El concepto de tienda oscura o dark store empezó a sonar con fuerza durante la pandemia. Actores como PedidosYa, Rappi Jokr, y otros prometían entregas por delivery en solo minutos. Otras marcas como La Curacao, Oster y Electrolux también apostaron por este modelo. Si bien todavía es un mercado en expansión, consultoras inmobiliarias ya han identificado el crecimiento de la demanda por dichos espacios, las principales zonas donde se ubican y la valorización por metro cuadrado.
Las dark stores son una suerte de minibodegas, ubicadas principalmente en Lima Moderna, que agilizan los despachos del e-commerce y permiten que el comprador tenga su producto incluso el mismo día en el que lo solicitó, explicó Luis Sánchez, consultor senior de Investigación y Consultoría de Jones Lang LaSalle (JLL).
Al tratarse de un mercado emergente, el censo sobre la cantidad de este tipo de espacios en Lima todavía es limitado. Sin embargo, a julio del 2023, JLL ha calculado alrededor de 5,000 metros cuadrados en Lima destinados a dark stores. Sánchez indicó que, a octubre de este año, la cifra habría aumentado en 1,000 m2 o hasta 2,000 m2.
“Definitivamente, la cifra era menor antes. En términos anuales, observamos que en el 2022 había alrededor de 3,000 m2”, dijo Sánchez.
Valor del m2 de tiendas oscuras
Según el experto, los espacios que se solicitan son de entre 200 m2 hasta 800 m2. Sin embargo, también se rentan desde los 10 m2. Al cierre de agosto de este año, JLL calculó que el precio por metro cuadrado oscila entre los US$ 5 y US$ 12.
Se nota una valorización del metro cuadrado. “Antes era muy raro que el valor llegue a US$ 12. El promedio era US$ 7 y ahora está en US$ 8.5. Es porque la demanda ha aumentado. Esto es aprovechado por los propietarios”, aseguró Sánchez.
Explicó que los dueños son ahora más conscientes de la cantidad de ventas que puede generar una tienda oscura y, por ende, solicitan más por el inmueble. “En general, la renta promedio ha incrementado por encima del 10%”, apuntó el ejecutivo.
Según Sánchez, Tambo+ consideró tener dark stores en la capital. Sin embargo, desistió debido al precio de alquiler que exige Lima Top. El experto anotó que si bien el costo se eleva por la ubicación, la rentabilidad de una zona atractiva también se eleva.
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Los distritos estratégicos
Juan Ruiz, jefe de investigación de Binswanger, afirmó que han identificado 70 dark stores. “El 66% está entre Lima Top y Lima Moderna. Surco, Miraflores, San Borja y La Molina representan el 44%. En Lima Centro y Norte hay un 11% de tiendas oscuras”, detalló.
Sobre la naturaleza de estos espacios, Ruiz precisó que no entran en la categoría de almacenes porque muchas veces se acomodan bajo la infraestructura que hay en el mercado. “Algunos son locales comerciales, pero que no tienen mucha exposición y trabajan a puerta cerrada”, anotó.
De acuerdo con información brindada por JLL, Surquillo también es una zona solicitada porque es céntrica y tiene rentas más accesibles en comparación con San Isidro o Miraflores.
“En Surquillo se están aprovechando espacios antiguos. Por ejemplo, antes había una fábrica que se dedicaba al almacenamiento farmacéutico, pero fue comprada por un pequeño inversionista y la implementó para ofrecer minialmacenes”, sostuvo Sánchez.
Otras zonas demandadas son Magdalena, Lince, Jesús María, San Miguel. “Distritos como Miraflores o San Isidro son más drásticos con los permisos y estándares para almacenar productos dentro de un mini local, principalmente cuando son electrodomésticos porque pueden ser inflamables”, detalló Sánchez.
JLL también ha identificado un proyecto inmobiliario mixto en Chorrillos con oferta de alquiler de dark stores. “Es el único edificio corporativo que tiene este tipo de espacios para almacenaje. Se rentan locales de aproximadamente 50 m2”, señaló.
Con la finalidad de atender también a Lima Norte, algunas dark stores empiezan a ubicarse en Los Olivos y San Martín de Porres. “Por un tema de demanda, todavía las tiendas oscuras no están en Lima Sur y Este”.
Ruiz coincidió. Explicó que en principio fueron empresas extranjeras las que demandaron tiendas oscuras para dirigirse al NSE A y B.
Características de las dark stores
El experto de JLL refirió que las tiendas oscuras están pensadas en el almacenaje de productos de alta rotación. Ruiz aclaró que a diferencia de un almacén, estas no tienen características específicas, sino que se acondicionan en base al local disponible. La preferencia es que los locales sean puerta a calle para que el proceso con los motorizados pueda ser ágil.
Algunos locales reparten los espacios. Por ejemplo, la mitad se usa para una lavandería con puerta a calle y la otra mitad se renta para otro servicio que opere como tienda oscura. Esta práctica es común en Lince, según Sánchez. Generalmente, quienes ofrecen estos locales son inversionistas independientes.
El mercado aún está en expansión. Ante el ingreso de Didi, que también compite a través de su vertical Didi Food, Ruiz consideró que la demanda por este tipo de espacios aumentará. Los contratos para este tipo de locales oscila entre los tres y cinco años por la alta solicitud que existe por ellos.
La experiencia de PedidosYa y Rappi
Mercedes Núñez, directora de PedidosYa Market dijo a Gestión que actualmente cuentan con 12 supermercados digitales, que en su mayoría están en Lima Metropolitana.
Marco Lei, Country Head de Rappi Turbo & Darkstores Región Pacífico (Perú, Chile y Ecuador), refirió que Rappi en Perú tiene dos modelos de tiendas oscuras: Turbo (con entregas en menos de 10 minutos) y La Cesta, supermercado 100% digital.
Rappi prefirió no revelar el número de dark stores con el que cuenta en Lima, pero la distancia entre cada una es de a 2.5 a 3 kilómetros.
Uno de los principales retos para implementar tiendas oscuras en Lima se origina en el vacío legal. “Estos espacios no tienen una calificación o categoría en la que, por ejemplo, se especifique que no se puede atender al público en general sino exclusivamente a los repartidores registrados en PedidosYa”, comentó Núñez. La ejecutiva agregó que la mayor parte de estos locales deben adaptarse para contar con mayor capacidad y hasta con carga eléctrica para que los equipos de frío funcionen correctamente.
Lei opinó que los principales retos para encontrar una tienda oscura son la disponibilidad, los altos costos y la logística. “La infraestructura y la accesibilidad a la red de transporte también pueden influir en la elección de la ubicación de una dark store en la ciudad”, sostuvo.
Núñez coincidió y remarcó que las zonas de alta densidad son las de mayor dificultad para encontrar una dark store. Lei añadió que la elección de la ubicación para uno de estos locales “requiere de un análisis minucioso de diferentes aspectos como estudios de mercado, accesibilidad para la entrega de productos, costos de alquiler, infraestructura, tamaño, zona de estacionamiento y demanda estacional”.
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Licenciada en periodismo y comunicación por la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC), con mención en periodismo televisivo. Actualmente redacto en la sección de Negocios del diario Gestión y conduzco Gestión En Vivo.
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