¿Cómo ha evolucionado el desarrollo de oficinas clase B o boutique es el Centro Histórico de Lima? Según el último reporte de Binswanger, esta área cuenta actualmente con un stock de 98,000 metros cuadrados (m2) y una tasa de vacancia del 12% al cierre del primer semestre. En este mercado, que hasta hace algunos años era liderado por Arte Express, ha comenzado a destacar un nuevo operador. ¿De quién se trata?
Max Medina, research manager de Binswanger, explicó que el mercado de oficinas clase B en el centro histórico se diferencia de otras zonas corporativas como San Isidro o Miraflores, donde predominan edificios modernos. En cambio, en el Centro de Lima lo habitual son edificaciones históricas, muchas de las cuales han sido remodeladas para darles un nuevo uso corporativo.
“Hubo un momento en que muchas empresas transnacionales operaban desde estos edificios. Sin embargo, con el tiempo migraron hacia zonas como Miraflores o San Isidro. Hoy, al recorrer los alrededores de la Plaza San Martín, lo que se observa es una nueva generación de oficinas administrativas: bien acondicionadas por dentro, pero ubicadas en inmuebles con valor patrimonial”, recordó.
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Entre estos espacios, Medina mencionó propiedades emblemáticas como el ex edificio de Telefónica, Fénix, Sudamericana, Encarnación, Manhattan, Italia, Acuña y San Demetrio. “Todos ellos han sido intervenidos y hoy funcionan como oficinas clase B o subprime. Incluso edificios cercanos a íconos del Centro, como el Hotel Bolívar o la Bolsa de Valores de Lima, han sido reacondicionados y valorizados para atender al mercado corporativo”, agregó. Entre ellos se encuentran
Durante varios años, muchos de los inmuebles del Centro Histórico estuvieron bajo la gestión de Arte Express. Sin embargo, se corroboró mediante fuentes públicas que varios de ellos ya no forman parte de ese portafolio. Se corroboró que la mayoría de estos activos hoy son propiedad de Fibra Prime. En efecto, entre los edificios que anteriormente pertenecían a Arte Express se encuentran el San Demetrio, Wiese, Italia, Sudamericana, Fénix y Fénix Encarnación.
La transformación del Centro Histórico no es solo visual. Según datos de Binswanger, en la actualidad existen 16 edificios clase B operativos en esta zona, que en conjunto suman un stock cercano a 98,000 m2. De ese total, el 88% se encuentra ocupado (85,900 m2), mientras que el 12% permanece disponible, lo que evidencia una ocupación bastante sólida.
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Las rentas, por su parte, se mantienen dentro del rango previsto para oficinas clase B, oscilando entre los US$ 10 y US$ 14 por metro cuadrado, según la ubicación y el nivel de acondicionamiento del inmueble. Las principales zonas donde se concentran estos edificios se encuentran en los alrededores de la Plaza San Martín, el jirón Nicolás de Piérola, jirón Carabaya, calle Santa Rosa y en las cercanías de la Plaza Mayor de Lima
¿Quiénes ocupan los 85,900 m2 que actualmente están en uso en el Centro Histórico? Según Binswanger, el 45% de estos espacios está destinado a centros de contacto, mientras que un 38% es arrendado por entidades del Estado. Los bancos representan el 11% y el 6% restante corresponde a otros tipos de inquilinos. En detalla, los call centers han tomado áreas considerablemente amplias, que van desde los 1,000 hasta los 10,000 m2.
A este panorama se suma, precisó Medina, la marcada presencia del sector público en el centro histórico. Entidades como Sunat, Poder Judicial, Susalud y, próximamente, el Congreso de la República —con la implementación de su nueva Cámara de Diputados y Senadores— ya ocupan o proyectan ocupar edificios completos en la zona. “La lógica detrás de esta preferencia institucional es clara: concentración de funciones, operatividad y cercanía con otras oficinas del Estado”, explicó.
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El sector bancario representa un tercer grupo, aunque con un rol distinto. Su presencia en el centro no está orientada al servicio al cliente, sino a operaciones de back office, como áreas de sistemas, soporte administrativo o centros de contacto internos. “Scotiabank, por ejemplo, llegó a ocupar una porción significativa de un edificio destinado exclusivamente a este tipo de funciones”, agregó Medina.
