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Mayumi García
El 2022 ha sido de recuperación para el centro comercial Jockey Plaza, el cual tras verse seriamente afectado —como otros de este rubro— por la pandemia, hoy ya alcanzó el 96% de los ingresos registrados en el 2019. En diálogo con Gestión, Rossana Arnaiz, gerenta de Finanzas y Tecnología del mall, explicó las medidas puestas en marcha para retomar las cifras en azul y los proyectos para este año.
¿Cómo cerraron las operaciones de Jockey Plaza el 2022 a nivel de utilidad?
En términos de utilidad, todo el EBITDA ha cerrado en US$ 43 millones, que es la utilidad operativa antes de impuestos, depreciaciones y amortizaciones. Ese número es muy bueno para Jockey Plaza. El mejor año de EBITDA que hemos tenido en el pasado ha sido US$ 53 millones, que fue en el 2019, y hoy estamos a US$ 10 millones de esa cifra. Respecto a los ingresos, nos encontramos a un 96% del 2019, pero con costos de operación más bajos.
¿Cómo se han manejado los costos de operación?
Desde el 2020 se tomaron medidas enfocadas en reducir los costos de la producción, convirtiendo gran parte a costos variables y reduciendo, a la vez, costos de operación. Es decir, ni siquiera en los peores meses de la pandemia perdimos dinero. Posteriormente, aprendimos a vivir con un costo bastante más austero que antes, lo que nos lleva hoy a tener mejor margen operativo en términos de porcentaje que el que teníamos antes del COVID-19. Ello sin dejar de considerar que la reducción de los costos se debe dar a un nivel tal que no se degrade la experiencia del cliente ni de nuestros locatarios.
¿La reducción de costos operativos apeló a qué conceptos?
Hemos logrado más eficiencia en planillas. En el costo de energía, pues renegociamos y ahora tenemos tarifas mejores respecto al mercado. Hemos logrado también eficiencias en términos de costos con nuestros principales socios estratégicos como proveedores de limpieza, prevención y seguridad. Estamos hablando de muchos servicios que tienen que ver con personas, así como con eficiencia en alquileres. También las pantallas verticales que están en todo el mall, son contratos que están llegando a su punto más eficiente, igual en el negocio de parking, donde hoy los equipos son rentados. En general, los costos de operación están 13% por debajo del 2019.
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El nivel de vacancia fue otro punto clave, ¿cuánto creció en pandemia?
En pandemia, lo máximo en el nivel de vacancia fue de 12%, pero lo clasificamos de la siguiente manera. La vacancia interna, de aproximadamente 4%, compuesta por la liberación de pequeña y medianas extensiones de metros cuadrados que dependieron o fueron efecto de la pandemia. La otra fue la vacancia generada por grandes extensiones que fue consecuencia de la salida de tiendas como Paris —que ocupaba tres pisos en el centro comercial—, y la cual más allá del COVID-19, de debió a una decisión corporativa de dejar el país. Además, Divercity, una empresa latinoamericana a la que no le fue bien y dejó su ubicación. Ambas salidas nos dejaron varios miles de metros cuadrados libres, que representaron alrededor del 8% de nuestra vacancia.
¿Cómo han ido restando vacancia?
Esta vacancia de 4% orgánica se ha ido reduciendo permanentemente, renovando con nuevos locatarios y con el ingreso de decenas de marcas nuevas, al punto que proyectamos a fines de este año estar llegando a los números de antes que era menos de 1%. En torno a la vacancia de grandes extensiones, el segundo piso (que antes era Paris), tiene un locatario que es Smarfit y en el primer piso está un proyecto estratégico que está en marcha. A su vez, está ingresando una nueva marca de diversión para niños, por lo que nuestra vacancia de grandes extensiones se limitaría al tercer piso (en el sitio de Paris), que equivale a un 2% en metros cuadrados. De este modo, en los próximos meses habremos combatido ese 12% de vacancia máxima que alcanzamos en el punto álgido de la pandemia.
Alquileres y morosidad
¿La mejora de los ingresos tiene que ver con un incremento en el alquiler de los locales?
