El Ministerio de Vivienda busca reducir el conflicto entre los municipios e inmobiliarias, respecto al desarrollo de Viviendas de Interés Social (VIS).
Para ello ha realizado algunos ajustes al proyecto de reglamento de la VIS, que fue publicado a fines del año pasado, y ahora el nuevo reglamento será oficializado en los próximos días. El viceministro de Vivienda y Urbanismo, Hernán Navarro, adelantó los principales cambios que trae la norma.
¿En cuánto tiempo se publicará el reglamento que promueve las viviendas de interés social?
Ya tenemos una propuesta trabajada con las municipalidades y los gremios. A más tardar en diez días debe estar publicado el reglamento.
¿Qué cambios trae?
Había la necesidad de mejorar la norma y hemos incorporado algunos cambios, por ejemplo, hemos afinando que las mayores alturas de los edificios se hagan en las zonas residenciales de densidad media y alta, y ya no en las zonas de densidad baja. Asimismo, que ya no se deje abierto que en cualquier zona se haga vivienda de interés social, sino que sean las municipalidades las que podrán definir dónde. Habrá municipalidades que querrán que se haga en todo su territorio y habrá otras que solo en ciertos lugares, según su planificación urbana. Pero, la exigencia será que un mínimo del 10% de su territorio lo designen como zonas para desarrollar viviendas de interés social.
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¿Y un municipio podría establecer que en su distrito no haya ninguna zona para desarrollar viviendas de interés social?
No. Pues esta norma además viene con un incentivo importante: cada altura adicional que reciba un proyecto que desarrolle viviendas de interés social generará un pago, de parte del promotor, el cual estará dirigido una parte a la municipalidad provincial y otra a la municipalidad distrital. Y la norma también definirá el uso de esos fondos, como invertir en la mejora de parques, del ornato público, cambiar tuberías, etc. Esos fondos no se podrán gastar en cualquier cosa.
¿Cómo se genera ese concepto del pago que tendrán que hacer los desarrolladores?
Un proyecto destinado a viviendas de interés social puede construir a mayor altura, dos o tres pisos adicionales, dependiendo de los parámetros. Con ello, se genera una suerte de utilidad adicional; entonces, en la norma se define una fórmula para que parte de esa utilidad adicional sea retribuida a la municipalidad. El promotor, si quiere desarrollar ese tipo de proyectos, tendrá que hacer ese pago.
¿Sería una especie de impuesto lo que se está creando?
No es un impuesto. Es un pago que se hará en dos momentos. Un 50% al momento de la ejecución de la obra, y el otro 50% al momento de la entrega de la obra.
¿Cómo se fijará el monto de ese pago?
Tras revisar diversos proyectos y las ganancias extraordinarias que se generan por esas alturas adicionales, se ha estimado que el pago sea equivalente al 2.5% del valor de la obra, en caso el desarrollador quiera hacer vivienda social.
¿Cuánto ingreso adicional se generaría para la municipalidad con este pago?
Dependerá del tamaño del proyecto. Para un proyecto promedio donde se incremente la altura una municipalidad podría recibir hasta S/ 150,000 o S/ 200,000 de ingresos adicionales por la construcción de un edificio de viviendas de interés social.
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¿Qué pasa si un distrito aún así no quiere que se desarrolle vivienda social en ninguna zona?
Lo dudo mucho, pues hasta el distrito más cerrado en hacer vivienda social tiene un área mínima de 10% para ese segmento. Por ejemplo, San Isidro tiene la zona de la Vía Expresa y parte de Javier Prado. Y lo que más les preocupa a los distritos es que el incremento de alturas no tenga un acompañamiento de ingresos, pues lo que ellos necesitan es un ingreso para invertir en mayores obras en la zona. Seguramente la norma no les gustará a todos, pero lo importante es que vamos a generar condiciones para que se puedan seguir promoviendo viviendas de interés social y además las municipalidades tengan incentivos para promover estas viviendas.
Las viviendas consideradas de interés social -y que están en el marco del Fondo Mivivienda- tienen un tope de precios de S/ 464,200, ¿ese tope variará?
Estamos viendo una actualización de los valores de las viviendas, en función a la UIT y al IPC (inflación), para que se actualicen automáticamente, pero todavía estamos trabajando en la norma.
Para que un proyecto sea considerado de viviendas de interés social, ¿qué porcentaje de sus inmuebles deben estar en ese rango máximo de precios?
El 50% más uno. Por ejemplo, si en un proyecto hay 100 viviendas, 51 deben ser de interés social para que se considere a todo el proyecto como de interés social.
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Hoja de Vida
Nombre: Hernán Navarro Franco. Asumió el viceministerio de Vivienda y Urbanismo en enero del 2023.
Estudios: Licenciado en Economía por la Universidad del Pacífico y cuenta con una Maestría en Gerencia Pública por la Universidad Continental.
Cargos anteriores: Ha sido coordinador general del proyecto “Ampliación Norte del Metropolitano” de la Municipalidad Metropolitana de Lima en el año 2022; ha sido director general de Políticas y Regulación en Vivienda y Urbanismo en el MVCS desde diciembre del 2017 hasta enero del 2021, entre otros cargos.
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