Precios de vivienda en Lima subirán 10%: los motivos y las zonas de mayor alza

Así lo reportó el Informe Analytics Inmobiliario, de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI), tras recordar que dicho comportamiento empezó a pronunciarse en julio del año pasado en medio de la coyuntura política.

Ricardo Arbulú, presidente del Comité de Análisis del Mercado de dicho gremio, estimó que el precio subirá 10% en los próximos 12 meses por tres factores ya conocidos y un cuarto elemento que ahora se suma. Entre los primeros figuran el alza del costo del combustible, la inflación de algunos materiales en soles y el aumento del tipo de cambio (a S/ 3.98).

“El 30% del costo de la construcción está en dólares, ahí tenemos cables eléctricos, ascensores, bombas contra incendios y otros, por eso el aumento del tipo de cambio afecta”, comentó a Gestión.

A esas variables, señaló que ahora se añade el aumento de 9% en el costo de mano de obra, acordado recientemente entre la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) y la Federación de Trabajadores en Construcción Civil del Perú (FTCCP).

José Espantoso, director ejecutivo de inmobiliaria Albamar, proyectó que este incremento salarial elevará en 15% el costo de construcción, lo cual no solo se trasladaría al precio final de las viviendas.

“Afectará, por supuesto, el rendimiento de las inversiones”, anotó.

Por zonas, los incrementos de precio serían mayores en Lima Moderna (San Miguel, Lince, Jesús María, Magdalena, Pueblo Libre y otros) y menores en Lima Top (Miraflores, San Isidro, Surco, San Borja, Barranco y La Molina), donde hay menor espacio para alzas ante su ya elevado precio.

En Lima Norte, Sur y Este también se esperan incrementos por encima del promedio (10%) porque la participación del costo de construcción -que viene al alza- en la estructura de precio de las viviendas de esas zonas es alta, al tratarse de unidades económicas o de vivienda social.

Oferta estable

Luego de un pico en la oferta de viviendas en julio último (31,427) por temporada de feria inmobiliaria, el volumen se estabilizó en alrededor de 30,400 unidades en setiembre. En los próximos meses, esa cantidad se mantendría.

“Para fines del 2022 pronosticamos que la oferta se situará en 30,800 unidades. Se van a desarrollar nuevos proyectos pese a la coyuntura social, política y económica”, sostuvo Arbulú, en el Encuentro Anual del Sector Inmobiliario 2022 (Enasei).

En efecto, Espantoso, de Albamar, detalló que solo el 2022 han adquirido cuatro terrenos en Lima Moderna para proyectos de vivienda. En tanto, Miguel Deustua, director gerente de Tribeca, contempla ampliar su portafolio de proyectos de cuatro a siete en uno o dos años.

Si bien seguirá enfocado en segmentos A y B, explicó que reorientará las inversiones de Miraflores a Surco y zonas cercanas a Lima Moderna. Y es que en el distrito costero la absorción mensual se ha reducido -a 1 o 2 ventas al mes por proyecto- ante al aumento de la oferta.

Ventas tendrán ligera disminución

En setiembre del 2022, la venta de viviendas en Lima llegó a 1,289 unidades, 11% menos que el mismo mes del 2021. En los siguientes tres meses, la ASEI estima una ligera disminución de esos volúmenes, a 1,240 en diciembre. Y la tendencia se explicaría por el alza de precios y de las tasas de interés de créditos hipotecarios (de 6.27% a 9.64% de enero a setiembre del 2022, en soles).

Sin embargo, ante una oferta que tampoco crece, la absorción mensual (porcentaje de ventas respecto de oferta) de viviendas en setiembre se mantuvo en 4.2%. En tanto, el stock de venta para entrega inmediata se situó en 6%. Para el gremio inmobiliario, se trata de tasas saludables.

“Todo lo que se termina de construir se vende en los pocos meses”, añadió, tras confiar en el repunte de las ventas debido una demanda insatisfecha -y no especulativa con motivo de inversión- de primera vivienda.

Menores metrajes

Si bien Arbulú afirma que las familias buscan viviendas grandes (60 m2 a 80 m2) para desarrollar actividades en casa, reconoce que el alza de precios y de tasas de interés de créditos hipotecarios impiden cumplir con esa aspiración.

“Terminan calificando para viviendas de 40 m2 a 60 m2 -que ya representan el 29% de las ventas-. Las familias no esperan la vivienda ideal, compran porque tienen una demanda real”, mencionó.

Sin embargo, observó que algunos alcaldes electos para distritos de Lima han mostrado su oposición a los departamentos pequeños. Frente a esa situación, destacó que la Municipalidad de Lima haya publicado en setiembre el Plan de Desarrollo Metropolitano al 2040.

“Establece un marco general de zonificación, densidad y alturas para todo Lima, y da 90 días a los distritos para que se acojan. Ordena los parámetros que estaban desactualizados desde el 2010″, dijo.

Proyectos con menos unidades

Por otro lado, Arbulú afirmó que el lanzamiento mensual de proyectos se ha estabilizado en 11 edificios. Sin embargo, la cantidad de viviendas que estos traen se viene reduciendo. En promedio, han pasado de ofrecer 100 a 77 viviendas cada uno.

“Las empresas quieren proyectos más pequeños con un ciclo de producción más corto, en vez de construir 200 departamentos para colocar cinco al mes y prolongar la venta”, dijo.

Bajo esa tendencia, José Espantoso confirmó que Albamar apostará por edificios más pequeños (de 80 unidades) que los construidos anteriormente.