En mayo último, BSF Almacenes del Perú —del Grupo Algeciras y BSF Chile— anunció la compra de los almacenes tipo A de Aldea Logística Global, ubicados en el distrito de Villa El Salvador. Por medio de esta transacción de US$ 160 millones, de acuerdo a información de Jones Lang LaSalle (JLL), la compañía de capitales chilenos sumó una oferta de mejor calidad de 261,600 metros cuadrados (m2) y, en general, alcanzó una cartera de almacenes por 938,100 m2 en un mercado logístico donde anterior a la adquisición ya era un operador importante. Bajo esta situación, ¿cómo se reconfigura el sector de condominio de almacenes y qué retos enfrentará el operador en los próximos meses?
La consultora en su reporte logístico del primer semestre 2025 resaltó que la adquisición de BSF Almacenes transforma el panorama competitivo entre desarrolladores logísticos, específicamente, por la concentración en este operador del 54% de un inventario total de 1,748,427 m2 en almacenes clase A y B en Lima. De hecho, en el segmento tipo B, dicha compañía tiene supremacía con 676,500 m2, que aluden a un 65% del registro total en espacios de esa calidad.
En lo que concierne a almacenes clase A, la firma al carecer —anterior a la transacción— de esta oferta, actualmente posee la representatividad del 37% de este segmento heredado por Aldea Logística; ello, en una ubicación altamente atractiva en los últimos años por su crecimiento y también demanda. “En Villa El Salvador se posiciona como el único operador con oferta de almacenes clase A”, resaltó Luis Sánchez, gerente de Investigación y Consultoría de JLL.
En efecto, la localización estratégica y la preferencia de las empresas por alquilar espacios en esta zona permitió que su predecesor trasladara los activos comprados a cerca de un 100% de ocupación, cuyo panorama tiene como reto BSF Almacenes mantener.
“Va a depender mucho de la estrategia comercial delineada para este activo. Tengamos en cuenta que Aldea Logística tenía un porcentaje de ocupación spot; es decir, contratos cortos de uno y tres años. Bajo esa situación, sabemos que entre octubre y diciembre habrá evaluaciones para ver si es que algunos inquilinos renuevan o buscan una nueva ubicación”, adelantó el ejecutivo.
Aldea Logística desarrolló su oferta de almacenes clase A en Villa El Salvador. (Foto: Difusión)
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Sánchez explicó que si bien, de momento, BSF se encuentra como el único operador de almacenes estándar clase A en Villa El Salvador, esta área de Lima cuenta con propiedades industriales stand alone, las cuales aún sin pertenecer a la categoría en mención, poseen características y precios competitivos. “A ello, sumemos que algunos de sus inquilinos son Falabella y Ripley, cuyos centros de distribución están a menos de un kilómetro y que, sujeto a las nuevas condiciones, pueden mantener sus espacios o representar una desocupación relevante”, añadió.
En esa línea, el ejecutivo incidió en la experiencia que tiene la compañía en el mercado logístico, aún cuando en esta categoría son recientes y el rumbo de su nuevo activo también dependa del margen de negociación que determinen en cuanto a precios, cuyo rango Aldea Logística mantenía entre US$ 6.5 y US$ 6.8 por m2 (precio de lista) sin incluir mantenimiento.
“Tras la fuerte inversión realizada, la tasa de retorno establecida puede ser que no les permita tener una mayor flexibilidad en el alquiler, a diferencia de sus productos clase B, donde sabemos que pueden ser agresivos al momento de negociar o ajustar la renta. Además, creo que al hallar un activo estable, lo más posible que suceda es que evalúen las renovaciones y tiendan a mantener los precios”, refirió.
Los 676,500 m2 que tiene BSF Almacenes en espacios clase B se dividen entre condominios de almacenes de los submercados Lurín (Punta Hermosa y Punta Negra) y Villa El Salvador, siendo que en este último cuenta con alrededor de 80,000 m2 que también estarían casi al 100% de ocupación. “Al tener esta buena estrategia con sus almacenes clase B en Villa El Salvador, los cuales en los últimos cinco años han logrado importante ocupabilidad, se proyecta cierta sinergia con la oferta de tipo A en el mismo distrito”, afirmó el especialista.
BSF Almacenes del Perú es el operador con mayor cantidad de m2 en el mercado de condiminio de almacenes capitalino. (Foto: Difusión)
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Situación del mercado de condominios de almacenes
Tras una demanda de solo 39,500 m2 —menos de 30,000 se registró en el primer semestre 2023—, la proyección de colocación en la segunda parte del año es de más de 50,000 m2, principalmente en almacenes clase A. “Y de estos 39,500 m2 alquilados, cerca del 50% son espacios que se entregaron en el primer semestre del 2025, pero vía contratos de prearriendo que, posiblemente, se cerraron en el 2024”, detalló.
El ejecutivo indicó que actualmente, las firmas se orientan a la búsqueda de espacios de mejor calidad, los cuales se construyen bajo demanda y requieren de alrededor de diez meses para su entrega. En esa línea, aunque la vacancia general del mercado (almacenes clase A y B) se sitúa en 7%, son los almacenes de categoría A los que evidencian la menor disponibilidad inmediata con solo el 0.2% de un inventario de 707,540 m2 en este segmento.
Dicha situación será contrarrestada de alguna manera en este segundo semestre, cuando de los 140,000 m2 que ingresen al mercado, cerca de 95,000 m2 corresponderán a espacios clase A. “Esta entrega será una de las más altas registradas en los últimos años, pues la media anual de producción es de 100,000 m2; un registro superior también tenemos en el 2021, con 158,000 m2”, precisó el representante de JLL.
Además, el vocero resaltó la incorporación en este segundo semestre de un nuevo submercado, alcanzando el sector, en general, seis nichos. “A los submercados Lurín, Villa El Salvador, Huachipa, Gambetta y Faucett ahora se suma Ventanilla, luego de la reciente apertura del parque logístico de Almacenes del Norte (ADN) en este sitio”, manifestó.
En cuanto a precios de renta promedio, al finalizar el primer semestre 2025, los almacenes tipo A registraban US$ 6.5 por m2; mientras que clase B oscilaba en US$ 5.1 por m2. “Considerando que el precio se rige bajo la disponibilidad inmediata, los espacios clase B posiblemente se incremente en 20 o 30 centavos de dólar hacia el 2026 o 2027. En clase A si es probable que, en términos generales, se mantenga”, finalizó.
El dato
- Los almacenes clase B tienen una vacancia de 11.6% de un total de 1’040,887 m2.
- Los sectores más demandantes de almacenes en el primer semestre fueron logístico, plásticos, comercio, farmacia, entre otros.
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Licenciada en Comunicación Social por la Universidad Nacional del Santa. Trabaja en el Diario Gestión desde noviembre del 2021. Laboró anteriormente en la Sociedad Nacional de Industrias y el diario La Industria de Chimbote.
