La relevancia que tiene San Isidro con sus dos ejes comerciales (San Isidro Empresarial y San Isidro Financiero) es un aspecto cada vez más explotado por los desarrolladores de edificios corporativos, quienes actualmente no solo ejecutan proyectos con enfoque en el alquiler de oficinas, sino también en la renta de locales comerciales. Binswanger, a través de su reporte de “Placas comerciales en edificios de oficinas” de este distrito, otorga mayores luces sobre esta oferta, los precios y los rubros con potencial de crecimiento en estos espacios.
De acuerdo al análisis de la consultora, esta zona de Lima alberga 114 edificios corporativos, entre clase A y B, de los cuales 67 cuentan con placa comercial. De hecho, se trata de un total de 170 locales comerciales que totalizan 47,000 metros cuadrados (m2) de superficie arrendable.
“Aunque los locales comerciales no son una oferta nueva en edificios de oficinas, lo que actualmente destaca es que hay una tendencia de crecimiento. Anteriormente, menos del 50% de los proyectos corporativos venían con placa comercial; mientras, que en los últimos cinco años, de 14 edificios construidos en San Isidro, 12 integraban placas comerciales”, señaló Juan Ruiz, jefe de Investigación de Binswanger.
El ejecutivo justificó este aumento de la oferta en un mayor interés de los desarrolladores de oficinas por rentabilizar, principalmente, el primer nivel con acceso puerta a calle de la edificación. “Por proyecto de oficinas, el promedio son dos locales, con metrajes que varían entre 80 m2 a 400 m2, sujeto a la zona en la que se encuentre ubicado el edificio”, agregó el especialista.
Por lo general, los edificios corporativos de San Isidro Empresarial (avenidas Belaunde, Jorge Basadre, Camino Real, Pardo y Aliaga, Santa Cruz y aledañas) poseen los espacios comerciales más grandes; mientras los desarrollos corporativos de San Isidro Financiero (avenidas Navarrete, Begonias, República de Panamá, Canaval y Moreyra, Juan de Arona, entre otras) tienen locales comerciales más reducidos.
“El precio de renta de los locales en ambos ejes oscila de US$ 14 a US$ 30 por m2; sin embargo, al detalle, los alquileres promedio más bajos lo tienen los espacios comerciales de los edificios de San Isidro Empresarial con US$ 19.67 por m2, mientras que San Isidro Financiero resalta con un promedio más costoso de US$ 28 por m2”, indicó Ruiz.
Con valores de renta más altos, las edificaciones corporativas de San Isidro Financiero acogen más de la mitad del inventario total de este tipo de espacios comerciales, representando más de 26,000 m2 en 93 locales. El principal atributo de este eje comercial es la mayor exposición comercial y flujo peatonal.
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Solo 23 locales disponibles: El negocio con potencial
En su informe, Binswanger detalló que la colocación de locales comerciales en el primer semestre del 2025 fue de 9 establecimientos, los cuales aluden a 2,000 m2. Dicha situación deja a este mercado con una tasa de vacancia de 10.9% del inventario total, equivalente a una disponibilidad actual de 23 locales que en conjunto suman 5,100 m2. Las áreas aún sin alquilar oscilan entre 85 m2 y 470 m2.
“En el 2026 no se prevé nuevos edificios de oficinas en San Isidro, sino recién en el 2027 cuando se espera hasta cuatro proyectos en el eje financiero, de los cuales tres incluyen placas comerciales. Entonces, al no existir oferta nueva en el corto plazo, aunado a la recuperación sostenida de la demanda de oficinas, lo que se proyecta en este tipo de locales comerciales es una vacancia por debajo del 7% al cierre de 2025”, adelantó el ejecutivo, tras referir que también se observaría un alza en las tarifas de renta de los siguientes años.
De momento, los negocios que lideran el alquiler de estos espacios comerciales en edificios corporativos son restaurantes y cafés; además, de bancos y financieras que en conjunto representan más de 20,000 m2.
“Son alquileres que se pactan, generalmente, en contratos de entre cinco a 10 años, considerando que los periodos más prolongados son demandados por marcas grandes”, añadió el representante.
Después del rubro gastronómico y financiero, aquellos que optan por obtener un espacio en desarrollos de oficinas son servicios, artículos para el hogar, entre otros. Sin embargo, en los siguientes años un negocio que asumiría un papel también relevante en la tabla sería gimnasios.
“San Isidro anteriormente tenía un índice de usos que restringía la actividad de gimnasios, sobre todo en el eje de San Isidro Financiero. No obstante, desde el año pasado hubo una modificación que ya permite la instalación de negocios como gimnasios, servicios de salud especializados, educación superior y espacios de innovación. Entonces, en el corto o mediano plazo, esto podría viabilizar que gimnasios represente aproximadamente un 3% a 5% de m2 del inventario”, proyectó.
Ruiz recordó que estos espacios comerciales mantienen un público cautivo en los oficinistas de la zona, lo que a su vez también les genera un reto en días y horarios que no son propios de esta actividad. “Pese a ello, la oferta comercial se fortalecerá en los próximos años, de la mano del flujo que traerá consigo varios proyectos inmobiliarios actualmente en ejecución dentro de la zona”, finalizó.
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Licenciada en Comunicación Social por la Universidad Nacional del Santa. Trabaja en el Diario Gestión desde noviembre del 2021. Laboró anteriormente en la Sociedad Nacional de Industrias y el diario La Industria de Chimbote.
