El mercado inmobiliario de Lima atraviesa un punto de inflexión. Según el último Índice de Demanda de Venta de Urbania ,por primera vez en más de tres años la búsqueda de compra de viviendas (51%) ha superado a la de alquiler (49%). Este viraje, aunque leve en cifras, marca un punto de inflexión en las preferencias de los limeños y plantea nuevas preguntas sobre la sostenibilidad del fenómeno. Conozca los principales hallazgos.
Durante 2020 y 2021, más de la mitad de los contactos registrados en el portal inmobiliario correspondían a alquiler. No obstante, desde fines de 2022 la intención de compra ha escalado de manera constante: pasó de 42% a 51% en menos de tres años.
Luciano Barredo, gerente de marketing de Urbania, atribuye este giro a una conjunción de factores. Entre ellos destacan la aparición de proyectos inmobiliarios de primer uso con condiciones más competitivas, ajustes en el financiamiento hipotecario, promociones en ferias inmobiliarias y la recuperación gradual del empleo formal en un contexto de relativa estabilidad macroeconómica.
En su análisis, Barredo comentó que la preferencia por comprar vivienda podría consolidarse en la medida en que se mantengan los incentivos actuales. “La evolución de las tasas hipotecarias, la confianza del consumidor y la continuidad de programas estatales serán determinantes. Mientras la vivienda siga percibiéndose como una inversión de largo plazo y un seguro patrimonial, la tendencia seguirá al alza”, anotó.
Fuente: Urbania
El estudio también revela que la demanda por compra se concentra en cinco distritos que acumulan el 56.4% del total. Santiago de Surco lidera el ranking con el 17.9%, seguido por Miraflores (16.0%) y San Isidro (8.4%). San Borja (8.0%) y La Molina (6.1%) completan el top cinco.
Si bien Surco y Miraflores han liderado históricamente, Barredo señaló que distritos como San Borja y San Miguel han ganado presencia gracias a su equilibrio entre precio y ubicación. En contraste, zonas de mayor costo muestran una pérdida relativa de participación. “Los movimientos responden a la capacidad de cada distrito para ofrecer proyectos ajustados al presupuesto de la demanda actual”, subrayó.
Fuente: Urbania
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La geografía de la demanda: el centro manda
El 44% de las búsquedas de compra se concentran en la Zona Central de Lima, seguida por la Zona Sur (23%) y el Centro Histórico (22%). En contraste, la Zona Oeste y la Zona Norte apenas atraen un 7% y 4%, respectivamente.
De acuerdo con el análisis del ejecutivo de Urbania, la Zona Central ha consolidado su atractivo gracias a tres factores clave: conectividad, precios intermedios y una amplia oferta de departamentos funcionales. Distritos como Surquillo y Lince, que combinan ubicación estratégica con valores más accesibles, concentran casi la mitad de la demanda en esta área.
“Creemos que esta tendencia se mantendrá, porque además allí se siguen desarrollando proyectos que responden a las necesidades de familias jóvenes y profesionales que buscan cercanía a centros de trabajo y servicios”, precisó Barredo.
Aunque en la mayoría de zonas limeñas la búsqueda de vivienda se reparte casi en partes iguales entre compra y alquiler, la Zona Norte muestra un comportamiento distinto. Integrada por distritos como Callao, La Perla, Bellavista, San Martín de Porres y Los Olivos, esta área registra un 56% de búsquedas orientadas a la compra frente a un 44% al alquiler.
Fuente: Urbania
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La preferencia por los departamentos y el mercado de segundo uso
La investigación de Urbania confirma una tendencia consolidada: los limeños buscan principalmente departamentos. Dos de cada tres contactos (66%) corresponden a este tipo de inmueble, frente a un 21% que opta por casas y un 11% que se interesa por terrenos. La evolución es clara: en 2020 los departamentos representaban solo el 58% de la demanda, pero el porcentaje no ha dejado de crecer.
El liderazgo de los departamentos es aún más evidente en la Zona Central, donde concentran el 79% de las búsquedas. En contraste, en la Zona Norte las casas mantienen un peso significativo, lo que refleja la diversidad de necesidades según el territorio.
Con respecto a la distribución interna, la mayor parte de la demanda se orienta a departamentos de tres habitaciones (46%), seguidos por los de dos dormitorios (24%) y cuatro dormitorios (19%). Solo un 11% busca unidades de un dormitorio, un dato que revela que la vivienda familiar continúa siendo el eje del mercado limeño.
Fuente: Urbania
Por su parte, otro de los hallazgos más destacados es que el 77% de los compradores prefiere viviendas de segundo uso, frente a un 19% que busca unidades de estreno y apenas un 4% que se interesa por propiedades en construcción.
De acuerdo con Barredo, este comportamiento responde principalmente a los precios más competitivos que ofrecen los propietarios en un contexto de necesidad de liquidez. Muchas de estas viviendas, ubicadas en zonas céntricas y con mayores metrajes, representan una oportunidad de valor para quienes buscan rentabilidad a mediano y largo plazo.
“Este indicador no refleja desconfianza hacia la construcción, sino la realidad del mercado: cada vez hay mayor cantidad de propiedades de segundo uso disponibles en Lima, y ahí se concentra actualmente la búsqueda”, explicó el directivo del portal inmobiliario.
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Los precios: polarización en el mercado
El análisis por ticket de inversión revela una tendencia polarizada en el mercado limeño. Según el estudio, el 19% de la demanda busca propiedades de menos de S/ 350,000, mientras que en el extremo opuesto, un 24% apunta a viviendas superiores a S/ 1.1 millones. Entre ambos segmentos, los valores intermedios —de S/ 350,000 a S/ 850,000— concentran cerca del 47% de las búsquedas. “La mayor parte de la demanda se mantiene en propiedades de menos de S/ 550,000, lo que refleja el rango al que accede la clase media limeña”, explicó Barredo.
No obstante, el ejecutivo advirtió un dinamismo creciente en los segmentos altos. En zonas como Lima Oeste, la búsqueda de unidades con precios superiores a S/ 850,000 ha mostrado un repunte, reflejo de una mayor actividad entre los compradores de alto poder adquisitivo.
“En general, se observa una polarización: crece la demanda tanto en los tickets más bajos como en los más altos, mientras que el rango intermedio se mantiene estable”, subrayó el directivo.
Ficha técnica:
- Leyenda de zonas de Lima: Según la clasificación de, el Centro Histórico comprende distritos como San Miguel, Magdalena del Mar, Pueblo Libre, Jesús María, Breña, Cercado de Lima y La Victoria; la Zona Central agrupa a Barranco, Miraflores, Surquillo, San Isidro, Lince y San Borja; la Zona Norte integra a Callao, La Perla, Bellavista, San Martín de Porres y Los Olivos; mientras que en la Zona Sur destacan Chorrillos, San Juan de Miraflores y Santiago de Surco. Finalmente, la Zona Oeste incluye a La Molina y Ate.
- Metodología:
- Fecha: Julio 2025 (incluye datos históricos de informe pasados de Urbania)
- Fuente de datos: Todos los anuncios de inmuebles publicados en Urbania.
Licenciado en Comunicación de la Universidad de Lima, con especialidad de periodismo y comunicación corporativa. Actualmente redacto en la sección negocios del Diario Gestión.
