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Mientras que la demanda de departamentos pequeños aumenta en los distritos de Lima Moderna y Lima Top, la zona norte de Lima se consolida como el foco de los grandes metrajes. Al cierre del 2022, cerca del 50% de las ventas representan viviendas con metrajes entre 71 y 150 metros cuadrados, según la Cámara Peruana de Construcción (Capeco).
“El último año se ha acelerado la velocidad de ventas de formatos más grandes en Lima Norte. Antes, se vendían más rápido los departamentos de dos dormitorios, pero ahora pasa con los de tres a más”, reveló Fernando Velarde, director de la consultora inmobiliaria VeMás.
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Miguel Díaz, gerente de la división de Negocios de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), señaló que, en general, “las unidades en oferta con metraje mayor a los 100 m2 han ido perdiendo participación”. Sin embargo, precisó que las unidades que más se vendieron en el último año en Lima Norte aún se concentran, en su mayoría, entre los tres y cuatro dormitorios.
El ejecutivo añadió que en 2018 los departamentos de tres dormitorios representaron el 29%. Hoy, estas significan el 76%.
Las ventas de vivienda en Lima Norte aumentaron un 3.1% en el primer semestre del 2023 frente al año pasado. Según VeMás, los departamentos de hasta cuatro dormitorios en esta zona se venden hasta tres veces más rápido que los de dos cuartos.
Rodrigo Sarria, gerente general de Albamar, también afirmó que en su proyecto de Independencia, las unidades de tres dormitorios se venden más que las viviendas de dos. La inmobiliaria planea desarrollar otro proyecto de gran tamaño en Lima Norte para el próximo año.
“Tuvimos 540 departamentos en la primera etapa del proyecto Mambo, en Comas, de los cuales el 12% eran unidades con cuatro dormitorios. Hoy, solo nos queda una unidad. Estamos próximos a lanzar la segunda etapa en octubre e incorporaremos más oferta de este tipo de departamentos”, aseguró Antonio Concha, gerente comercial de Líder Grupo Constructor.
Aproximadamente el 60% de las unidades vendidas el año pasado en Lima Norte tuvieron un valor menor a S/ 232,200 y el 15% fue bajo el segmento de Vivienda Social.
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Perfil del comprador
La demanda por departamentos más grandes se explica, principalmente, por el perfil del cliente en dicha zona de Lima, que tiene entre 30 y 40 años. Según las fuentes consultadas, este suele comprar con visión a futuro y enfocado en adquirir una propiedad para familias extensas. “Ya empiezan a aparecer condominios grandes con oferta para este segmento más familiar. Casi no había oferta nueva para ellos”, apuntó Velarde.
El perfil del comprador inversionista (que compra una vivienda para alquilar) también ha ganado presencia en Lima Norte. Este busca maximizar su inversión mediante la compra de unidades con el mayor número de habitaciones.
“Hay un segmento pequeño de inversionistas que compran y, generalmente, alquilan habitaciones. Para ellos, unidades con cuatro habitaciones es mucho más eficiente de alquilar que dos o tres”, sostuvo Velarde.
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Solo proyectos grandes
Gran parte de las inmobiliarias en Lima reportan haber descendido sus ritmos de venta durante la primera parte del 2023. Ante ello, las desarrolladoras comienzan a reformular sus estrategias para no decaer en dichos niveles.
“Actualmente, estamos en un promedio de 40 ventas mensuales. Los dos últimos años, habíamos estado en más de 50. La disminución se debe a las altas tasas de interés. Los valores de los inmuebles han subido este año. Eso hace que una parte de la demanda efectiva retroceda a demanda potencial”, explicó Concha.
Para aumentar el ritmo de ventas y el flujo de caja, las inmobiliarias apuntan a que su futura oferta en Lima Norte sea de formatos grandes y masivos, y mayormente dirigida al segmento Mivivienda. Debido a que algunas zonas mantienen zonificaciones industriales, es posible realizar proyectos de alta densidad.
“Debido a que la capacidad adquisitiva es baja, y los costos de construcción y precios de terrenos son poco flexibles, hay poco margen de ganancia. Entonces, la inmobiliaria necesita ganar por volumen y construir edificios con más de 120 o 200 unidades”, acotó Velarde.
Por otro lado, las inmobiliarias están casi obligadas a desarrollar proyectos grandes en Lima Norte por los altos costos que representan las deficiencias en habilitación urbana. Por ejemplo, Líder Grupo Constructor busca realizar proyectos grandes para diluir el costo de plantas de tratamiento. “Estamos analizando un par de opciones en Lima Norte. Será un proyecto grande de varias etapas”, anuncia el ejecutivo de la inmobiliaria.
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Frenos a la inversión
Los Olivos e Independencia se posicionan como los distritos más desarrollados en Lima Norte. En cambio, Carabayllo y Puente Piedra son los más retrasados, principalmente en el acceso de servicios de agua y desagüe.
“Por ejemplo, Villa Club de Centenario, en Carabayllo, tenía aprobadas las factibilidades hace casi 11 años. El proyecto se revalorizó bien, pero Sedapal tuvo problemas para operar. Tuvieron que salir de allí y concentrarse en Lima Moderna”, contó Velarde.
Según las fuentes consultadas, la falta de gestión municipal e inversión para obras de alcantarillado retrasan el potencial que tienen algunos terrenos en Lima Norte.
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Bachiller en Ciencias de la Comunicación, con especialización en periodismo. Experiencia en prensa digital, radio y televisión.
