Han pasado seis años desde que Almacenes del Norte (ADN), empresa conformada por inversionistas de Perú, Chile, Ecuador, Colombia y Estados Unidos, anunciara el desarrollo del proyecto ADN Parque Logístico ubicado en Callao. La primera fase —de un total de seis— comenzó a operar oficialmente en julio y fue inaugurada esta mañana. ¿Cómo avanzan las siguientes etapas y cuál es la demanda actual de los almacenes de esta primera fase?
Nicolas Costanzi, director ejecutivo de Almacenes del Norte, calificó como un hito el inicio de operaciones de esta etapa, que se ejecutó en un plazo de 12 meses. “Logramos culminar la primera etapa del parque en la fecha prevista. Son algo más de 47,000 metros cuadrados (m2) construidos, además de todas las facilidades y servicios del parque como portería, accesos, comedor centralizado, administración, espacios de uso múltiple, entre otros”, detalló a Gestión.
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El proyecto contempla una inversión total de US$ 320 millones, de los cuales US$ 110 millones se destinaron a esta primera fase. Esta inversión incluyó la compra del 100% del terreno, su habilitación y movimiento de tierras, así como la construcción de las naves y las áreas comunes. En cuanto a la demanda, Costanzi destacó la buena respuesta del mercado. La primera fase de ADN Parque Logístico ofrece diferentes formatos de almacenes: showrooms desde 150 m2; medianos, entre 200 y 2,000 m2; y grandes, de 10,000 a 20,000 m2.
“En los almacenes grandes prácticamente no tenemos vacancia, más del 70% ya está ocupado y el 30% restante está en negociación con cuatro clientes, uno del sector logístico y los demás de otras industrias. En el formato mediano, la ocupación actual es del 30%, pero el volumen de cotizaciones y negociaciones duplica la disponibilidad. Esto nos permite proyectar una ocupación cercana al 70% a fin de año y llegar al 100% a mediados del próximo”, precisó.
En el caso de los almacenes grandes, la mayoría está siendo ocupada, comentó, por operadores logísticos. También hay empresas dedicadas a importación y exportación, especialmente importadores de mercancías que luego se comercializan en el retail. En los almacenes medianos ocurre algo similar, con presencia de compañías vinculadas al comercio exterior, distribución interna y pequeños operadores logísticos.
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En tanto, los showrooms representan un espacio reducido dentro del parque, apenas 4,000 m2 de los 282,000 m2 totales, distribuidos en 28 unidades de 150 m2 ubicadas en la entrada, lo que les otorga alta visibilidad. Según Costanzi, estos espacios suelen ser ocupados por empresas que brindan servicios a los propios clientes del complejo —tales como bancos, farmacias, compañías de racking— o por firmas que ya operan dentro y desean exhibir productos para que sus clientes no tengan la necesidad de ingresar al almacén principal.
Actualmente, solo dos showrooms están alquilados y tres más se encuentran en negociación. El directivo subrayó que no existe presión por arrendarlos rápidamente. “No hay más de estos espacios y no vamos a construir otros. El parque tiene un horizonte de desarrollo de cinco a seis años, así que podemos colocarlos con calma y a buen precio”, afirmó.
Este escenario, añadió, impulsa a la compañía a adelantar el lanzamiento de la segunda etapa, cuya preventa comenzó en junio. “Esta fase estará compuesta por dos naves de gran formato, que suman cerca de 40,000 m2. La decisión responde a que este segmento se ocupó muy rápidamente. Esperamos iniciar la construcción en el tercer trimestre de este año y entregarlas entre el segundo y tercer trimestre de 2026. Demandará una inversión cercana a los US$ 30 millones”, indicó.
Nicolás Costanzi, director ejecutivo de ADN, informó que el 70% de los grandes almacenes de la primera fase del parque logístico ya se encuentran ocupados. Foto: GEC
Siguientes etapas del parque logístico
En cuanto a la segunda etapa, Costanzi señaló que actualmente hay cerca de diez empresas en proceso de cotización para espacios con metrajes muy diversos. “Algunas buscan una nave completa, otras podrían tomar toda la etapa, y también hay quienes requieren entre 3,000 y 4,000 m2”, precisó.
