltó.
Asimismo, adelantó que en la zona norte de Lima se podría esperar mayor dinamismo en la venta de terrenos para uso industrial por la expectativa del terminal portuario.
CLAVES SOBRE INMUEBLES INDUSTRIALES:
- El proceso de venta de inmuebles industriales dura entre seis u ocho meses, considerando aspectos a realizar como el análisis de terrenos, usos y permisos municipales, negociación de precios, entre otros.
- Los terrenos y locales en oferta, generalmente, corresponden a lo que antes fueron fábricas, almacenes, entre otros.
- Los demandantes de terrenos y locales industriales son, principalmente, operadores del sector logístico y retail, (almacenes, condominios logísticos y demás similares).
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Licenciada en Comunicación Social por la Universidad Nacional del Santa. Con 11 años de experiencia profesional en comunicación escrita y digital. Trabaja en el Diario Gestión desde noviembre del 2021. Laboró anteriormente en la Sociedad Nacional de Industrias y el diario La Industria de Chimbote.
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