La Municipalidad de Barranco emitió una ordenanza que dispone la fiscalización de todos los Informes Técnicos Favorables (ITF) emitidos por los revisores urbanos y que sirvieron para que los proyectos inmobiliarios obtengan licencias de edificación.
Si en el marco de esa fiscalización la municipalidad encuentra observaciones, solicitarán al Ministerio de Vivienda la nulidad del ITF del proyecto y con ello revocar su licencia de edificación.
Y en forma paralela, la municipalidad podrá suspender la vigencia de la licencia, hasta que el ministerio se pronuncie respecto al pedido de nulidad presentado por la municipalidad. Así lo dispone la ordenanza N° 630-2024-MDB, emitida la semana pasada por esta comuna.
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Al respecto, analistas del sector señalaron que si bien las municipalidades están facultadas a fiscalizar los ITF emitidos por los revisores urbanos, deben esperar al pronunciamiento del Ministerio de Vivienda antes de anular una licencia de edificación otorgada por esta vía.
“Con esta ordenanza la municipalidad busca suspender licencias sin tener que esperar al pronunciamiento en cada caso del Ministerio de Vivienda. Ello va en contra de la legalidad”, señaló Andrés Devoto, abogado especialista en temas inmobiliarios y municipales del Estudio Muñiz.
Agrega que el riesgo de encontrar observaciones es grande pues otro artículo de la ordenanza señala que los proyectos deben cumplir los parámetros urbanísticos y edificatorios emitidos por la municipalidad. Pero no se hace mención a los parámetros normativos en el marco de la Vivienda de Interés Social (VIS), promovida por el Ministerio de Vivienda.
La ordenanza emitida por la Municipalidad de Barranco es similar a una medida dispuesta hace unos meses por la Municipalidad de Miraflores, la cual puso en riesgo la paralización de 60 proyectos inmobiliarios.
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Por su parte Dulmer Malca, asociado senior del área Inmobiliaria del estudio Miguel Mur & Abogados, advierte otros riesgo en la ordenanza, pues no señala expresamente que la municipalidad acatará en caso el pronunciamiento del Ministerio de Vivienda respalde el ITF aprobado por el revisor urbano.
“No dice la ordenanza qué pasa si el ministerio señala que el proyecto está bien. En ese caso, la anulación de la licencia debería levantarse de forma inmediata, sin esperar el pronunciamiento de la municipalidad. Pero se han dado casos en otras municipalidades donde el ministerio ha resuelto que el proyecto está bien, pero la municipalidad no levanta la suspensión de la licencia”, refirió.
Gestión solicitó al área de prensa de la Municipalidad de Barranco poder entrevistar a un vocero para que exponga los alcances de la ordenanza emitida, pero no se obtuvo respuesta, luego de varios días de espera.
Los especialistas coincidieron en que la ordenanza emitida en Barranco genera incertidumbre en el sector inmobiliario, respecto a las licencias de edificación que puedan ser suspendidas.
En caso una empresa se vea afectada, una alternativa sería interponer una acción de amparo en el Poder Judicial. La otra opción sería acudir al Indecopí para que la medida sea declarada una barrera burocrática ilegal.
“Si bien el Indecopi ya se ha pronunciado en algunos casos (en otros distritos) y declaró una barrera burocrática, el problema es que toma varios meses pronunciarse y los proyectos no pueden esperar una paralización larga. Podrían salir del mercado las pequeñas y medianas empresas, pues no van a poder soportar los costos de no terminar la obra en los plazos previstos, con afectación también a los clientes”, sostuvo Dulmer Malca.
Alcaldes critican a revisores urbanos
Para acelerar el proceso de obtención de licencias de edificación, desde el 2019 operan los revisores urbanos -tras una norma impulsada por el Ministerio de Vivienda- a los cuales pueden acudir los desarrolladores inmobiliarios. El revisor urbano verifica que los proyectos de habilitación urbana, anteproyectos y proyectos de edificación cumplan las disposiciones urbanísticas y edificatorias vigentes.
Los municipios señalan que han encontrado varias irregularidades en la conformidad dada a los proyectos por los revisores urbanos.
“Nos obligan a dar una licencia sin ser revisada (...). La Ley de Revisores Urbanos nos convierte en una mesa de partes. Eso no es constitucional porque la Constitución dice que nosotros somos autónomos. Nosotros no podemos ser la mesa de parte de nadie”, criticó el alcalde de Magdalena, Francis Allison (Gestión 12.06.2023).
La preocupación está en que, según los alcaldes, los revisores urbanos se muestran flexibles al evaluar los proyectos inmobiliarios. “Hemos encontrado deficiencias en las aprobaciones de anteproyectos, realizados por los revisores urbanos. Por ejemplo, tenemos uno con 15 pisos, en el que se permiten solo ocho”, señaló al respecto Marco Álvarez, alcalde de San Borja (Gestión 01.07.2023).
Por su parte el alcalde de Miraflores, Carlos Canales, refirió que se ha desnaturalizado el objetivo de los revisores urbanos, de descongestionar la carga de los municipios, hacia una aprobación sin control de los proyectos inmobiliarios. “Los constructores traen a los revisores urbanos para que aprueben sus proyectos, elevando alturas, y sin evaluaciones de impacto en la zona”, subrayó (Gestión 13.07.2023).
Por su parte Ricardo Endo Sasaki, presidente de la Asociación de Revisores Urbanos del Perú, respondió a las críticas y señaló que ellos cumplen en aplicar las normativas de edificación dispuestas por los propios municipios. “No incumplimos las ordenanzas ni flexibilizamos los parámetros”.
Refirió que una muestra de que vienen actuando reglamentariamente es que de los 3,700 expedientes tramitados a nivel nacional desde el 2019, solo dos han sido observados por el Ministerio de Vivienda (Gestión 13.07.2023).
Asimismo, destacó los beneficios de la figura de los revisores urbanos, pues indica que una licencia aprobada por la vía tradicional de la Comisión Técnica Municipal toma en promedio 180 días, mientras que a través de los revisores urbanos el tiempo es de unos 65 días promedio.
Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.
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