El mercado inmobiliario de Lima continúa mostrando dinámicas diferenciadas en cuanto a los precios de venta de los departamentos. Según el último reporte de Urbania, dos distritos registraron variaciones de doble dígito, siendo los únicos en alcanzar este nivel de crecimiento en el Index Lima. Pero ¿cuáles han sido las razones para este avance? y ¿qué se espera en los próximos meses en cuanto a tendencia de precios?. Expertos consultados por Gestión, dan una visión de este escenario.
Luciano Barredo, gerente de Marketing del portal revela que los distritos de Chorrillos y Bellavista superaron las expectativas en cuanto a sus precios en el último año. En detalle, Chorrillos mostró una variación del 12.6% en los últimos 12 meses, mientras que Bellavista (Callao) no se quedó atrás, con un incremento del 10.4%. Estas cifras posicionan a ambos distritos en la cima del alza de precios en comparación con otras zonas de la capital.
Le sigue el Cercado de Lima, con un crecimiento más moderado del 6.4% y La Victoria con 6.% de variación positiva. Además, Jesús María y Lince, se mantienen dentro de las zonas con mayor incremento de precios en el último año con una subida del 4.4% y 4.1% respectivamente.
Chorrillos: impacto de las restricciones en distritos vecinos
Fernando Velarde, consultor especializado en temas inmobiliarios y CEO de Vemás, explicó que el aumento en el ticket promedio de Chorrillos responde en gran medida a las restricciones impuestas por otros distritos cercanos. “En el caso de Chorrillos, este la variación principalmente a la restricción de parámetros urbanos de Miraflores y Santiago de Surco, que ha mandado a muchos a desarrollar proyectos en este distrito. Además, el hecho de que los distritos aledaños hayan incrementado el área mínima de oferta hace que las tipologías más pequeñas de departamentos en Chorrillos, con 3 dormitorios, se vuelvan más atractivas para ser compradas y eso sube el valor del metro cuadrado”, comentó.
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Velarde añade que si, por ejemplo, antes se vendían departamentos de 50 m2 en Miraflores a S/ 500,000, ahora las inmobiliarias optarán por ofrecer proyectos de 60 a 90 m2 con un valor de S/ 700,0000. “Entonces, a todas las personas que no les alcanza para comprar, van a buscar otras opciones en Chorrillos en donde sí van a poder calzar en los tickets más altos del distrito”, explica.
Por otro lado, el ingreso de nuevos desarrolladores inmobiliarios al distrito hace que el suelo se vuelva más interesante y se genere especulación. Esto también eleva a futuro el valor del metro cuadrado de las propiedades que todavía no se han terminado de construir. Así, Velarde asegura que se trata de un fenómeno híbrido que tiene que ver con la restricción del área mínima, la migración de la oferta, pero también de la migración de la demanda de primera necesidad.
Bellavista: impulso por mejoras en infraestructura
En el caso de Bellavista, Velarde sostiene que el alza de precios tiene causas diferentes, relacionadas con el desarrollo de infraestructuras como el tren eléctrico y las perspectivas del aeropuerto Jorge Chávez. Sin embargo, un fenómeno que comparten estos distritos ubicados en polos opuestos de la capital es el desplazamiento de la oferta, en este caso, la de interés social.
“El nicho de vivienda social con precios de hasta S/ 300,000, calza perfecto con la zona de Bellavista y Cercado de Lima. Hemos visto que varios proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) se han instalado en las periferias del Cercado y esta oferta está migrando a los alrededores, encontrando un nicho en esta zona del Callao”, detalló el CEO de Vemás.
Según el reporte de Urbania, en el último año, el Callao ha tenido un incremento del 3.6% en los precios de venta de departamentos. Al respecto, el especialista advierte que existen otros condicionantes que podrían incrementar aún más el ticket promedio de los proyectos inmobiliarios en la zona.
“Cuando ya se ponga en funcionamiento el Tren Eléctrico o cuando se terminen las obras complementarias del aeropuerto, podrían elevarse aún más el valor. La especulación es parte del ciclo inmobiliario”, detalló.
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Proyecciones del mercado inmobiliario
Con estas cifras, el mercado inmobiliario en Lima sigue ajustándose a nuevas realidades, donde factores como la regulación, la conectividad y la infraestructura son clave para el comportamiento de los precios. Mientras Chorrillos y Bellavista continúan al alza, el panorama en otros distritos podría seguir mostrando una tendencia de crecimiento moderado o estable en los próximos meses.
Velarde pronostica que los precios en Chorrillos se estabilizarán dentro de los 2 próximos años, aunque advierte que podría haber un incremento moderado. “Es importante precisar que los alcaldes todavía tienen dos años más en el cargo. Entonces, las reglas de juego relacionadas a las condiciones de edificabilidad en Lima Top podrían cambiar recién a unos 6 meses de las elecciones. Hay un factor político de impredecibilidad jurídica que afectará directamente a este distrito”, concluyó.
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Periodista curiosa de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, con experiencia en coberturas políticas, sociales y de economía para diversas plataformas (web, radio y televisión). Actualmente, en cubro los sectores inmobiliarios, retail, startups, tecnología, gastronomía y managment en la secciones Negocios y Estilos, del diario Gestión.
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