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La demanda de oficinas subprime mostró una importante recuperación en el 2022. En el segundo semestre del año pasado la absorción neta (variable que mide el nivel ocupaciones menos las desocupaciones de oficinas) fue de 28,257 m2, reportó un informe elaborado por la consultora Jones Lang Lasalle (JLL).
Cabe recordar que la absorción neta había sido negativa en el 2021 (ver cuadro). Y ahora se ubica muy cerca a los 30,000 m2 en promedio de absorción neta registrados en los semestres previos al impacto del covid-19, indicó Luis Sánchez, analista senior de JLL.
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La demanda de oficinas subprime fue impulsada por pequeñas empresas y profesionales independientes, que volvieron al trabajo presencial y aprovecharon los contratos más flexibles, de corto tiempo, que ahora ofrecen los propietarios, indicó Sánchez.
“Ahora los propietarios permiten alquileres por plazos menores a un año. Eso ha impulsado la demanda, pues les da a las empresas más flexibilidad de ir evaluando poco a poco si renuevan o no sus contratos, si optan por mantener el trabajo presencial”, remarcó el especialista.
Por su parte, Humberto Martínez, CEO de la inmobiliaria y constructora Marcan, coincidió en que se ha registrado una recuperación de la demanda en el 2022, sobre todo en el segmento de oficinas boutique, que son las de menor tamaño, de 30 a 100 m2. “La demanda ha sido más intensa sobre todo para las actividades con más dificultad de hacerse a distancia, por ejemplo, en el caso de los servicios médicos”, anotó Martínez.
El reporte de JLL precisa que el 60% de las ocupaciones de las oficinas subprime se encuentran en los submercados San Isidro Financiero, Miraflores, Surco y La Molina. “A nivel de participación de la ocupación, se observó que las empresas que más espacios de oficinas demandaron fueron del rubro servicios generales, publicidad y marketing, flex spaces, jurídico, salud y servicios administrativos”, agrega el reporte.
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Asimismo, en el 2022 se registró el ingreso de dos nuevos edificios de oficinas subprime por 14,200 m2. Y para este 2023 JLL prevé el ingreso de cuatro nuevos edificios que sumarían 20,500 m2 de espacios adicionales.
Dos de esos proyectos por entregarse este año están justamente a cargo de Marcan y se ubican en Miraflores. “Esperamos terminar esos dos edificios en el primer semestre. Son dos proyectos mixtos, con viviendas y oficinas, que en su mayoría ya están vendidas a empresas que serán los usuarios finales”, refirió Humberto Martínez.
Pese al avance del 2022, la recuperación del sector de oficinas subprime no está asegurada este 2023, pues la crisis social podría afectar la dinámica económica y muchas empresas podrían decidir no renovar sus contratos de alquiler, advirtió Luis Sánchez, de JLL.
“La coyuntura está cambiando las perspectivas económicas y puede hacer que algunas empresas vuelvan al trabajo remoto, pues no tendrían las espaldas financieras para cubrir los gastos de una oficina. Se estima que el 30% de los contratos son flexibles. Habrá que esperar a las cifras del primer y segundo trimestre para ver si fueron renovados los contratos”, remarcó Sánchez.
Martínez explicó que otro riesgo para el sector es que el alza de las tasas de interés afecte la demanda por comprar no solo viviendas, sino también oficinas.
Competencia evitó alza de tarifas
En el mercado de oficinas subprime el 90% de la demanda es de renta y un 10% de venta. En el caso de la renta, el precio promedio cerró el segundo semestre en US$ 12.94/m2, un 1.2% menos que la tarifa promedio al cierre del 2021.
“Todavía hay sobreoferta de oficinas subprime, pues el nivel de vacancia cerró el año en 27%. Es un mercado atomizado, ya que existen edificios con varios dueños. Esta competencia genera una guerra de precios para atraer a los inquilinos”, señaló al respecto Sánchez.
Los submercados con ligera baja de precios de renta fueron Surco y La Molina, La Victoria y Magdalena. Mientras que los submercados de Cercado de Lima, San Isidro Occidente y Lince mostraron pequeños incrementos, agrega el reporte de JLL.
Los precios más elevados continúan en los submercados San Isidro Occidente y Miraflores, con precios que oscilan entre US$ 10.79/m2 y US$ 18.00/m2. Mientras que las rentas más económicas se ubican en los submercados La Victoria y Lince, con precios que oscilan entre US$ 9.00/m2 y US$ 11.16/m2 (ver cuadro).
En el caso de oficinas en venta, la tendencia fue similar pero en menor magnitud. Así, los precios cerraron en US$ 1,980/m2 en promedio, lo que significó una reducción de 0.24% respecto al cierre del 2021.
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Datos
Prime y subprime. El mercado de oficinas prime se caracteriza por ofrecer una mayor extensión respecto a las oficinas subprime, superior a los 800 m2, indica JLL. Asimismo, los edificios prime cuentan con un mayor ratio de estacionamientos y ascensores que en el caso de los subprime. En el mercado de oficinas subprime (extensiones de hasta 800 m2) existe un subsegmento de oficinas de menor dimensión, denominadas boutique, que se ubican en el rango de entre 30 m2 a 100 m2.
Vacancia. El nivel de vacancia de oficinas subprime cerró el 2022 en 27.3%, reportó JLL. Esto representa una disminución respecto al 28.9% registrado al cierre del 2021. No obstante, aún el nivel de vacancia está lejos del 18% en promedio registrado antes de la pandemia.