Nosotros tenemos una variable importante que es visitas al mall. Eso es importante conocer porque dentro de nuestros ingresos tenemos una renta mínima y una renta variable con los locatarios, que es la que se nos mueve a favor cuando hay este mayor consumo y visitas. La renta mínima, por su parte, no solo alude a la vacancia con menos metros cuadrados libres, sino también porque ya se extinguieron los descuentos, que fue una variable super importante en la pandemia. Nosotros negociamos uno a uno con los locatarios, otorgándoles descuentos, dependiendo de la situación en la que se encontraba su categoría y su solidez financiera. Hoy ya no tenemos descuentos, excepto algunas categorías de entretenimiento, tipo cines que todavía tardaron en recuperarse.
Se han extinguido los descuentos, ¿pero también se incrementaron los precios?
No necesariamente. Depende de la trayectoria de algunas categorías y de la entrada de operadores buenos, dispuestos a pagar mejores rentas, pero dependiendo del desempeño de algunas categorías. El mayor impacto proviene de los descuentos.
¿Qué tasas tuvieron estos descuentos?
Las tasas de los descuentos fueron de incluso 70% o 90%. Era meses en que nuestro ingreso de caja era muy pequeña. Redujimos nuestra operación a tal nivel de poder calzar ingresos con costos y poder vivir con la caja que se generaba. Nosotros no hemos acudido a aporte de socios, ni préstamos bancarios. Solo un préstamo Reactiva que lo prepagamos meses después. El mall ha tenido bastante salud financiera, fuimos muy colaborativos tanto locatarios como centro comercial.
Pese a ello, ¿hubo altos niveles de morosidad?
La morosidad no ha sido tan alta porque nos anticipamos con los descuentos. Hoy día facturamos a comienzos de mes y en los siguientes 30 días ya estamos cobrando el 70% o 75% de esa facturación, en el mes siguiente tenemos el saldo. La morosidad en el centro comercial normalmente está en el 1%, que es una morosidad razonable para este tipo de negocios.
¿Jockey Plaza no tiene deudas adquiridas por efecto de la pandemia?
A raíz de la pandemia, no. A fines del 2019, Jockey Plaza adquirió Inversiones Castelar, empresa que tiene como activos una gran extensión de tierras y el Boulevard de Asia. Esa inversión se financió en parte con un préstamo de US$ 40 millones, de la cual ya se amortizó US$ 8 millones. Aparte tenemos unos bonos corporativos que se emitieron entre el año 2015-2016, que hoy son como US$ 130 millones. Eso es todo el endeudamiento que tiene el centro comercial, el cual para nuestra actividad representa un ratio de endeudamiento bastante bajo. De otro lado, hemos hecho algunas inversiones en renovación del Boulevard de Asia, así como también otros desembolsos menores en una extensión de tierras en la Panamericana Sur; ello, para estudios de proyectos futuros.
Ventas e ingresos
¿La venta de los locatarios ya llegó a niveles prepandemia?
La venta global está por encima de las ventas de anuales del 2019, está más de 10% por encima del año 2019. Obviamente hubo una inflación en soles, pero es difícil determinar, pues no necesariamente los precios de nuestros locatarios tienen ese nivel de inflación trasladado 100% al comprador.
¿El flujo de personas ya está por encima del 2019?
Todavía no está a ese nivel, pero también es cierto que tenemos una dinámica distinta. Si antes teníamos 2 millones de visitas al mes, hoy es millón 800 mil, pero con ese poco menos de visitas se logra generar más ventas que antes. Es un patrón de consumo distinto al de prepandemia, donde el ticket promedio de compra ha subido.
¿Cuáles son los proyectos para este 2023?
Estamos haciendo una mudanza al interior del centro comercial, lo que va a impactar en una renovación de metros cuadrados para el ingreso de marcas internacionales que no han entrado al Perú y que quieren llegar a la capital, a través del Jockey Plaza. Estamos en una evaluación de eso, una vez aprobadas, estas inversiones se ejecutarían a fines del 2023, donde podríamos tener un mall renovado con marcas europeas que tienen una oferta reconocida en el mercado.
¿Cuántas son las marcas internacionales estarían por ingresar?
Tenemos en espera el ingreso de cuatro marcas de ese nivel, que requieren de extensiones de varios cientos de metros cuadrados. Estas marcas no piden menos de 400 metros cuadrados o 500 metros cuadrados, que ahora no tenemos esa cantidad en zonas calientes.
Hoja de vida
Nombre: Rossana Arnaiz Figallo
Profesión: Economista por la Universidad de Lima con Master en Dirección de Empresas
Cargos anteriores: Gerente de Banca de Inversión del Banco Wiese Sudameris; gerente principal Banca Inmobiliaria de Scotiabank; gerente general de Valora, entre otros.