Además de estos tres sectores principales, existe una participación menor de otros rubros como estudios contables, consultoras legales, oficinas especializadas en trámites migratorios y asesorías técnicas. Todos ellos aprovechan la ubicación, en especial por su cercanía a dependencias gubernamentales clave.
El edificio San Demetrio, que anteriormente perteneció a Arte Express, es ahora propiedad del fondo de inversión Fibra Prime. Foto: Fibra Prime
Fibra Prime: actor en la recuperación del centro
Uno de los protagonistas en la reconversión de oficinas clase B en el centro es Fibra Prime, fondo de inversión que ha logrado consolidarse como uno de los principales tenedores de este tipo de inmuebles en la zona. “Fibra Prime ha adquirido edificios remodelados —anteriormente en manos de otros desarrolladores— y ha alcanzado altos niveles de ocupación”, indicó Medina.
Si bien no se descarta que en el futuro puedan incursionar en desarrollos propios, su estrategia actual se centra en adquirir propiedades que ya han sido renovadas y cuentan con inquilinos consolidados o con potencial validado. Un ejemplo de su portafolio es el edificio ubicado en la calle Encarnación.
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No obstante, la expansión del mercado de oficinas en esta zona enfrenta limitaciones. En concreto, el centro histórico está sujeto a estrictas normativas de conservación patrimonial, lo que impide la demolición libre de inmuebles y restringe el desarrollo de nuevas construcciones. En consecuencia, la mayoría de los proyectos se enfocan en la remodelación y adecuación de estructuras existentes.
“Por eso, la tendencia ha sido recuperar edificaciones antiguas respetando sus fachadas históricas, pero transformando sus interiores con estándares modernos: pisos técnicos, sistemas de climatización, redes contra incendios, entre otros”, detalló el especialista. Aunque no se anticipa un auge de nuevos proyectos en el corto plazo, Medina sostuvo que el centro de Lima continuará siendo un eje relevante para operaciones de bajo costo, tanto públicas como privadas. La demanda se mantiene sólida —particularmente por parte de call centers y entidades estatales— y fondos como Fibra Prime siguen evaluando oportunidades.
Al cierre de 2024, Fibra Prime gestionaba 18 edificios corporativos multitenant, con un valor estimado de US$ 119.8 millones y un área arrendable de 78,000 m2. Su cartera incluía 86 contratos de arrendamiento, con una ocupación promedio del 94%. En términos financieros, los ingresos por renta superaron los US$12 millones, lo que representó un crecimiento de aproximadamente 53% respecto a 2023.
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De cara a 2025, Fibra Prime adelantó que comenzarán a ejecutar un nuevo plan de adquisiciones en el segundo semestre.
El edificio Italia, que anteriormente perteneció a Arte Express, es ahora propiedad del fondo de inversión Fibra Prime.
Foto: Fibra Prime
Centros comercial y oficinas
Más allá del centro histórico, otro escenario menos conocido, pero en plena evolución son las oficinas ubicadas en centros comerciales. Según Binswanger, en complejos como Mall Plaza, Mall Aventura o Real Plaza, existen torres anexas o espacios dentro del perímetro comercial que se alquilan como oficinas. “No se trata de oficinas convencionales, sino de espacios amplios orientados a un tipo específico de ocupante: contact centers, empresas logísticas, institutos educativos o clínicas”, precisó Medina.
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Por ejemplo, detalló que en Mall Plaza Callao, Mall Aventura Santa Anita o Mall Plaza Comas, es común encontrar instituciones como IPAE, Certus, Cibertec, o el mismo Británico operando dentro del recinto. “También han pasado por estos espacios clínicas como Internacional, que alguna vez estuvo dentro de uno de estos complejos. De forma similar, empresas de tercerización de servicios”, acotó
El experto comentó que, generalmente, las oficinas que se alquilan en estos espacios están dirigidas a inquilinos que buscan espacios grandes y una renta menos onerosa que oscilan entre los US$ 8 y US$ 12 el m2.
Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
