Inmobiliarias peruanas en Estados Unidos: una alternativa a la inestabilidad local

El marco regulatorio en el mercado inmobiliario estadounidense es volátil y cambia según las jurisdicciones. Y Florida se muestra como el lugar más dinámico en el país norteamericano.

Si bien las ventas de viviendas disminuyeron en el primer trimestre de este año con respecto al 2022, el valor de las propiedades en Florida continúa en aumento. En Miami, el precio promedio de un departamento en marzo fue de US$390,000, lo que representa US$10,000 más que el mismo mes del año anterior, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de Estados Unidos.

La oferta de viviendas unifamiliares es limitada con respecto a la oferta de departamentos y viviendas dirigidas exclusivamente al alquiler.

Mayor rentabilidad

Una de las principales razones de la inversión en el Real Estate estadounidense se encuentra en el mayor margen de ganancia que una desarrolladora inmobiliaria puede obtener, frente a los márgenes que consigue en el mercado inmobiliario peruano.

“La rentabilidad de nuestros proyectos en Florida es del 20% sobre los ingresos. Ese porcentaje de los ingresos que es utilidad, en Lima está por el 15%, aproximadamente”, indica César Paniagua, director de Nuevos Negocios de V&V Grupo Inmobiliario, que tiene 10 proyectos inmobiliarios en Estados Unidos.

El ejecutivo de V&V indica que, a pesar que en Perú tiene 18 proyectos, estos facturan US$20 millones en promedio cada uno, mientras que los 10 que tiene en Estados Unidos registran US$150 millones de facturación promedio por proyecto.

Esta mayor ganancia se apoya en la estrategia de precios de las unidades en venta. Además, la crisis política y la incertidumbre que hay en la economía en Perú provocó un aumento en los costos relacionados a la construcción, pero los precios de venta no subieron en la misma medida, por lo que algunas inmobiliarias tuvieron que ajustar sus márgenes.

De otro lado, si bien los costos en Florida también se incrementaron debido a la inflación, los precios de venta también aumentaron por la demanda existente. Cabe precisar que, según las fuentes consultadas, los proyectos con mayor potencial de rentabilidad son los dirigidos a clientes inversionistas.

“El cliente inversionista se ve preocupado por el impacto del Covid-19 y el entorno político. Y en términos de apreciación del m2 y crecimiento de los alquileres, el mercado estadounidense siempre ha sido resiliente a crisis o shocks externos”, indica Aldo Fuertes, socio de Core Capital SAFI, que lanzó un fondo de inversión para un proyecto multifamily del Grupo Edifica en Orlando, que consta de un proyecto de 12 pisos, 171 departamentos, y ventas estimadas de US$ 93 millones, con un 15% de rentabilidad estimada en promedio.

Para desarrollar proyectos en Florida, los terrenos deben ser de gran envergadura, indican las fuentes consultadas. “El metro cuadrado (de vivienda) está cerca de US$12,000, mientras que en Lima está en US$2,000. En Miami los precios se multiplican hasta seis veces. Sin embargo, en valor de terreno, los precios por m2 no son tan altos, solo un poco más caros que Perú”, añade Paniagua.

Asimismo, el alquiler mediante el modelo de Airbnb le permite a la inmobiliaria obtener rentas interesantes puesto que en Florida, luego de la peor etapa del Covid-19, las tarifas de este modelo, y también de los hoteles, mantienen su estabilidad.

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Clientes diversificados

El tipo de clientes que optan por comprar una propiedad en Florida ha evolucionado en tanto el teletrabajo se acentúo en el mercado laboral mundial, a causa de la pandemia.

Si bien gran parte de los proyectos desarrollados son dirigidos a clientes inversionistas y para alquiler, también hay otros tipos de compradores. Por ejemplo, residentes estadounidenses pero que provienen de otros estados, que compran su segunda o tercera casa y no son inversionistas. “Respecto a otros estados, el costo de vida en Miami es atractivo”, dice Fuertes.

Aparte de la migración interna en el país norteamericano, los altos índices de turismo y algunos aspectos culturales por parte de la población latina ha permitido que el estado de Florida reciba cada vez más inversionistas y clientes del hemisferio sur de América.

Países como Colombia y Argentina son los que muestran mayor interés en el mercado inmobiliario de Florida. En 2022, Colombia llegó a representar el 13% de las transacciones en bienes raíces de Miami, indicó la firma A&P Alianzas y Proyectos.

“Un factor importante es la demanda: siempre llegan nuevos residentes. El 20% de los habitantes que han llegado a vivir [en Florida] son extranjeros, atraídos por su esquema de impuestos”, explica Willian Ticona, gerente general de la inmobiliaria Grupo T&C.

La desarrolladora está próxima a lanzar un proyecto multifamily en Florida, con departamentos de entre 36 m2 y 80 m2 de metraje, y con tickets de venta por unidad desde US$400,000 hasta US$1 millón. El proyecto se entregará amoblado y equipado, listo para ser habitado y rentado al instante.

Por su parte, V&V tiene un proyecto dirigido para renta en Orlando, con departamentos de 40 m2 a 60 m2, y tickets por unidad desde los US$300,000 hasta los US$600,000. Allí, el 50% de los compradores son latinos, y colombianos en primer lugar, según menciona Paniagua.

APUNTE

Marco regulatorio favorable

“Es un imán para el flujo de caja”, menciona Ticona, de T&C, acerca de las condiciones para invertir en proyectos inmobiliarios en Florida. “El principal motor [para las inmobiliarias] es la búsqueda de seguridad y estabilidad. Y Florida tiene su estabilidad, claridad en las normas, acceso al financiamiento”, añade.

Así, las inmobiliarias peruanas con operaciones en Estados Unidos indican que la regulación para los extranjeros, desarrolladores y clientes, es flexible y poco burocrática. El esquema de impuestos dista de ciudades como Nueva York o California.

“En el mercado inmobiliario de Estados Unidos hay un impuesto federal, colocado por el país; y un impuesto estatal, colocado por el estado en el que se desarrolle el proyecto. En Florida, el impuesto estatal es cero, por lo que los clientes pagan 13% menos de impuestos que en otras jurisdicciones”, explica Paniagua, de V&V.

Además, existe una mayor facilidad para los extranjeros de adquirir propiedades en Florida, incluso los que acuden en calidad de turistas.

“Para un peruano que va con visa de turista, no se le permite trabajar, pero sí comprar una propiedad. No hay restricciones para adquirir una propiedad inmobiliaria como turista. Los bancos permiten la apertura de cuentas sin inconvenientes, evidentemente con los registros de la procedencia de los fondos y otros aspectos. No es como el Perú”, acota Ticona, de T&C.

La misma situación se presenta para personas naturales o empresas. Tales factores posicionan a Florida como uno de los principales destinos de las inmobiliarias que intentan diversificar riesgos.

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