Esta nueva fase se desarrolla, agregó, en un contexto de vacancia prácticamente nula en el Callao. “Todo lo que se construye se arrienda rápidamente. La infraestructura que tenemos eleva el estándar de la industria y es de primer nivel. Al final, las negociaciones giran en torno a precios y condiciones ya que los clientes buscan tarifas más bajas y contratos más cortos; nosotros, plazos más largos y precios acordes a la inversión. Es un equilibrio que hay que encontrar”, explicó.
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Respecto al desarrollo de las demás fases, el representante de Almacenes del Norte recordó que el plan inicial contemplaba construir una etapa por año. La primera tomó más tiempo porque incluyó gran parte de las instalaciones y servicios comunes del parque, mientras que las siguientes podrían completarse en un plazo de siete a ocho meses. “La expectativa es mantener un ritmo de una etapa por año, aunque, si la demanda sigue tan fuerte como ahora, podríamos ejecutar dos etapas en paralelo”, señaló.
El objetivo es completar el proyecto en un plazo de cinco años, con los 280,000 m2 habilitados y ocupados hacia fines de 2029 o inicios de 2030. “Siempre hablamos de seis años desde el inicio de la construcción. Esta comenzó en 2024 —un año más tarde de lo previsto— debido a que el arranque de la primera etapa tomó ocho a nueve meses. Pero más allá de ese ajuste, el plan de desarrollo se mantiene firme”, afirmó.
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El objetivo de ADN es completar el proyecto en un plazo de cinco años, con los 280,000 m2 habilitados y ocupados hacia fines de 2029 o inicios de 2030. Foto: Almacenes del Norte
Compra de terrenos: Callao en la mira
Sobre la posibilidad de desarrollar otro parque logístico de la magnitud del actual, el representante de Almacenes del Norte explicó que el sector inmobiliario requiere que este tipo de desarrollos, que demanda una planificación con varios años de anticipación. “En este negocio, la materia prima son los terrenos. Hacemos lo que llamamos land banking, comprando entre tres y cuatro años antes para que, cuando termine un proyecto, ya tengamos listos los terrenos para el siguiente. Si pensamos que el actual parque se completará en cinco años, hoy es el momento de buscar”, señaló.
Actualmente, la empresa realiza una búsqueda activa de terrenos, con especial interés en la zona del Callao, ubicada entre los puertos del Callao y Chancay. “Creemos que esta área se fortalecerá en los próximos cuatro o cinco años, generando un cambio en la logística peruana e internacional. El cono norte de Lima seguirá consolidándose como polos industriales y logísticos, y allí queremos seguir creciendo”, afirmó.
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Así, la estrategia se enfoca exclusivamente en el Callao y no contempla, por ahora, el sur ni zonas consolidadas del centro. Con esta óptica, ya negocia la compra de terrenos en el Callao, específicamente en el eje Callao-Gambeta, que consideran la ubicación más atractiva para su negocio. Aunque no confirmaron plazos del cierre de negociaciones, el ejecutivo precisó que buscan predios de entre 40 y 50 hectáreas (400,000 a 500,000 m2) que permitan desarrollos escalonados y economías de escala. “Podemos adquirir terrenos más pequeños, pero siempre intentamos sumar áreas aledañas para llegar a las 30 hectáreas como mínimo, lo que permite generar un networking interno entre los clientes”, aclaró.
Respecto a expandirse fuera de Lima, Costanzi consideró que hay oportunidades interesantes en algunas regiones con alta demanda logística, aunque no forman parte del plan inmediato. “No porque sea mala estrategia, sino porque no queremos perder el foco. Sin embargo, las regiones están creciendo fuerte y generan necesidades que hacen muy atractivo nuestro producto”, manifestó.
En paralelo, recordó que Almacenes del Norte mantiene un plan de expansión regional con operaciones en Chile, Ecuador y Colombia. En Ecuador ya cuentan con dos terrenos —propiedad de socios y accionistas— y esperan iniciar el proyecto en 2026, replicando el modelo peruano, que implica la implementación de parques logísticos de 40 a 50 hectáreas, desarrollados por etapas anuales de 30,000 a 40,000 m2 según la demanda.
En Chile, la búsqueda de terrenos también está en marcha y forma parte de la tercera fase de expansión internacional, seguida por Colombia y Centroamérica, donde Costa Rica y Panamá aparecen como opciones a mediano plazo. “En cada país adaptamos el modelo a las costumbres y necesidades locales. La ventaja es que varios de nuestros socios son ecuatorianos, por lo que el conocimiento del mercado está incorporado”, comentó.
Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
