Cerrando el 2024, la industria de terrenos y locales stand-alone ha registrado un notable crecimiento. El más reciente informe de la consultora Binswanger analiza las oportunidades que se pueden aprovechar de los 14 principales ejes industriales que alberga Lima Metropolitana, entre ejes consolidados y en desarrollo. ¿Qué se prevé para 2025?
Juan Ruiz, jefe de investigación de la consultora, explicó que el mercado de terrenos stand alone en Lima Metropolitana ha mostrado dinámicas diferenciadas entre los ejes consolidados y las zonas en desarrollo. En los ejes consolidados, se identificó una tendencia a perder su vocación industrial, transformándose hacia usos comerciales, residenciales o educativos. Estas áreas suelen estar ocupadas por fábricas con más de 50 años de operación, cuya infraestructura, ya devaluada, se comercializa como terreno.
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Un claro ejemplo es el eje de la avenida Argentina, donde en 2024 más de 30,000 metros cuadrados (m2) de terrenos industriales fueron transformados para uso comercial. Sin embargo, no todas las áreas del corredor comparten esta transformación. Ruiz remarcó que zonas como las cercanas al puerto y al aeropuerto seguirán enfocadas en actividades logísticas e industriales. No obstante, ciertos sectores, como la avenida Venezuela, podrían reconvertirse en zonas residenciales en los próximos cinco a diez años.
En ese sentido, de cara al 2025 proyectó que los ejes tradicionalmente industriales, continuarán enfrentando una fuerte presión para migrar hacia otros usos. Este cambio responde al desarrollo de nuevos proyectos residenciales, comerciales y educativos en estas ubicaciones.
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Según el análisis, la oferta de terrenos stand-alone en los ejes consolidados, como las avenidas Argentina, Nicolás Ayllón, Faucett y Alfredo Mendiola, así como en zonas de Chorrillos y San Juan de Lurigancho, alcanzó un promedio de 7,450 m2, con áreas que varían entre 3,500 m2 y 11,000 m2 al cierre de 2024.
Por otro lado, en las zonas en expansión, como Villa El Salvador (VES), Lurín, Huachipa, Néstor Gambetta y Chilca, la oferta terrenos disponibles alcanzó un promedio de 23,600 m2, con áreas que van desde 9,000 m2 hasta 40,000 m2, e incluso terrenos mayores a 100,000 m2. Más del 85% de la oferta se concentra en áreas del sur de Lima, específicamente en Lurín y Chilca. Estas zonas, a diferencia de las tradicionales, ofrecen terrenos de mayores dimensiones, ubicaciones estratégicas, como a lo largo de la Panamericana Sur, y un alto potencial para desarrollos industriales.
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Precios de venta de lotes stand-alone
En los ejes en expansión, los precios de venta por metro cuadrado se han mantenido mayoritariamente por debajo de los US$600, e incluso en muchos casos por debajo de los US$500. Llama la atención para el experto el caso de Villa El Salvador, donde los precios rondan los US$500 por m2 por encima de los demás ejes en expansión, debido a su espacio limitado, lo que podría convertirlo en un eje consolidado en el futuro cercano.
En los ejes consolidados, como Chorrillos y Faucett, los precios experimentaron incrementos de entre el 5% y el 8%, impulsados por la escasa oferta y restricciones de zonificación industrial. En contraste, zonas de expansión como Chilca y Huachipa registraron una caída en los precios superior al 10% ante un aumento en la oferta de terrenos de mayor tamaño.
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Por otro lado, ejes tradicionales como Nicolás Ayllón y Argentina mostraron variaciones leves, con incrementos de entre el 3% y el 4%. Estas áreas concentraron más del 60% de los requerimientos industriales durante el año, debido a su ubicación estratégica: Argentina, por su cercanía al puerto y al aeropuerto, y Nicolás Ayllón, por su acceso con la Carretera Central y a la vía Evitamiento.
¿Qué pasó con los locales stand-alone?
El jefe de investigación de Binswanger explicó que la dinámica del mercado de locales stand-alone se divide en dos modalidades: alquiler y venta, siendo esta última más atractiva para empresas industriales y logísticas. Durante 2024, el segmento de alquiler registró un impacto significativo en San Juan de Lurigancho, donde la reciente inauguración de un centro comercial impulsó la transformación de esta zona en un polo logístico-industrial emergente. Este desarrollo provocó un aumento del 15% en las expectativas de renta por parte de los propietarios de almacenes.
De manera similar a lo observado en los terrenos stand-alone, los ejes consolidados de las avenidas Argentina y Nicolás Ayllón concentran más del 60% de los requerimientos industriales de la capital. En estas zonas, las rentas aumentaron un 5%, impulsadas por la transformación de antiguas fábricas en almacenes de última milla. Un dato destacado es que la oferta de alquiler se duplicó entre 2023 y 2024, producto de la activa participación de fondos de inversión y empresas privadas, que adquirieron estas fábricas para adaptarlas a usos logísticos. Esta tendencia continuará en 2025.
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En cambio, en los ejes en desarrollo, las tarifas de alquiler se han mantenido estables, especialmente en Lurín, Huachipa y Villa El Salvador, mientras que los márgenes de negociación oscilaron entre el 5% y 10%, dependiendo de la ubicación y el tamaño del terreno. Mientras que en la modalidad de venta, en áreas como Nicolás Ayllón y Argentina, los precios de lista superan los US$ 800 por m2, llegando en algunos casos a más de US$ 1,300/m2 para terrenos orientados a usos comerciales o residenciales. Los precios de cierre suelen oscilar entre US$ 700/m2 y US$ 900/m2, dependiendo de factores como ubicación, infraestructura y compatibilidad con otros usos.
En zonas en desarrollo como Huachipa y Villa El Salvador, los precios de venta de terrenos se encuentran por debajo de US$ 700/m2, aunque pueden superar los US$ 800/m2 en áreas estratégicas. Villa El Salvador, en particular, registra un promedio de US$ 670/m, debido a su proximidad a avenidas comerciales como Pachacútec.
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¿Qué se viene el 2025?
Para el experto, el 2025 se proyecta como un periodo de estabilidad para el mercado industrial. Aunque en 2023 y 2024 se registraron ligeros aumentos en los precios de lista y las rentas, las tarifas de cierre han mostrado una tendencia estable. Factores económicos como la recuperación de la manufactura no primaria, que impulsa el mercado de lotes stand-alone, serán determinantes, subrayó. Sin embargo, el contexto preelectoral podría introducir cierta incertidumbre en el comportamiento del mercado, advirtió.
¿Nuevos ejes industriales a la vista? Ruiz afirmó que, aunque no se han identificado nuevos ejes industriales en desarrollo, sí se observa una expansión significativa de zonas industriales existentes. Áreas como Lurín y Ventanilla han transformado terrenos originalmente destinados a actividades agrícolas en espacios industriales. Villa El Salvador, por su parte, podría pasar de ser un eje en expansión a uno consolidado en un plazo de tres a cinco años, debido a la creciente demanda y la escasez de terrenos disponibles.
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En cuanto a la actividad de fondos de inversión, la reconversión de espacios céntricos continuará siendo una tendencia el siguiente año, proyectó el experto. Durante los últimos dos años, estos fondos han adquirido terrenos y fábricas para adaptarlos a usos logísticos, centrándose en espacios más pequeños, de menos de 10,000 m2. Aunque operaciones de gran escala son menos comunes, proyectos como de Latam Logistic, con 100,000 m2, están despertando interés en el sector.
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Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
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